[Mihamaster]

Здравствуйте уважаемые юристы.
При продаже квартиры(я продавец), договор купли-продажи и другие документы, были сданы в Регистрационную палату для регистрации сделки. После чего отправились в банк для закладывания денег в ячейку. Аренда была на 30 дней. И попросили в качестве задатка некую сумму. Риэлтор продавца предложил написать расписку, расписка была написана, с указанием данных всех участников сделки и указано, что сумма передана в качестве ЗАДАТКА, за продаваемую квартиру там-то там-то, и за такую то сумму. Сроки не оговорены.
По прошествии 14 дней в рег.палате сказали, что у вас приостановка, по причине расхождения данных в договоре купли-продаже и свидетельстве о собственности. Пока занимались исправлением те.ошибки, покупатель не однократно звонила и требовала их заселить, аргументируя тем, что их уже выгоняют из проданной квартиры. А без денег и документов мы отказывали им. Исправление в кадастровой палате заняло около двух недель. За это время кончилась аренда ячейки в банке, и покупатель забрал деньги, о чем нам сообщила сотрудница банка. Покупатель не посчитал нужным нас об этом уведомить. На наш звонок по телефону покупатель ответил, что они передумали покупать квартиру(есть аудиозапись)и требуют возврата задатка. Мы в рег.палате продлили приостановку т.к. не хотим быть инициаторами разрыва сделки, и документы не можем сдать в рег.палату по причине отсутствия денег, до трех месяцев, до урегулирования взаиморасчетов между участниками сделки.
В случае судебных разбирательств, придется ли нам возвращать задаток. И вообще как лучше поступить в данной ситуации?
Есть подозрение на мошенничество.
Заранее благодарим!

[mishanik]

Mihamaster, не зная всей ситуации, скорее всего, придется. Письменного договора о задатке, насколько я понимаю, не было.

[Mihamaster]

Сообщение от mishanik

Mihamaster, не зная всей ситуации, скорее всего, придется. Письменного договора о задатке, насколько я понимаю, не было.

Отказался то покупатель...

[Mihamaster]

Вот интересную статью нашел:


Юридическая энциклопедия дает следующее определение задатку: "Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения" 1.
По нормам ГК РСФСР 1964 года (ст.186) задатком обеспечивались лишь те договорные обязательства, в которых хотя бы одной стороной являлся гражданин. В новом ГК РФ диапазон случаев, в которых стороны могут прибегать к задатку, значительно расширен. Причем в качестве сторон, прибегающих к такому соглашению, могут теперь выступать и юридические лица. Так, наиболее широко задаток применяется при организации аукционов и конкурсов (Пост. Правительства РФ от 11 декабря 1996 г. № 1485).2
Юридическая энциклопедия, в сущности, воспроизводит положение пункта 1 ст. 380 Гражданского кодекса РФ о задатке. Характерно, что законодатель в пункте 2 ст. 380 ГК РФ указывает на то, что соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть во всех (!) случаях совершено в письменной форме.
Таким образом, если стороны не зафиксировали в договорном обязательстве или ином документе (расписка, гарантийное письмо, другое письменное подтверждение задатка) факта передачи, а затем и получения задатка, то в силу п.2 ст. 162 ГК РФ такая сделка является недействительной. Это умозаключение вытекает из дословного толкования п.2 ст. 182 ГК, где сказано, что "в случаях, прямо указанных в законе (п.2 ст. 380 ГК РФ) ..., несоблюдение простой письменной формы влечет ее недействительность".
Поэтому следует считать, что несоблюдение письменной формы задатка является ничтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ) с момента заключения такого договора.
Однако существует и другая точка зрения на этот счет. Так, в учебнике гражданского права сказано следующее: "В ГК не говорится о том, что последствия несоблюдения простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает права приводить письменные и другие доказательства (п.1 ст. 162 ГК).3
Авторы постатейного Комментария к ч. 1 ГК РФ также указывают, что устное соглашение о задатке влечет последствия, предусмотренные ст. 162 ГК, т.е. стороны лишаются права в подтверждение заключения сделки ссылается на свидетельские показания, но могут приводить письменные доказательства. Расписка в получении задатка свидетельствует о заключении договора.4
Задаток отличается от других способов защиты обязательств (залога, поручительства, удержания, банковской гарантии) тем, что одновременно обеспечивает выполнение сразу трех функций:
• удостоверяющей (удостоверяет факт начала исполнения обязательства о задатке и сам факт его передачи);
• обеспечительной (обеспечивает часть будущего обязательства);
• платежной (является формой частичного, а иногда и "полного" платежа, то есть в полном объеме).
Кроме этих трех функций задаток имеет еще как минимум три специфические черты, отличающие его от других способов обеспечения обязательств.
Во-первых, он обеспечивает лишь те обязательства, которые возникают из договоров.
Во-вторых, как способ обеспечения обязательства он выполняет также роль доказательства заключения договора.
В-третьих, задатком обеспечивается лишь исполнение денежных обязательств, что вытекает из смысла текста п.1 ст.380 ГК: "... в счет причитающихся с нее (стороны - прим. автора) по договору платежей...".
Итак, задаток — всегда письменная форма сделки с указанием суммы задатка. В противном случае задаток теряет все свои вышеуказанные обязательственные функции, и "потерпевший" контрагент может вести речь не о задатке, а лишь об авансе. Последний, как известно, выполняет только платежную функцию. В соответствии с п. З ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения письменной формы, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Практически смысл задатка заключается в следующем:
а) в отличие от залога, он всегда выдается в счет обеспечения обязательства по будущему договору;
б) задаток выдается той стороной, которая обязуется произвести платежи по договору (покупатель, арендатор, наниматель и др.)
в) сумма задатка не определена в нормах ГК РФ, но она, естественно, не может быть больше, чем сумма платежа по договорному обязательству. Иначе задаток превращается в предоплату;
г) в сущности, задаток — это средство для предотвращения неисполнения договора.

[Mihamaster]

Сообщение от mishanik

Mihamaster, не зная всей ситуации, скорее всего, придется. Письменного договора о задатке, насколько я понимаю, не было.

Скажу проще, договор купли-продажи был уже в рег.палате, а покупатель отказался. Возвращать ли в этом случае задаток полученный по расписке???
И зачем договор о задатке, если задаток уже брался после сдачи документов в рег.палату? Расписка, с указанием суммы задатка, в счет продаваемой квартиры по адресу: ********, стоимостью ******, и с указанием данных участников сделки.

[Mihamaster]

Уважаемые юристы, направьте хоть в правильное русло, а то столько мнений уже услышал, и что если есть слово "задаток" то он не возвращается в моем случае, другие говорят должно быть соглашение о задатке.
А собственно если люди договорились о задатке, и оформили его письменно, мне кажется не важно как сия бумажка называется. того кто давал задаток не насильно же заставили его дать.

[mishanik]

Гражданский кодекс РФ § 7. Задаток

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

у Вас письменного договора о задатке не было...

Вот еще интересное определение нашел, возможно, Ваша ситуация:

[mishanik]

МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 20 декабря 2012 г. по делу N 33-23685\2012