[voprosur]

Добрый день!
1. Сохраняется ли бессрочное правопользование квартирой отказника от первичной приватизации, если он выписался из данной квартиры, квартира продана, он написал нотариально заверенное заявление, что он был в курсе продажи, обязуется не претендовать на право проживания в ней в дальнейшем, при этом на него не оказывается никакого давления и он находится в здравом уме и памяти. Отказнику 34 года. Собственности на данный момент не имеет. Можно зафиксировать, что за сделку он получил какую-то сумму и в случае расторжения сделки обязуется ее вернуть.
Есть ли риски при таком пакете документов следующему собственнику получить отказника в соседи?
2. На момент приватизации квартиры у отказника есть несовершеннолетний ребенок. Отказник разведен, по решению суда местопребывания ребенка определено местожительство матери, в Беларуссии. Несовершеннолетний рожден в РФ. За 5 лет до приватизации ребенок был прописан в квартире, но за 3 года убыл вместе с отцом по адресу в Беларуссии. При решении о приватизации было затребовано решения суда. Приватизировали на одного собственника без участия ребенка.
Можно ли оспорить данную приватизацию?

[84sunny84]

1. Нет, он же добровольно прекратил свое право пользования квартирой, снявшись с регистрационного учета.
2. Нет.

[RabLampy]

voprosur, так как отказник является лицом, которое давало своё согласие на приватизацию квартиры, он обладает правом бессрочного пользования, которое не прекращается, как у простого члена семьи собственника при продаже квартиры.
Так как перечень лиц, которые сохраняют право пользования квартирой после её продажи (с указанием на их право) является существенным условием договора купли-продажи квартиры (ст. 558 ГК), неуказание такого лица влечёт признание договора незаключенным. Это очень жёсткое правило и здесь всегда нужно быть крайне внимательным.
Само право бессрочного пользования квартирой сохраняется за отказником ДО смены места жительства в добровольном порядке. При этом регистрация по месту жительства лишь подтверждает (пока не доказано иное) место жительство гражданина и сама по себе, как и её отсутствие, никаких жилищных прав гражданина в отношении жилого помещения не порождает и не прекращает. Поэтому, если в суде будет доказано, что регистрация по новому месту жительства отказника фиктивна, т.е. произведена без фактического переселения в добровольном порядке, возможны риски.
То есть надо чётко понимать, что риск признания вашего договора незаключенным зависит не от регистрации отказника, а от его фактического добровольного выселения. При этом, если в суде будет доказано, что покупатель квартиры знал о том, что отказник фактически продолжает проживать в покупаемой квартире, он не сможет предъявлять в соответствии со ст. 460 ГК РФ какие-либо претензии к продавцу.
Естественно факт регистрации отказника по новому месту жительства при условии продолжения пользоваться квартирой и попытки оспорить договор даёт основания ссылаться на злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ). Однако судебный спор может иметь место и надо исходить из бесспорного варианта.
Поэтому я рекомендую идти к нотариусу и производить сделку только после фактической смены места жительства отказником и только во вторую очередь обращать внимание на то, где этот отказник зарегестрирован. То есть факт регистрации не так важен, важен сам факт вселения отказника по новому месту жительства.
ПОнятоно, что все эти риски имеют умозрительный характер. Однако после вступления в силу положений закона о банкротстве граждан, стопроцентно безопасные сделки на вторичном рынке недвижимости попросту перестали существовать.
Что касается ребёнка, то здесь я никаких рисков вообще не вижу...