Ответить

 

Опции темы
Старый 10.05.2011, 17:57   #1
Пётр Разумовский
Пользователь
 
Аватар для Пётр Разумовский
 
Регистрация: 25.01.2010
Сообщений: 10
Благодарности: 3
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию Договор долевого участия 214-ФЗ

Доброго времени суток!

Уважаемые юристы, знакомый планирует купить квартиру в строящемся доме, хотел уточнить, какие хитрости и нюансы обычно используют компании-застройщики в договорах, и как этого избежать? Можно ли требовать договор долевого участия предварительно почитать дома? И после сдачи дома какие права у покупателя (в плане выбора УК)? Просто там без вариантов - вступление в ТСЖ и, так сказать, сдача в руки управляющей компании. (которая является частью застройщика). Застройщик вроде надёжный, но лучше перестраховаться.
Может ли человек сейчас прийти в офис управляющей компании, и задать вопрос "Я планирую купить у вашей строительной компании квартиру, не расскажете ли мне о ..."(ну например о политике начисления тарифов). Или можно попросить у них почитать договор на обслуживание этой управляющей компанией? Просто не хочется лишний раз быть посланным (ведь по сути если любого встречного с улицы так консультировать - это должность лишнего консультанта надо вводить)
У застройщика просили почитать договор на обслуживание управляющей компании - он отказал, и дал адрес офиса управляющей компании (соседнее здание)

Заранее спасибо.

P.S. с темами http://forum.zakonia.ru/showthread.php?t=136219
http://forum.zakonia.ru/showthread.php?t=133414 ознакомился, опасений прибавилось
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 11.05.2011, 00:05   #2
rybin_av
Заблокированный пользователь
 
Аватар для rybin_av
 
Регистрация: 28.11.2009
Сообщений: 3,779
Благодарности: 33
Поблагодарили 1,305 раз(а) в 1,220 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Пётр Разумовский Посмотреть сообщение
Доброго времени суток!

Уважаемые юристы, знакомый планирует купить квартиру в строящемся доме, хотел уточнить, какие хитрости и нюансы обычно используют компании-застройщики в договорах, и как этого избежать?
Главная хитрость застройщиков заключается в том, чтоб постараться избежать применения закона 214-ФЗ к правоотношениям с дольщиком.

Цитата:
Сообщение от Пётр Разумовский Посмотреть сообщение
Можно ли требовать договор долевого участия предварительно почитать дома?
Можно. Но если на дом не дают, то сделайте снимок проекта договора на цифровую камеру. Можно надиктовать прочитанный вслух текст на диктофон.
Цитата:
Сообщение от Пётр Разумовский Посмотреть сообщение
И после сдачи дома какие права у покупателя (в плане выбора УК)? Просто там без вариантов - вступление в ТСЖ и, так сказать, сдача в руки управляющей компании. (которая является частью застройщика). Застройщик вроде надёжный, но лучше перестраховаться.
Навязываение учреждения ТСЖ, принудительное заключение договоров с УК незаконно. Читайте по этому поводу нормы ЖК РФ о выборе способы управления домом, о порядке создания ТСЖ.

Цитата:
Сообщение от Пётр Разумовский Посмотреть сообщение
Может ли человек сейчас прийти в офис управляющей компании, и задать вопрос "Я планирую купить у вашей строительной компании квартиру, не расскажете ли мне о ..."(ну например о политике начисления тарифов). Или можно попросить у них почитать договор на обслуживание этой управляющей компанией?
Можно задать вопросы и можно читать договор. Но Вы должны понимать основное - собственники помещений МКД решают, что им создавать в МКД, какую УК нанимать и на каких условиях. Т.е. Вы - хозяин общего имущества в МКД. УК там не имеет ни одного своего гвоздя. Поэтому общайтесь с ними с позиции силы, а не слабости. На самом деле слабая сторона - они, а не Вы
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 14.05.2011, 13:24   #3
Пётр Разумовский
Пользователь
 
Аватар для Пётр Разумовский
 
Регистрация: 25.01.2010
Сообщений: 10
Благодарности: 3
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

А можно ли прописать в договоре долевого участия строку типа "После сдачи дома и подписания акта передачи квартиры застройщик обязан передать покупателю ключи от приобретамой квартиры" - это обяжет застройщика передать ключи вне зависимости от вступления покупателя в ТСЖ? Или это просто будет строчка, которая ни на что не влияет?



Цитата:
Сообщение от rybin_av Посмотреть сообщение
Поэтому общайтесь с ними с позиции силы, а не слабости. На самом деле слабая сторона - они, а не Вы
Ну это было бы неплохо, но, к сожалению, в нашей стране - у кого больше денег, тот и прав. На обычных людей избранникам народа наплевать. Большинство судов, администраций и т.п. чиновников естессно подмазаны, а как иначе застройщику разрешили строиться? =)
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 14.05.2011, 18:29   #4
rybin_av
Заблокированный пользователь
 
Аватар для rybin_av
 
Регистрация: 28.11.2009
Сообщений: 3,779
Благодарности: 33
Поблагодарили 1,305 раз(а) в 1,220 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Пётр Разумовский Посмотреть сообщение
А можно ли прописать в договоре долевого участия строку типа "После сдачи дома и подписания акта передачи квартиры застройщик обязан передать покупателю ключи от приобретамой квартиры" - это обяжет застройщика передать ключи вне зависимости от вступления покупателя в ТСЖ? Или это просто будет строчка, которая ни на что не влияет?
Написать можно. Но это лишняя фраза, т.к. в силу ст. 456 ГК РФ:
1. Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.
2. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.
Передача продавцом покупателю недвижимой вещи сопровождается передачей покупателю принадлежностей (ключ можно рассматривать как принадлежность к замку, которым оборудована дверь, открывающая доступ в Вашу квартиру). Кроме того, ключ - это еще символ контроля над квартирой, который покупатель получает, чтоб иметь возможность владения ей. Владение - одно из субправомочий права собственности.
Впрочем, даже если Вы и не получите ключ от квартиры, то в силу приобретенного права собственности на эту кв. Вы можете делать со своей вещью, что Вам угодно. В т.ч. Вы можете сломать замок, от которого у Вас нет ключа, и вставить новый замок, от которого у Вас есть ключ.
В общем, вопрос о ключах - это 115-ая проблема во взаимоотношениях с застройщиком.

Цитата:
Сообщение от Пётр Разумовский Посмотреть сообщение
Ну это было бы неплохо, но, к сожалению, в нашей стране - у кого больше денег, тот и прав. На обычных людей избранникам народа наплевать. Большинство судов, администраций и т.п. чиновников естессно подмазаны, а как иначе застройщику разрешили строиться? =)
Если опасаетесь, то не связывайтесь. Своя рука - хозяйка.
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 26.05.2011, 19:11   #5
Пётр Разумовский
Пользователь
 
Аватар для Пётр Разумовский
 
Регистрация: 25.01.2010
Сообщений: 10
Благодарности: 3
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

В общем вручили мне договор на дом, уже подписанный с их стороны, дали доверенность, чтобы оформить у нотариуса (документы в рег палаты сами отнесут). Деньги сказали оплатить после регистрации договора в рег.палате.
У меня есть сомнения по некоторым пунктам договора, был бы благодарен за комментарии:

п. 3. По соглашению сторон цена договора может быть изменена в след. случаях:
- внесения изменений в состав объекта долевого стоительства по согласию сторон.
- здесь я так понимаю, что без меня цена не изменится.

Дольщик обязан:
п. 4.4. Заключить в течение одного месяца со дня сдачи многоэтажного дома в эксплуатацию договор с предоставленной участнику долевого строительства эксплуатиующей организацией об оказании коммунальных и эксплуатационных услуг, договор на охрану жилого дома.
п. 4.5. Оплачивать указанной эксплуатирующей организации эксплуатационные расходы по содержанию и обслуживанию объекта и общего имущества со дня сдачи многоэтажного дома в эксплуатацию, расходы на охрану многоэтажного дома.
п.4.6. Обязуется в течение 15 рабочих дней с момента приемки многоэтажного дома эксплуатирующей организацией оплатить за 4 месяца вперед с момента указанной приемки расходы по техническому обслуживанию многоэтажного дома, коммунальные услуги и охрану многоэтажного дома соразмерно фактической площади объекта долевого строительства.

Эти пункты я так понял обязуют меня вечно платить тому, кому укажут. Хотя в договоре есть пункты, снимающие вроде бы все обязательства:
- Обязательства участника считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором, и подписания сторонами передаточного акта.
- Настоящий договор вступает в силу с момента его гос.регистрации и действует до передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

Т.е. получается, что после получения квартиры все обязательтва по обслуживанию УК неверны, или я чтото недопонимаю?

п. 8.8. Застройщик в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) Неисполнени участником обязательства по внесению денежных средств.
2) в иных, предусмотренных законодательством РФ, случаях.

А какие это такие "иные" случаи? Страшновато чуток. Я же не могу все законодательство перечитать.

п. 11.3. К обстоятельтсва непреодолимой силы относят: ...... температуру, силу ветра, и уровень осадков в месте исполнения обязательств по договору, препятствующие нормальным условиям деятельности, ......

это для того, чтобы увеличить количество отговорок при просрочке сдачи? что это за нормальные условия? может я сильно придираюсь?

Вроде всё, заранее спасибо.
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 26.05.2011, 21:47   #6
rybin_av
Заблокированный пользователь
 
Аватар для rybin_av
 
Регистрация: 28.11.2009
Сообщений: 3,779
Благодарности: 33
Поблагодарили 1,305 раз(а) в 1,220 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Пётр Разумовский, субсидиарно к правоотношениям из договора УДС применяются нормы закона РФ О защите прав потребителя (ЗоЗПП). В силу п. 1 ст. 16 ЗоЗПП условия договора, ущемляющие права потребителя, установленные в соответствии с законом, признаются недействительными. Поэтому п.п. 4.4-4.6 Вашего договора можете не принимать во внимание, их как бы не существует в силу п. 2 ст. 16 ЗоЗПП, который запрещает обусловливать приобретение одних товаров/услуг приобретением других. В данном случае застройщик именно это и делает, что противоречит п. 1 той же статьи, а значит эти условия договора недействительны.

Думаю, что условия п. 8.8 не представляют опасности, т.к. за рамки ст. 5 закона 214-ФЗ застройщику трудно будет выйти.

Думаю, что и п. 11.3 не представляет опасности (хотя формулировка весьма двусмысленна - видимо имеется ввиду нормальный средний уровень осадков, силы ветра и т.д.), т.к. если случится Всемирный Потоп, то застройщику будет на что сослаться перед лицом Страшного Суда за неисполнение договора. Впрочем, Вы можете предложить застройщику внести уточнения в данный пункт, либо согласовать его толкование актом, доп. соглашением к договору.

Вот что касается п. 3, то там возможны всякие "фокусы" со стороны застройщика - площади ОДС почему-то у них после постройки и обмера БТИ волшебным образом возрастают на 1-3 кв. м. (ни разу не видел, чтоб они "усыхали"), что вынудит Вас доплачивать разницу. Кроме того, ОДС - это не только площадь Вашей будущей квартиры, но и доля в общем имуществе МКД, а возможности неконтролируемого "увеличения" этого имущества у застройщика безграничны (правда, пока не видел, чтоб застройщики этим широко пользовались; скорей всего пока до них не дошло, что и здесь есть "золотая жилка").
В общем, либо требуйте выкинуть этот пункт из договора, либо будьте готовы к перемеру ОДС, обмеру инженером БТИ в Вашем присутствии, а также исследованию сметы и проекта строительства на предмет приписок несуществующего общего имущества МКД.
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 26.05.2011, 22:32   #7
Пётр Разумовский
Пользователь
 
Аватар для Пётр Разумовский
 
Регистрация: 25.01.2010
Сообщений: 10
Благодарности: 3
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от rybin_av Посмотреть сообщение
Кроме того, ОДС - это не только площадь Вашей будущей квартиры, но и доля в общем имуществе МКД, а возможности неконтролируемого "увеличения" этого имущества у застройщика безграничны
Тут могу сказать, что в договоре чётко написано (весь ещё раз перечитал):

п.1.3. ОДС - квартира, подлежащая передаче участнику долевого строительтсва после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоэтажного дома, строящегося с привлечением денежных средств Участника.
п.1.4. У Участника при возникновении права собственности на ОДС одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоэтажном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на ОДС.


Вроде бы ни слова о том, что я должен платить за это "общее имущество", и о том, что где то есть список этого общего имущества. На мой вопрос - что это за общее имущество, девушка из отдела продаж внятно не ответила. )
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 26.05.2011, 22:58   #8
rybin_av
Заблокированный пользователь
 
Аватар для rybin_av
 
Регистрация: 28.11.2009
Сообщений: 3,779
Благодарности: 33
Поблагодарили 1,305 раз(а) в 1,220 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Пётр Разумовский Посмотреть сообщение
Вроде бы ни слова о том, что я должен платить за это "общее имущество", и о том, что где то есть список этого общего имущества. На мой вопрос - что это за общее имущество, девушка из отдела продаж внятно не ответила. )
Мало ли что написано в договоре.
В законе 214-ФЗ есть императивная норма-определение в п. 2 ст. 2:
Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:
объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Понятие общего имущества раскрывается в ст. 36 ЖК РФ.
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 21.02.2012, 22:36   #9
александерс
Пользователь
 
Аватар для александерс
 
Регистрация: 21.02.2012
Сообщений: 1
Благодарности: 0
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию договор долевого участия и закон о защите прав потребителей

коллеги, кто нибудь сталкивался с проблемой заключения договора когда потребитель полагает, что условия договора ущемляют права потребителей. пример такой. цена договора ДУ определяется как цена квадратного метра, умноженная на проектную площадь. цена может измениться (в большую-меньшую сторону) в случае изменения площади квартиры, определенной органами БТИ, более чем на 2 %. т.е. если проектная площадь квартиры 60 кв.м, а построили по факту 59 кв.м., то стоимость одного кв.м. застрощиком дольщику не возмещается. более адекватным со стороны дольщика является определение цены договора по факту без учета условия об увеличении-уменьшении площади более чем на 2%, т.е. сколько построили-столько и платишь. возможно ли в суде признать данный пункт ничтожным и требовать возмещения стоимости недополученных по факту кв. метров.
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 09.04.2013, 12:59   #10
gin-65
Пользователь
 
Аватар для gin-65
 
Регистрация: 09.04.2013
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. / Москва
Сообщений: 1
Благодарности: 0
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию 214 фз пени

Добрый день! Нам отказали в выплате пени по просрочке сдачи объекта долевого строительства. Собираемся подавать в суд, подскажите как правильно составить претензию в суд и где можно найти хорошую консультацию по этому закону?
Спасибо!
 
В Минюст Цитата Спасибо
Ответить


Быстрый ответ

Сообщение:
Опции

Опции темы

Ваши права в разделе