[zorinec]

Доброго дня всем кто читает мой пост!
Прошу помочь разобраться с возникшими у меня вопросами касательно расторжения договора аренды земельного участка. История такая. В 2008 году ИП берет в аренду земельный участок сельхоз назначения у физических лиц. Заключается договор аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя. Сроком до 2013 года. Договор прошел госрегистрацию. Арендная плата подлежит уплате единовременно раз в год, после урожая, но не позднее 31.12., товарами сельхозназначения (список приводится) или в их денежном выражении исходя из стоимости продукции и из расчета на долю (арендодателя), равную 1/11 в общей долевой собственности. В том же 2008 году ИП, действуя как физ лицо, выкупает доли у арендодателей и в том же 2008 году продает уже целую долю (земельный участок)ООО-1 с обременением в виде аренды. В мае 2010 года ООО-1 продает земельный участок ООО-2. Таким образом, новым арендодателем по договору аренды стало ООО-2. Изменения в договор аренды не вносились и соответственно не зарегистрированы. Вопрос в том, что земельный участок за все время аренды никем не использовался, а арендная плата за все года Арендатором не уплачивалась ни одному Арендодателю. Сам ИП исчез, по адресу, указанному в договоре аренды не находится. В связи с тем, что новый собственник (Арендодатель) не получает дохода от сдачи имущества в аренду, не имеет возможность самостоятельного пользования участком и при этом несет расходы по уплате земельного налога, встает вопрос о расторжении этого договора. Проанализировав возможные основания для расторжения мне видится единственная возможность его расторгнуть-это подача заявления в арбитражный суд на основании п.п.3 ч.1 ст.619 ГК, а именно ввиду неоплаты более 2-х раз подряд. Фактически подходит к рассматриваемому случаю и основание, предусмотренное п. п. 4 п. 2 ст. 46 ЗК, но доказательств, подтверждающих не использование участка в течение 3-х лет, на данный момент нет.
Касательно неоплаты, также встает ряд вопросов. Первый: т.к. оплата производится один раз в год, то получается, что просрочкой будет считаться неоплата за три года подряд? я правильно понимаю(Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66)? Второй: момент, с которого у арендатора возникает обязанность оплачивать арендную плату новому арендодателю возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности (382,384 ГК), следовательно, начинается отсчет моментов оплаты заново или их можно посчитать в совокупности по всему времени действия договора (ООО-1 готово представить справку об отсутствии оплаты, возможен перевод долга)? касательно права требования задолженности все ясно (имхо), тут раздел проходит четко - до (ООО-1)и после момента гос регистрации перехода права собственности (ООО-2). и наконец, третий вопрос: как вообще, с учетом единовременности и срока платежа, а также момента смены арендодателя (в середине года) посчитать кому и сколько должен арендатор? Пропорционально дням владения в течении года?
Буду очень признателен за высказанные мнения,
с уважением, Евгений