[Vladdaos]

В 2014 году мной и другими жильцами были приобретены квартиры со скрытыми недостатками в одном ООО по договору купли-продажи, как в самих квартирах, так и в общедомовом имуществе (фасады, кровля, стены). В 2015 году это выявилось в результате экспертизы (выводы-дефекты в результате нарушения СМР, некачественная кладка, нарушение СНИП) и я направил продавцу ООО (изготовителю) претензию (март 2015г) от лица жильцов, так как был уполномочен по доверенности действовать от жильцов и решением общего собрания.
В настоящий момент, затраты на устранение недостатков товара определены согласно экспертизе, что составило 1 580 000. (Сюда включаются как ремонтно-восстановительные работы по устранению недостатков как в самих квартирах-трещины в стенах, так и в общедомовом имуществе -стены, кровля, фундамент.
Исковое заявление подано, назначена дата предварительного собеседования.
В иске нами указана сумма требований на устранение недостатков в размере 3 580 000 (экспертиза).
Согласно ЗОЗПП потребитель может взыскать неустойку, в случае нарушении сроков удовлетворения требований. В соответствии с законом:
1) Если договор купли-продажи квартиры, и продавцом выступает индивидуальный предприниматель / организация, тогда неустойка начисляется от цены товара (квартиры) по 1% за каждый день просрочки на основании ст. 23 закона "О защите прав потребителей".
2) Если договор участия в долевом строительстве. В этом случае к ситуации применяется ФЗ об участии в долевом строительстве. Поскольку там нет специальной неустойки именно на случае нарушения сроков устранения недостатков, применяется закон "О защите прав потребителей", статья 30. То есть неустойка будет 3% от цены выполнения работ - цены устранения недостатков.
Как нам быть в сложившейся ситуации уточнения исковых требований, в части неустойки. Изучив судебную практику, суды отправную точку для расчета неустойки берут по разному, в одном случае суды за основу берут сумму договора (купли-продажи квартиры), в другом случае:дело Дело №2-2/2013 Мировой суд Центрального района г.Читы-
"В основу расчета неустойки по договору истцом взята сумма договора - 28230 руб. х3%х121 день, что составляет 102 474 руб., не более суммы уплаченной по договору, т.е. 28230 руб. Однако согласно ч.5 ст. 28 Закона, а так же то, что отдельные виды работ указаны в экспертном заключении и определены в требованиях истца, в основу расчета суммы неустойки следует взять стоимость работ по устранению недостатков, определенной экспертным заключением - 9013 рублей, в связи с чем сумма неустойки составляет: 32 717,19 руб. (9013 х 3% х 121 дн.), но не больше стоимости цены отдельного вида выполнения работы, то есть с ответчика подлежит взысканию неустойка в сумме 9013 рублей.
Иск у нас от ТСЖ в интересах всех собственников МКД (доверенности от 8 человек), первоначальные требования о взыскании только стоимости ущерба на устранение недостатков.
Правомерно ли будет исчислить в нашем случае неустойку от суммы установленной экспертизой по всему дому, а не от сумм в ДКП каждого собственника в отдельности?

[Archangel]

Сообщение от Vladdaos

В этом случае к ситуации применяется ФЗ об участии в долевом строительстве. Поскольку там нет специальной неустойки именно на случае нарушения сроков устранения недостатков, применяется закон "О защите прав потребителей", статья 30. То есть неустойка будет 3% от цены выполнения работ - цены устранения недостатков.

ИМХО Вы не правы: есть п.2 статьи 6 ФЗ №214 "Об участии в долевом строительстве...". За нарушение сроков сдачи неустойка определяется для граждан как 1/300 двойной ставки рефинансирования за каждый день просрочки от суммы (в Вашем случае цены договора каждого). В суде ее конечно снизят, но расчет правильный такой. У вас вроде как не нарушение сроков, но дом то ведь все равно в НУЖНОМ ВИДЕ в срок Вам не сдан

[Vladdaos]

У нас как раз не долевое, а купля продажа квартир. Застройщик ООО оформил в собственность квартиры на себя, потом стал продаввать гражданам. Долевого участия не было.

[Archangel]

Сообщение от Vladdaos

Долевого участия не было.

тогда причем тут услуги и ст.30? Вам же уже не услугу оказывали, а продавали то что есть уже построенное. Товаром является квартира(ы) - от их стоимости и неустойку считать:1% в день ИМХО по ст.23 ЗоЗПП

[Vladdaos]

Сообщение от Archangel

тогда причем тут услуги и ст.30? Вам же уже не услугу оказывали, а продавали то что есть уже построенное. Товаром является квартира(ы) - от их стоимости и неустойку считать:1% в день ИМХО по ст.23 ЗоЗПП

Ну я бы не против, но как правильно посчитать. Иск от ТСЖ, доверенности от 8 человек, за это решение проголосовало 14 человек, непроголосовало 6, отсутствовали. (дом не большой).
Иск то в интересах всех собственников (покупателей) получается необходимо сложить суммы по ДКП, скольких человек 8, кто доверки сделал, 14, кто проголосовал, или всех 20?.
Если отталкиваться от суммы, подлежащей уплате для восстановления нарушенных прав, тогда было бы проще.
Вот и думаю, что суд возьмет за основу расчета неустойки!? Сумму по экспертизы или сумму ДКП по всем собственникам?!

[Archangel]

ИМХО неустойку нужно считать отдельно по каждой квартире только от имени тех, в пользу кого Взыскиваете (8 человек как я понял). Остальные таким образом не теряют ведь право в течение 3 лет обратиться в суд самостоятельно за неустойкой. Сам расчет неустойки достаточно указать как я написал выше (1% от ДКП), а суд если сочтет нужным свои расчеты произведет и наверняка по ходатайству ответчика снизит неустойку применив ст. 333 ГК РФ