[ser100]

Хочу купить маленький домик в деревне в 100 метрах от речки, в которой водятся не только рыба и раки, но и свободно плавают стайки уток (диких). А кроме этого, в 4-х киллометрах от хутора протекает река Дон. Сам домик (деревянный и с печным отоплением) не представляет из себя никакой ценности как домовладение и продается по очень низкой цене (на сегодняшний день), но я думаю, что рыбаки и охотники меня поймут, что для меня этот домик имеет очень высокую цену.

Так вот, я столкнулся с почти непреодолимым препятствием при покупке домика из нескольких похожих предложений. Выяснилось, что почти ни у кого из жителей этого хутора нет полного пакета документов для продажи дома. Конкретно у хозяев домика, который я решил купить, есть только договор купли-продажи дома 1993 года, заверенный в сельской администрации и свидетельство о праве на собственность земельного участка 1993 года (не путать со свидетельством регистрационного управления). И, чтобы оформить покупку домика по всем правилам, его хозяевам надо затратить около 12 тыс. руб. и около года времени (в основном из-за оформления земли), но продавцы (хозяева) домика совершенно не хотят заниматься этим вопросом и предлагают заняться им мне по доверенности хозяйки домика, которой 73 года.

В связи с этим у меня возникла проблема, т.к. пока я буду за свои деньги целый год (по доверенности, выданной мне хозяевами дома и которую можно отозвать в любой момент) оформлять за хозяев домика их документы, чтобы потом они смогли мне по всем правилам его продать, то возможен такой вариант, что либо через год они совсем передумают продавать этот домик, либо по какой то причине отменят доверенность или на оформление документов или на продажу дома до окончания всей цепочки событий, либо затребуют за него новую цену. А ведь деньги за домик они требуют с меня заплатить уже сейчас, а иначе они не выдадут доверенности на оформление документов и на продажу домика от лица хозяйки дома третьему лицу (в моем случае я буду потом продавать этот домик своей жене от лица хозяйки дома).

Подскажите пожалуйста какие здесь возможны варианты, чтобы как можно скорее стать хозяином этого дома и при этом не лишиться его в любое время из-за перемены настроений продавцов. Я, например, сейчас, кроме тривиального, но не реального, решения (1-ый вариант), когда хозяева в течение года оформляют все документы, а потом за оговоренную сегодня цену фиктивно продают мне этот домик, а я при этом уже сегодня (после передачи им денег за дом по расписке) вселяюсь в этот дом и с согласия хозяев прописываю там, кого хочу, вижу еще только два возможных варианта решения, но не знаю насколько они безупречны с точки зрения закона.

2-ой вариант. Хозяйка (после передачи ей денег по расписке) делает на меня дарственную. В этом случае потребуется (насколько я понимаю) только оформление в течение месяца техпаспорта на дом, а земля может пока находиться в неопределенном правовом статусе (свидетельство на землю не показывать), но я, при этом, могу сразу вселиться в этот дом и даже прописать там любых жильцов, что в принципе меня устраивает.

3-ий вариант. Я заключаю с хозяйкой дома предварительный договор с соглашением об авансе, согласно которому я уплачиваю аванс, а хозяйка дома обязуется продать мне этот дом за оговоренную в предварительном договоре сумму через год, когда будут оформлены все документы на дом и землю. При этом, сразу составляется передаточный акт, на передачу мне в пользование этого дома и в качестве обременения (залога того, что хозяйка не передумает) я с ее согласия прописываю там нужных мне людей. Здесь меня не очень устраивает формулировка с соглашением об авансе, т.к. через год, когда я оформлю (по доверенности) все документы, хозяйка может отказаться от подписания основного договора просто возвратив мне аванс, хотя у нее и будут проблемы с прописанными там жильцами, при условие если она согласится кого то там прописать. Более приемлемым для меня был бы вариант договора с соглашением о задатке, который (задаток) хозяйке надо будет возвращать в двойном размере, если она передумает, но, насколько я в курсе, суды такие договора трактуют как договор с соглашением об авансе и, кроме того, такие договора должны регистрироваться в регистрационном управление и, следовательно, будут нужны опять таки все документы на дом по полной программе (включая землю), а это возвращает нас к исходному варианту, который меня не устраивает.

Подскажите пожалуйста, где слабые места в предложенных мною альтернативных вариантах, а быть может и предложите какие то свои варианты быстрого решения этого вопроса, т.е. покупки дома при наличие только двух первичных документов (договора купли-продажи дома от 1993 года и свидетельства на землю образца 1993 года).

С наилучшими пожеланиями Ser

[Lenskiy]

Наверное устарела, но всё же отвечу. Мне наиболее оптимальным видится в данном случае вариант:
- предварительный договор с условием о задатке (нотар.) + доверенность на сбор документов, с правом продажи имущества третьим лицам и получения причитающихся денежных средств.

Оформляете у нотариуса вышеуказанные документы, рассчитываетесь с хозяевами - 10 дней на освобождение имущества, и больше вы их не видете.

[ser100]

Да, я тоже считаю такой вариант оптимальным и хотя хозяева в любой момент могут отозвать доверенность, но тогда им придется возвращать задаток (в двойном размере) и это будет их сдерживать от этого шага. Но все дело в том, что хозяева домика отказываются подписывать предварительный договор с задатком, т.к. они о таком и не слышали, а все их знакомые уверяют их, что все продают дома по частной расписке без этих заморочек с договором. По этому хозяева согласны дать только расписку, что получили за домик деньги (хотя при этом не отказываются дать и доверенность на сбор документов и продажу домика третьим лицам), а в этом случае они безболезненно могут отозвать доверенность в любой момент и что я буду потом делать с этой частной распиской не понятно. Да, я слышал, что через суд можно по частной расписки признать меня хозяином, но я совершенно не понимаю на какую статью ГК РФ я должен буду при этом ссылаться при подаче заявления в суд. Ждать 15 лет, чтобы воспользоваться ст. 234 ГК РФ (если ее не отменят) я не хочу, а вариант с узакониванием самоволки по ст. 222 ГК РФ мне кажется очень не надежным и вдобавок можно при желание хозяев нарваться на п.4 ст. 1109 ГК РФ о неосновательном обогащение. Подскажите есть ли какие то другие статьи о признание меня собственником в суде по частной расписке.


С наилучшими пожеланиями Ser

[Lenskiy]

Что-то какая-то ерунда... Почему они отказываются от предварительного договора? Потому что не слышали о нем? Напоминает "Мертвые души" - "Да как же я так сделаю - ведь я так никогда не делала... " или как там у Гоголя. Ну купите им книжку "Гражданский Кодекс" ткните их в гл.27...
И что значит -
"...все продают дома по частной расписке без этих заморочек с договором..."?
А при регистрации права собственности в УФРС, вы что же будете распиской размахивать?!
Способ признания права в судебном порядке возможен, хотя и проблематичен, но учтите, что в этом случае, к моменту написания расписки должно быть определено имущество подлежащее продаже. У вас, насколько я понял этого не будет.

[ser100]

Сообщение от Lenskiy

Ну купите им книжку "Гражданский Кодекс" ткните их в гл.27...

Примерно тоже самое я и попытался сделать. Только эффект получился отрицательным, т.к. продавцы после этого заподозрили во мне прожженного мошенника, который даже знает ГК РФ (наверное по аналогии со знатоками УК РФ). По этому, я конечно же буду искать продавцов, которые согласятся на законное решение этого вопроса, но не уверен, что найду в нашей глубинке таковых. Вот меня и интересует (как запасной вариант) покупка дома по частной расписке, т.е. на какую статью ГК РФ я могу при этом сослаться при обращение в суд.

С наилучшими пожеланиями Ser

[Lenskiy]

551 ГК РФ