[Ptuchanski]

Здравствуйте, уважаемые эксперты!

Столкнулся с не совсем ясной ситуацией: предлагают купить квартиру в доме стоящем на земле предназначенной для строительства ИЖС.

Застройщик утверждает, что на стадии строительства переведет ИЖС в МКД (вселяет уверенность тот ФАКТ, что застройщик по такому пути построил и сдал в эксплуатацию уже 7 ИЖС переведенных МКД). Разумеется, застройщик по договору продает долю, но при беседах с жильцами МКД выяснилось, что на сегодншний день они являются СОБСТВЕННИКАМИ, а не дольщиками. Иными словами, застройщик оказался в состоянии решить этот вопрос.

А теперь сам вопрос: насколько сложна процедура перевода ИЖС в МКД и как долго она может продлиться? Застройщик утверждает, что достроит дом и решит все "документальные" вопросы в декабре-январе 2011-2012гг.

Насколько я понимаю, многое зависит от того где именно (в какой области и каком городе) ведется строительство и какое в этих местах отношение градоначальников к подобным жилищным схемам, поэтому упомяну о том, что дом строится в Краснодаре.

Если будет нужно, то я напишу здесь адрес сайта компании. Сразу писать не буду, т.к. администрация сайта может посчитать это рекламой.

[rybin_av]

Ptuchanski, не совсем ясна ситуация. Дом строится или дом построен?
Собственниками чего являются "жильцы МКД" (какие они на фиг жильцы, если дом еще не построен?)?
Четкого отграничения ИЖС от МКД в принципе не существует.
МКД - это понятие из ЖК РФ. ИЖС - это понятие, используемое, как правило, в градостроительных нормах. В ЖК есть понятие - "жилой дом" (п. 1 ч. 1 ст. 16 ЖК РФ). Понятие "МКД" дается в ч. 3 той же статьи через понятие "квартира" (квартира как часть МКД).
Т.е. разница между жилым домом (поставим знак равенства между объектом ИЖС и жилым домом) и МКД в том, что в последнем есть квартиры, а в первом квартир нет.
Поэтому застройщик может строить объект ИЖС с квартирной планировкой помещений и распродавать их желающим. В этом я не вижу проблемы.
Какой-то специальной процедуры трансформации объекта ИЖС в МКД не знаю. Достаточно, например, признать по суду хотя бы одно из помещений в объекте ИЖС квартирой, и он автоматически станет МКД, т.е. правовой режим изменится без всякой дополнительной процедуры.
Как данную проблему решает конкретный застройщик, трудно сказать, не видя документов (договоров с "жильцами" и т.д.).
Думаю, что это один из способов обхода застройщиками крайне неудобного для них закона 214-ФЗ (о долевом строительстве).
Риски этого нести Вам, поэтому решайте сами... а то потом придется на митинги с плакатами ходить "Верните мои деньги!".

[Анатолий Б]

Таких "чудесных" домов у нас в Краснодаре-валом. Возьмите хотя-бы "Черешневый сад" на Московской. Потребительские качества такого "жилья" ниже любой критики. Конечно дёшево, но когда покупаешь сегодня, а завтра ? Надо ещё поискать потом желающего купить такую квартиру по свидетельству, где в основаниях регистрации права собственности будет указано -"решение суда".

[Денко]

Ptuchanski, очень интересно, на форуме уже обсуждалось подобное. Распишите подробно, что, да как, интересно.

Сообщение от Ptuchanski

Разумеется, застройщик по договору продает долю, но при беседах с жильцами МКД выяснилось, что на сегодншний день они являются СОБСТВЕННИКАМИ, а не дольщиками.

Собственниками чего ? Квартир? Дольщики тоже собственники, только долей в доме.
По идее такой дом является не самовольной постройкой.

Статья 222 ГК РФ. Самовольная постройка.
1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Участок предоставлен для ИЖС, а не для строительства МКД! ИЖС - это, согласно ГрК РФ, отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.

[Денко]

Ptuchanski, читайте тему "Что же такое объект ИЖС и МКД?" в разделе - "Строительные нормы"