[Денис1981]

Подскажите, пожалуйста, в каких случаях можно продать здание (несколько зданий) без земельного участка, при этом участок в собственности продавца? Какие есть исключения, выходы из ситуации?

И возможно ли продать здание, если земельный участок на котором оно стоит не оформлен в собственность или аренду, т.е. на него у продавца нет вещных прав, документов? Как выйти из ситуации, чтобы продать здание?

[mishanik]

Сообщение от Денис1981

Подскажите, пожалуйста, в каких случаях можно продать здание (несколько зданий) без земельного участка, при этом участок в собственности продавца? Какие есть исключения, выходы из ситуации?

Денис1981, Вы гораздо более опытный юрист в этих отношениях, чем я. Вы сами понимаете, что ЗК такую продажу запрещает. Выход - ну кроме раздела земельного участка (под зданием и не под зданием) на ум не приходит.

Сообщение от Денис1981

И возможно ли продать здание, если земельный участок на котором оно стоит не оформлен в собственность или аренду, т.е. на него у продавца нет вещных прав, документов? Как выйти из ситуации, чтобы продать здание?

У нас в Мос области - так продают. Не помню каких-либо проблем.

[Денис1981]

Сообщение от mishanik

У нас в Мос области - так продают. Не помню каких-либо проблем.

Вот, и у вас продают объекты когда участок не оформлен, а у нас в РТ и в РБ спецы росреестра говорят на приеме, что так нельзя. Хотелось бы здесь поподробнее. Хотя на днях мне дом зарегитстрировали без участка (на основании решения суда, было признано право собственности на дом), далее я выкупил участок в ОМС и зарегил право на него. А до этого делали так, с решением суда сразу в ОМС выкуп участка и с договором купли-продажи в Росреестр регить участок и дом.
Думаю все же можно без проблем продавать объект, когда право на участок не оформлено, в законе нет запретов. Есть кто, кому отказали?

[mishanik]

Сообщение от Денис1981

Хотелось бы здесь поподробнее

Наверно у нас считают, что собственник здания имеет права на ту часть участка, которая занята зданием инеобходима для его использования.

[ARMO-9n]

У нас без прав на землю права на здание не регистрируют, ссылаются на Земельный кодекс. Земля следует за судьбой здания и точка. Мы нашли такой выход, Заказали в БТИ новые кадастровые паспорта на изолированные части здания (т.е. разделили его на отдельные помещения) и в таком виде продали. Так как в законе (ЗК) четко говориться о том что права на землю следуют за зданием либо сооружением, а про нежилое помещение нет упоминания, то формально регцентр не имеет право требовать подтвердить права на землю при продаже нежилого помещения. Регцентр вполне мирно всю эту конструкцию съел. Недавно была на семинаре , выступала судья Арбитражного суда Алтайского края, жаловалась что в РФ недвижиость отдельно, земля отдельно, и отсюда много вытекающих исков.

[Денис1981]

ARMO-9n,

Сообщение от ARMO-9n

У нас без прав на землю права на здание не регистрируют, ссылаются на Земельный кодекс.

У на с в отделе Росреестра тоже сперва так думали регистраторы, теперь одумались (поумнели) и регят здания, строения, сооружения без земли. На днях сдал договор купли-продажи здания без участка (под ним участок не оформлен). Сообщу результат 17 июля. В ЗК РФ и в ГК РФ нет по этому поводу запрета, наоборот все гладко (ст.35 ЗК РФ и ст.271, 273 ГК РФ).

Сообщение от ARMO-9n

Земля следует за судьбой здания и точка.

Наоборот, согласно ЗК РФ здания, строения, сооружения следуют судьбе зем.участка.
Ст.1 ЗК РФ: 1. Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах: 5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
Подробнее изложено в ст.35 ЗК РФ.

Сообщение от ARMO-9n

Мы нашли такой выход, Заказали в БТИ новые кадастровые паспорта на изолированные части здания (т.е. разделили его на отдельные помещения) и в таком виде продали. Так как в законе (ЗК) четко говориться о том что права на землю следуют за зданием либо сооружением, а про нежилое помещение нет упоминания, то формально регцентр не имеет право требовать подтвердить права на землю при продаже нежилого помещения.

Бред какой-то, извините. С чего вывод такой сделан? Почему это здание и уж тем более сооружение стало обязательно считаться жилым помещением?! Здание, например, многоквартирный дом - это совокупность жилых помещений (квартир). Здание-магазин - это нежилое помещение.
В Законе (ЗК и ГК) ничего не говорится про жилое или нежилое помещение в таком случае!

Сообщение от ARMO-9n

Регцентр вполне мирно всю эту конструкцию съел.

Росреестр зарегистрировал переход права на здание (без участка) по иным основаниям (мотивам)

Сообщение от ARMO-9n

Недавно была на семинаре , выступала судья Арбитражного суда Алтайского края, жаловалась что в РФ недвижиость отдельно, земля отдельно, и отсюда много вытекающих исков.

Просто судья не читала или не понимает смысла тех же статей закона о которых выше писал (ст.1 и 35 ЗК РФ, ст.271, 273 ГК РФ и др.), если бы судьи не тупили в этих вопросах все бы было ок. Например, море исков о признании права на земельные участки, особенно радуют, когда просят судьи писать не иск, а заявление об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом на праве собственности в порядке ст.264 ГПК РФ!!! когда право собственности никогда на участок у гражданина не возникало (нет никаких документов и не было). Могу массу таких решений суда выложить. При чем это касается не только зем.участков, но и квартир (наследство). Хотя ВС РФ и ВАС РФ уже высказались в совместном своем постановлении (ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ N 10,ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ N 22. ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 29 апреля 2010 года О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ,
ВОЗНИКАЮЩИХ В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ ПРИ РАЗРЕШЕНИИ СПОРОВ,СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ) пункт 16 "... При разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством". Данный порядок определен в ст.25 ЗК РФ и точка. А судьи парой даже без указания на ст. закона выносят решения о признании права собственности на гос/мун землю. Стыдно господа.

[ARMO-9n]

Сообщите пожалуйста результат вашего похода в регцентр 17 июля.

[ARMO-9n]

Денис1981, Я вижу у вас большой опыт сделок с землей, может есть образец (проверенный) соглашения о владении и использовании земельного участка находящегося в долевой собственности. Буду благодарна за помощь.

[Денис1981]

ARMO-9n, Вы имеете ввиду соглашение об определении порядка пользования земельным участком находящимся в общей долевой собственности? Такого сам не составлял, не приходилось.

[Денис1981]

ARMO-9n, Получил свидетельство о гос регистрации права, все ОК!