[АЯ]

Даниил123

Батареи и почтовые ящики – общее имущество?

Четкого перечня общего имущества многоквартирного дома в нормативно-правовых актах не установлено. Приведен лишь примерный список. Поэтому не исключены споры по поводу включения в состав общего имущества отдельных объектов. Наше внимание привлекли обогревающие элементы системы отопления (попросту говоря, радиаторы), а также почтовые ящики.
Зачем делить имущество на общее и частное?
Интерес управляющей организации и собственника квартиры в решении этого вопроса очевиден – ремонт (замена) спорных объектов может быть дорогим, поэтому нужно четко знать, в чьи обязанности он входит. Это позволит определить:
– несет ли управляющая организация (ТСЖ) ответственность за ненадлежащее состояние спорных объектов (для целей назначения административного наказания по ст. 7.22 КоАП РФ);
– кто должен платить за их ремонт (собственник помещения самостоятельно или управляющая организация за счет платы за содержание и ремонт жилого помещения, внесенной всеми жильцами).
Радиатор отопления
Больше всего споров ведется по вопросу отнесения радиаторов отопления к общему имуществу в многоквартирном доме. Управляющая организация и собственник квартиры стремятся переложить друг на друга расходы по их ремонту (замене).
Итак, с одной стороны, п. 1 ст. 36 ЖК РФ гласит: собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Аналогичным образом согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ в состав общего имущества входит механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (такая же норма приведена и в пп. «д» п. 2 Правил содержания общего имущества). С другой стороны, в п. 6 названных правил указано: в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. Иначе говоря, несмотря на то что обогревающий элемент (радиатор) обогревает только одно помещение, он отнесен к общему имуществу.
Эта коллизия неизбежно вызывает споры. В частности, исходя из п. 6 Правил содержания общего имущества Минрегион, уполномоченный давать разъяснения по вопросам применения данного документа, сообщил, что обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся внутри квартир, входят в состав общего имущества многоквартирного дома (Письмо от 04.09.2007 № 16273‑СК/07). Разделяют мнение чиновников и некоторые арбитры. Так, в Постановлении от 24.05.2007 № Ф09-3841/07‑С1 ФАС УО подтвердил правомерность привлечения управляющей организации к ответственности за то, что радиатор отопления в жилой комнате и полотенцесушитель в ванной комнате одной из квартир многоквартирного дома не обогревали. Арбитры согласились с жилищной инспекцией: так как радиатор, стояк отопления и полотенцесушитель являются общим имуществом многоквартирного дома, проводящим тепло не только в квартиру, но и во все жилые помещения, сквозь которые проходят данные стояки, то обязанность по их обслуживанию, содержанию, эксплуатации и ремонту несет общество.
Есть приверженцы и противоположного мнения: в Постановлении от 16.10.2008 № А26-2110/2008 арбитры ФАС СЗО признали незаконным привлечение управляющей организации к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ за невыполнение своевременного ремонта радиаторов отопления в квартире. Поскольку радиаторы обслуживают только одну квартиру, они не относятся к общему имуществу. Такой же вывод при аналогичных обстоятельствах прозвучал и в Постановлении ФАС СЗО от 12.05.2009 № А05-12711/2008.
Заметим, согласно пп. «а» п. 1 Правил содержания общего имущества состав общего имущества в целях выполнения обязанности по его содержанию определяют собственники помещений в многоквартирном доме. В силу пп. 1 п. 3 ст. 162 ЖК РФ существенным условием договора управления многоквартирным домом является состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление. Поэтому собственники по согласованию с управляющей организацией вправе установить в приложении к договору перечень объектов общего имущества, ответственность за надлежащее состояние которых возлагается на управляющую организацию. Именно так поступила управляющая организация, спор которой с Роспотребнадзором рассмотрел ФАС ЦО в Постановлении от 06.05.2009 № А08-5811/2008-27. К договору управления она составила акт разграничения ответственности за внутриквартирное оборудование, в котором предусмотрела, что ответственность за отопительные приборы, находящиеся в квартире и обслуживающие одну квартиру, возложена на собственника квартиры, а за стояки, отключающие устройства на ответвлениях от стояков, находящиеся в помещении собственника, но обслуживающие несколько помещений, – на управляющую организацию. Арбитры отказали Роспотребнадзору в привлечении компании к ответственности по п. 2 ст. 14.8 КоАП РФ, признав правомерность подобного разграничения ответственности.
Таким образом, ввиду отсутствия четкого правового регулирования и однозначной судебной практики состав общего имущества (в частности, включение в него батарей центрального отопления) нужно определить на общем собрании собственников помещений и в случае выбора управляющей организации отразить перечень общего имущества в договоре управления многоквартирным домом.
Почтовые ящики
Вопросы того же рода возникают и в отношении почтовых ящиков. С одной стороны, собственник квартиры получает корреспонденцию только через один (свой) почтовый ящик, на котором указан номер его квартиры. С другой стороны, все почтовые ящики одинаковые, установлены застройщиком и находятся в подъезде дома (а не внутри квартиры). Единой позиции по этому вопросу среди управляющих организаций нет: одни требуют от собственников внести дополнительные средства за замену поврежденных или украденных почтовых ящиков, другие выполняют работы по ремонту ящиков за счет собственных средств (в счет платы за содержание и ремонт жилого помещения).
Между тем согласно ст. 31 Федерального закона от 17.07.1999 № 176‑ФЗ «О почтовой связи» абонентские почтовые шкафы устанавливаются строительными организациями на первых этажах многоэтажных жилых домов. Расходы на приобретение и установку таких шкафов включаются в смету строительства этих домов. Обслуживание, ремонт и замена абонентских почтовых шкафов возлагаются на собственников жилых домов или жилищно-эксплуатационные организации, которые обеспечивают сохранность жилых домов и надлежащее их использование, и осуществляются за счет собственников жилых домов.
При этом из ст. 2 указанного закона следует, что абонентский почтовый шкаф – специальный шкаф с запирающимися ячейками, устанавливаемый в жилых домах, предназначенный для получения адресатами почтовых отправлений. В то время как абонентский почтовый ящик – специальный запирающийся ящик, предназначенный для получения адресатами почтовых отправлений. Иными словами, в шкафу есть несколько ячеек для получения отправлений несколькими адресатами, а ящик обслуживает только одного адресата.
Упоминание о том, что абонентские почтовые шкафы включаются в состав общего имущества многоквартирного дома, можно найти в Приказе Минрегиона РФ от 01.06.2007 № 45 «Об утверждении Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома». А в Распоряжении ДЖКХиБ г. Москвы от 29.09.2006 № 05-14-316/6 «Об утверждении Порядка передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм» указано, что почтовые ящики являются материальными ценностями, относящимися к общему имуществу.
По мнению автора, абонентские почтовые шкафы, обслуживающие несколько квартир, следует включать в состав общего имущества. По поводу почтового ящика, используемого одним собственником (тем более если такой ящик висит на двери его квартиры), возможны споры. Поэтому целесообразно оговорить состав общего имущества при заключении договора управления.
Так что до сих пор актуальна эта тема нужно требовать от собственника не только установки вентилей, но и счётчика тепла и только после этого батарея может быть не общей собственностью МКД, а частной собственностью.

[Zanik]

1. С точки зрения гражданина только с юридическим образованием, к примеру судьи ВС или иного суда РФ вывод ВС РФ о том, что радиатор в помещении обслуживает только данное помещение логичен.
2. С точки зрения гражданина с техническим образованием и знанием теплотехники:
находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы) обслуживают более одного помещения, т.к. входят в состав системы отопления МКД и обеспечивает требуемый режим обогрева всех помещений МКД (в рамках одного подъезда или всего дома) - в случае демонтажа радиаторов отопления в одном помещении в смежных с ним помещениях, принадлежащих другим собственикам, радиаторы начнут обогревать и данное помещение без радиаторов.

[Даниил123]

АЯ и Zanik все Вами изложенное конечно понятно но факт того что собственник квартиры сам купил радиатор, который потек, говорит нам о том что ответственности за протечку радиатора УК не несет, так как собственник радиатора извините владелец квартиры, а не УК! А вот если бы УК сама покупала радиатор... На этом основании и был Отказ!

[Денис СК]

Сообщение от Talion56

Если придомовая территория у них оформлена в собственность (общую долевую собственность), то решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме правомерно. Это все-равно, если собственник частного дома запретит своему квартиранту ставить машину во дворе дома. Имеет полное право.

Точно? а как насчет доверенности? доля земли ведь и у собственника, и он самостоятельно может определить что делать, парковаться или нет и кому. Ну я разрешу на своем пятачке доли (невыделяемом, кстати) парковаться тому то. Кто мне запретит? Да этот "Запрещалкин" мои права ущемляет. А вот в рамках вообще посторонних (заехал к вам, так как живу через дом, а у нас места нет припарковаться?) вполне законно, за исключением пожарных, медиков, спецтранспорта и т.д.

[Василий Баскаков]

пользование общей собственностью происходит на основани соглашения между собственниками. Одним из видов такого соглашения (если очень грубо) является протокол общего собрания, который и определяет все порядки по использованию общего имущества. Если вас что-то не устраивает и вы считаете, что нарушаются ваши права, то добро пожаловать в суд с иском об оспаривании решения общего собрания.

[Дублий]

Дополнение к информации, изложенной выше.

Определение состава общего имущества согласно Жилищного кодекса РФ и пункту 1 Правил содержания общего имущества в МКД, утв. постановлением Правительства РФ № 491 возлагается на собственников помещений в МКД.

1. Состав общего имущества определяется:
а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

Требование собственников помещений по определению состава общего имущества от УО не совсем правомерно. Хотя конечно, УО должна участвовать и помогать собственникам в данном вопросе, особенно, если техническая документация на дом по решению собственников находиться (передана) у нее (технический паспорт дома и пр.).

Что касается отнесения внутриквартирных (помещений) систем отопления к общему имуществу, в том числе и обогревающих элементов (радиаторов), то этот вопрос был прокомментирован Минрегионом РФ еще в 2007 году

ПИСЬМО МИНИСТЕРСТВА РЕГИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ РФ
4 сентября 2007 г. N 16273-СК/07

Министерство регионального развития Российской Федерации рассмотрело обращение по вопросу состава общего имущества и сообщает.
В соответствии с пунктом 6 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
Исходя из изложенного, обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся внутри квартир, входят в состав общего имущества многоквартирного дома.

Директор Департамента
жилищно-коммунального хозяйства
С.А.КРАЙНЕВ

[kukr]

Как показывает моя личная небольшая практика - судья и представитель ЕРКЦ в открытую смеются в судебном заседании над ПИСЬМАМИ МИНИСТЕРСТВА РЕГИОНАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ РФ.Своё отношение они выражают в следующей фразе: письмо - не закон, письмо носит лишь рекомендательный характер.

[Дублий]

Я тоже часто иронизирую над большинством писем Минрегиона РФ в части пояснений проблем в ЖКХ, но немного по другой причине. Их письма выходят с большим запозданием, как минимум год, а то и больше, когда в субъектах худо-бедно разобрались с проблемой и существует более-менее нормальая судебная практика. С моей точки зрения Минрегион РФ полный "тормоз", который в настоящее время часть своих функций и проблем решает с помошью Фонда содействия реформированию ЖКХ. Грузит Цицина, а те отрабатывают свои высокие зарплаты.

В Минрегионе не много квалифицированных специаалистов. Тот же С.А Крайнев из Минрегиона РФ (см. письмо выше) перешел работать в Фонд содействия реформированию ЖКХ руководителем депатамента, но проработал недолго, его "прибрал к рукам" Козак, в свой Фонд по освонию денег на проведение Олимпиады в "Сочи".

Конечно в судах письма Минрегиона РФ не являются нормативным актом, который может быть принят судом к рассмотрению. Впрочем, как и любые другие письма (Минфин РФ, Минэкономразвития РФ и пр.)

Но папочка с разъяснениями Минрегиона РФ по вопросам ЖКХ у меня имеется.

[kukr]

А накой нужна папочка с подборочками никому не нужных измышлений кого-то на какие-то там темы - коли практической (судебной) ценности в этих разьяснениях НОЛЬ!?

[Дублий]

kukr, для меня что бы быть в курсе "куда ветер дует". Минрегион - официальный орган, который обязан толковать и разъяснять нормы ЖК, 307, 306, 491 и других постановлений Правительства РФ. Как правило, после писем на проблемные вопросы вносятся изменение в законодательство. Например, я жду когда будет отменено, или существенно переработано 307 постановление Правительства РФ.
И "никому не нужные измышления", как раз в большей своей части комментируют те случаи, которые уже были рассмотрены в судебном порядке. Поэтому ценность в них все же есть, не смотря на ваш личный скепсис к ним.