[den2511]

Доброго времени суток! Помогите разобраться в ситуации.
Предлагают приобрести помещение, которое имеет обременение в виде договора аренды на срок до 01.06.2112 года. В связи с этим вопрос: кому будет платиться аренда с этого помещения в течении срока с момента покупки до наступления завершения обременения? И какие тут могут быть подводные камни, на что обратить особое внимание?

[Денис Иванович]

Сообщение от den2511

до 01.06.2112

Что-то подозрительная дата какая-то??Наверно, 2012

Сообщение от den2511

кому будет платиться аренда с этого помещения в течении срока с момента покупки до наступления завершения обременения?

Переход прав и обязанностей по договору аренды в случае смены собственника арендованного имущества, предоставленного в аренду, происходит в силу закона. Новый собственник арендованного имущества имеет право по соглашению с арендатором или без такого соглашения (в судебном порядке) на внесение изменений в договор аренды имущества в части наименования арендодателя. Новый собственник самостоятельно при предоставлении правоустанавливающих документов (в частности, свидетельство о праве собственности) регистрирует изменения в договор аренды в связи со сменой собственника Недвижимого имущества.
Уступить право требования арендной платы к арендатору с момента передачи имущества до момента государственной регистрации перехода права собственности (момент возникновения права собственности у покупателя) невозможно, так как на момент уступки права требования права на получение арендной платы еще не возникло, что противоречит законодательству. Например, это может быть отражено в договоре в следующем виде.

Вариант (№1): "покупная цена по Договору уменьшается на сумму фактически полученной арендодателем (продавцом по Договору) арендной платы за период владения и (или) пользования арендатором недвижимым имуществом с момента передачи недвижимого имущества по Договору до момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в соответствие с Договором, если арендная плата за вышеуказанный период на основании распоряжения арендодателя (Продавца по Договору), направленного арендатору в письменной форме, не была перечислена непосредственно арендатором третьему лицу (покупателю по Договору). Моментом фактического получения арендной платы считается момент зачисления арендной платы на расчетный счёт арендодателя (Продавца по Договору). Право на уменьшение покупной цены по Договору у Покупателя возникает при направлении уведомления в письменной форме Продавцу, но не ранее государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество".

Вариант (№2), при котором арендные платежи за период с момента передачи объекта недвижимости Покупателю до момента регистрации перехода права собственности на объект недвижимости получает Покупатель объекта недвижимости: «Стороны рассматривают Покупателя в качестве законного владельца Недвижимого имущества с момента передачи Недвижимого имущества Покупателю. С момента передачи Недвижимого имущества Покупатель утрачивает право пользования недвижимым имуществом, в том числе право на получение арендной платы по Договору аренды Недвижимого имущества. С момента передачи Недвижимого имущества Продавец обязуется обеспечить Покупателю право пользования Недвижимым имуществом в том же объеме, в котором он (Продавец) использовал недвижимое имущество до момента передачи Недвижимого имущества Покупателю, в том числе, обеспечить право Покупателя на получение арендной платы по Договору аренды за период с момента передачи Недвижимого имущества до момента государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество Покупателю. Суммы полученной Покупателем арендной платы рассматриваются при условии регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество Покупателю в качестве законного дохода от пользования Недвижимым имуществом, полученного и принадлежащего законному владельцу (Покупателю) Недвижимого имущества за период с момента передачи Недвижимого имущества до момента государственной регистрации перехода права собственности Покупателю на Недвижимое имущество». Общее замечание: рекомендуется использовать формулировку "с момента передачи недвижимого имущества", а не формулировку "с момента подписания Договора", так как момент подписания Договора может не совпадать с моментом передачи Недвижимого имущества. Именно с момента передачи Недвижимого имущества Покупатель рассматривается как законный владелец.
При применении варианта №2, необходимо обеспечить право Покупателя на получение арендной платы за соответствующий период. Данный вопрос может быть решен в соответствие с одним из предложенных вариантов: 1) если в Договоре аренды Недвижимого имущества установлено право Арендодателя в одностороннем порядке изменять для арендатора банковские реквизиты счета, на который будет производиться перечисление арендной платы, то достаточно уведомления в письменной форме, направленного арендатору; если данного правомочия не установлено в Договоре аренды, то для решения вопроса данным образом необходимо изменение Договора аренды, что может повлечь обязанность сторон Договора аренды зарегистрировать изменения в Договор аренды, если Договор аренды подлежал государственной регистрации в соответствие с действующим законодательством; 2) необходимо дополнительное соглашение к Договору аренды, в соответствие с которым стороны Договора аренды устанавливают обязанность арендатора осуществлять перечисление арендной платы Покупателю Недвижимого имущества с момента передачи ему (Покупателю) Недвижимого имущества на основании Договора купли-продажи Недвижимого имущества; если договор аренды недвижимого имущества подлежал государственной регистрации в соответствие с требованиями действующего законодательства, то дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации. Действующее законодательство не содержит требование о государственной регистрации изменений, вносимые в договоры, подлежащие государственной регистрации. Данная ситуация противоречива.
http://lawleader.ru/

[den2511]

Сообщение от Денис Иванович

Что-то подозрительная дата какая-то??Наверно, 2012


SIZE=1]http://lawleader.ru/[/SIZE]

простите, 2012

[den2511]

1. А если они по договору аренды проплатили бывшему собственнику всю сумму до 1.06.2012. как в таком случае?, обращаться в суд с иском к прежнему собственнику?
2. Арендная плата настолько мала, что ее надо увеличить? , это уже с арендатором?
3. С какого момента считается переход прав от прежнего собственника к настоящему :
с момента подписания договора КП,
с момента сдачи документов на регистрацию,
с момента получения свидетельства о регистрации

[dim-ch1975]

1. Да, арендатор имеет право требовать от предыдущего владельца возврат уплаченной суммы аренды.
2. ГК Статья 551. "Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость" п.1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Таким образом, моментом перехода права собственности на недвижимое имущество считается момент государственной регистрации права собственности.