Приобретение жилья по альтернативным сделкам

Как Вы рискуете при покупке или продаже квартиры по альтернативным сделкам? Можно ли что-то сделать, чтобы обезопасить себя при покупке жилья в таких случаях?

Большим плюсом рынка вторичной недвижимости можно считать то, что на нем совершаются разнообразные виды обмена жилья посредством купли-продажи, как то: обмен с доплатой одной из сторон, съезд (разъезд), расселение. Сложность в настоящее время заключается в том, чтобы не стать жертвой обмана мошенников и не потерять при этом свои сбережения или жилье.


Наиболее рискованными из всех операций с жильем на вторичном рынке можно признать сделки с участием несовершеннолетних и лиц, состоящих под опекой и попечительством; сделки с участием собственников, находящихся в местах лишения свободы или за границей; сделки с участием юридических лиц; договоры ренты и многоступенчатые сделки с двумя и более альтернативами (альтернативные сделки).
Важной особенностью альтернативной сделки является то, что, несмотря на очевидную взаимосвязь всех входящих в нее сделок, на практике оформляются они отдельными договорами купли-продажи. Понятно, что заключаться они должны одновременно, и незаключенность или недействительность одного из договоров купли-продажи для восстановления справедливости должна была бы приводить к незаключенности или недействительности остальных сделок в цепочке. Однако это не так.
Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Недействительность договора закон связывает с пороками «внутри» этого отдельно взятого договора. Таким образом, недействительность договора купли-продажи в составе альтернативной сделки влечет обязанность его сторон вернуть все полученное по этому договору, и не является основанием недействительности других договоров купли-продажи.
Пункт 2 статьи 558 ГК РФ устанавливает, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, до момента государственной регистрации договора купли-продажи, его, как обязательства, в силу которого продавец обязан передать жилую недвижимость, а покупатель – уплатить деньги, не существует.
Основания отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрены статьей 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ). Перечень оснований является исчерпывающим и не препятствует регистрирующему органу отказать в государственной регистрации одного договора и одновременно произвести регистрацию остальных договоров в составе альтернативной сделки.
Именно оформление отдельными договорами альтернативных сделок являет собой серьезный риск для всех участников этих сделок.
Представим, что в альтернативной сделке гражданин К. заключил два договора купли-продажи: на покупку квартиры с гражданином Р. и на продажу своей квартиры с гражданкой М. Если договор на продажу квартиры был зарегистрирован, а договор на покупку квартиры нет (например, Р. подал заявление о приостановлении государственной регистрации), то К. остается без «крыши над головой» и, весьма возможно, без денег за свою квартиру.
В этой ситуации выбор способов защиты прав гражданина К., мягко говоря, невелик. Он может потребовать расторжения договора на продажу квартиры, заключенного с М., но при этом огромной проблемой будет доказать факт существенного нарушения договора другой стороной (пункт 2 статьи 450 ГК РФ). Об одностороннем отказе от договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ) даже не приходится говорить, поскольку такое условие по очевидным причинам никогда не включается в договор купли-продажи жилого помещения.
В пункте 3 статьи 165 ГК РФ предусмотрено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В соответствии с пунктом 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Единственно верным вариантом защиты прав К. будет предъявление в суд требования к Р. о государственной регистрации сделки и перехода права собственности на квартиру. Но и этот вариант не всегда применим.
Например, регистрирующий орган правомерно отказал в регистрации договора между Р. и К. на покупку квартиры по тому основанию, что договор по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (статья 20 Закона № 122-ФЗ). Если гражданин Р. откажется вновь подписать и подать на государственную регистрацию исправленный договор купли-продажи, то К. попадет в тупиковую ситуацию, когда он уже не сможет сослаться на статьи 165 и 551 ГК РФ.


Следует признать, что единственным решением задачи обеспечения интересов участников альтернативной сделки может стать заключение одного многостороннего договора вместо цепочки договоров купли-продажи.
Несложные альтернативные сделки, фактически представляющие собой мену, лучше сразу оформлять путем заключения договора мены. Оформление договора мены обойдется дешевле, особенно когда он удостоверяется нотариально. В этом случае тариф за совершение нотариального действия взимается только один раз от стоимости более дорогой квартиры. И если сделка будет признана недействительной, то по решению суда стороны возвращаются в первоначальное положение, т.е. получают прежнее жилье.
При необоснованном уклонении одной из сторон договора купли-продажи квартиры от его государственной регистрации, как правило, всегда можно требовать в судебном порядке принять решение о государственной регистрации договора и перехода права собственности на квартиру.
Вообще же, известную трудность в рассматриваемом вопросе представляет то, что, поскольку понятие «альтернативная сделка» является собирательным и может означать различные схемы от простых, до многоступенчатых, то невозможно дать стандартный набор рекомендаций по защите интересов участников сделки. В каждом случае нужно изучать всю цепочку сделок с целью определить оптимальные способы защиты прав потерпевшей стороны.

Адвокат Московской областной коллегии адвокатов «Правовая защита» Маковеев Сергей Иванович.