[Елизавета Игоревна]

Здраствуйте!
Подскажите, пожалуйста, возможо ли сдавать часть з/у в аренду без выдела из общей площади (срок аренды менее года)? И какие риски понесет арендодатель при этом?
Понимаю, что вопрос спорный, но одназначного ответа не нашла. Надеюсь на вашу помощь.

[rybin_av]

Сообщение от Елизавета Игоревна

Здраствуйте!
Подскажите, пожалуйста, возможо ли сдавать часть з/у в аренду без выдела из общей площади (срок аренды менее года)? И какие риски понесет арендодатель при этом?
Понимаю, что вопрос спорный, но одназначного ответа не нашла. Надеюсь на вашу помощь.

Изучаем нормы права и делаем выводы:

Хотя п.1 ч. 1 ст. 6 ЗК РФ указывает, что:

Объектами земельных отношений являются:
3) части земельных участков.

п. 2 ст. 607 ГК РФ:

2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

но ч. 2 ст. 22 ЗК РФ ставит все точки над "и":

Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Здесь обращаем внимание, что закон однозначно обозначает, что только земельные участки (а не части ЗУ!) могут предоставлены собственниками в аренду.
Отсюда вывод: часть ЗУ (без ее обособления в форме раздела или выделения, госрегистрации выделенного ЗУ) не может быть передана в аренду.
Если арендодатель все же сдаст часть участка в аренду, то ввиду:

ст. 168 ГК РФ:

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

и п.п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ:

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

ничтожность сделки влечет двустороннюю реституцию, то бишь возврат того, что стороны получили по ничтожной сделке.

[Елизавета Игоревна]

А как же ФЗ "О гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними"?
п.2 ст. 26 гласит, если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду. Значит здесь допускается сдача в аренду части з/у?

[Liga]

Если на часть участка делается кадастровый паспорт, то это уже не часть участка, а отдельный участок со своими индивидуальными характеристиками и признаками.

[rybin_av]

Сообщение от Елизавета Игоревна

А как же ФЗ "О гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними"?
п.2 ст. 26 гласит, если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду. Значит здесь допускается сдача в аренду части з/у?

Если бы законы писались, имея ввиду определенную систему, то у нас законов было на порядок (или на порядки) меньше, и они имели бы отточенные формулировки.
Но в реальности бывает так, что законопроект начинает писать один человек (группа), продолжает другой, а завершает третий, потом в закон вносятся бесконечные поправки. В результате имеем лоскутное одеяло вместо логически выстроенного правила.
В ЗК РФ внесли понятие о части ЗУ, но не посчитали нужным развить и применить это понятие. В итоге оно повисло в воздухе.

В данном случае на мой взгляд мы имеем коллизию норм права.
Разрешить ее можно таким образом:
в ГК РФ (общая норма) в разделе об аренде имеется ссылка на то, что особенности аренды земельного участка регулируются нормами земельного законодательства (специальная норма). ЗК РФ устанавливает особенности аренды ЗУ, не упоминая о частях ЗУ, т.е. действует специальная норма, которая "подавляет" общую. Далее у нас вроде бы есть еще одна специальная норма из ФЗ О ЕГРП и возникает вопрос о том, как она соотносится с равной "по специальности" нормой ЗК РФ?
Здесь можно было бы развернуть научную дискуссию о том, относится ли норма ФЗ О ЕГРП к земельному законодательству - это первое; относится ли норма ФЗ О ЕГРП к нормам материального или процессуального права - это второе.
Исходя из моего толкования ФЗ О ЕГРП, я бы ответил так: в этом законе речь идет о регистрации (о процедуре) прав и договоров (сделок), но порядок заключения этих сделок устанавливается не данным законом, а другими законами. ФЗ О ЕГРП не относится к земельному законодательству (во всяком случае в рафинированном виде). Поэтому он ссылается на потенциальную возможность заключения договоров аренды части участка, но не регулирует порядок заключения такого рода договоров, а его регулирование осуществляется ГК РФ и ЗК РФ.
Однако это все доктринальные рассуждения.
Для разрешения этой коллизии рекомендую изучить судебную практику. Если суды выносили решения по признанию аренды части ЗУ, то так тому и быть.

[rybin_av]

Елизавета Игоревна, вот, например, интересное решение ВС РФ:

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ
от 3 марта 2010 г. N ГКПИ10-6


Верховный Суд Российской Федерации в составе:
судьи Верховного Суда Российской Федерации Толчеева Н.К.,
при секретаре Г.,
с участием прокурора Федотовой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торговые ряды" о признании недействующими абзаца второго пункта 5, пункта 7 Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 сентября 2000 г. N 660,


установил:


Правительство Российской Федерации Постановлением от 6 сентября 2000 г. N 660 утвердило Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам (далее - Правила).
Согласно этим Правилам кадастровый номер присваивается каждому земельному участку, формируемому и учитываемому в качестве объекта имущества, права на который подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (абзац первый пункта 5); несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, по заявлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением им одного кадастрового номера (абзац второй пункта 5); отдельным сформированным частям земельных участков (входящим в территориальные зоны, имеющим ограничения (обременения), занятым иными объектами недвижимого имущества и т.п.) в процессе государственного кадастрового учета присваиваются учетные кадастровые номера. Учетным кадастровым номером части земельного участка является порядковый номер записи, содержащей сведения о данной части земельного участка, в соответствующем подразделе государственного реестра земель кадастрового района (пункт 7).
ООО "Торговые ряды" обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о признании недействующими абзаца второго пункта 5 и пункта 7 Правил, ссылаясь на то, что являются собственниками объектов недвижимости, для эксплуатации которых по договорам аренды предоставлены земельные участки, числящиеся под учетными номерами частей земельных участков, имеющих кадастровые номера, оспариваемые нормы позволяют органу кадастрового учета регистрировать земельные участки под учетными номерами, из-за отсутствия отдельных кадастровых номеров на арендуемые земельные участки не могут быть выданы кадастровые паспорта этих земельных участков, вследствие чего нарушаются их права на совершение всех предусмотренных законом действий с арендуемыми земельными участками. Считает указанные нормы Правил противоречащими части 10 статьи 25 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Министерство экономического развития Российской Федерации, представляющее интересы Правительства Российской Федерации по поручению от 28 января 2010 г., в письменных возражениях указало на то, что часть земельного участка не является самостоятельным земельным участком, сформированным в соответствии с законодательством Российской Федерации в качестве объекта недвижимости, и не может иметь кадастрового номера, присвоение учетного номера части земельного участка не противоречит действующему законодательству.
Выслушав объяснения представителя заявителя С.А.В., поддержавшей вышеприведенные доводы, возражения представителей Правительства Российской Федерации С. и К., проверив оспариваемые нормативные положения на их соответствие Федеральному закону, заслушав заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Федотовой А.В., полагавшей в удовлетворении заявленных требований отказать, Верховный Суд Российской Федерации находит заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Правила, отдельные положения которых оспариваются заявителем, приняты Правительством Российской Федерации во исполнение полномочий, предоставленных ему пунктом 4 статьи 18 Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", действовавшего на дату их утверждения. Опубликованы в "Собрании законодательства Российской Федерации" за 2000 г., N 37 и в "Российской газете" от 19 июня 2000 г.
Абзац второй пункта 5 Правил устанавливает не обязанность, а возможность учета в качестве одного объекта недвижимого имущества нескольких обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, и только по заявлению правообладателя. Данная правовая норма, реализация которой зависит исключительно от волеизъявления правообладателя, не противоречит действующему законодательству, каких-либо прав и законных интересов владельцев земельных участков или их частей, в том числе заявителя, не нарушает.
Пункт 7 Правил, предусматривающий присвоение учетных кадастровых номеров отдельным сформированным частям земельных участков (входящим в территориальные зоны, имеющим ограничения (обременения), занятым иными объектами недвижимого имущества и т.п.), соответствует требованиям действующего в настоящее время Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Согласно части 3 статьи 1 данного Федерального закона государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
Определив предметом кадастрового учета объекты недвижимости, обладающие уникальными характеристиками, указанный Федеральный закон установил, что каждый такой объект недвижимости имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (далее - кадастровый номер), который присваивается органом кадастрового учета (часть 1 статьи 5); предусмотрел внесение в государственный кадастр недвижимости не только сведений об уникальных характеристиках объекта недвижимости, но и дополнительных сведений, в том числе сведений о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости (пункт 10 части 2 статьи 7); регламентировал порядок внесения сведений при учете части объекта недвижимости, в соответствии с которым данные сведения носят временный характер до дня государственной регистрации соответствующего ограничения (обременения) вещного права, а в случае неосуществления государственной регистрации соответствующего ограничения (обременения) вещного права по истечении одного года со дня завершения учета этой части объекта - аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости (часть 11 статьи 25).
Таким образом, Федеральный закон, регулирующий отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности, предусмотрел учет частей объектов недвижимости и внесение сведений о частях таких объектов в государственный кадастр недвижимости. Правительство Российской Федерации, реализуя предоставленные ему полномочия, в пункте 7 Правил определило лишь порядок присвоения учетных кадастровых номеров частям земельных участков, что не противоречит Федеральному закону.
Утверждение заявителя о противоречии оспариваемых нормативных положений части 10 статьи 25 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" лишено правовых оснований. Данная норма не подтверждает, а опровергает доводы заявителя о недопустимости учета частей земельных участков, устанавливая, что особенности осуществления кадастрового учета отдельных типов сооружений (линейных и тому подобных) и земельных участков, на которых расположены такие сооружения, учета частей этих земельных участков могут быть установлены органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
Правила приняты в пределах полномочий Правительства Российской Федерации, с соблюдением установленного порядка, оспариваемые положения этих Правил не противоречат Федеральному закону, права и свободы заявителя не нарушают, в связи с чем в удовлетворении заявленных требований надлежит отказать.
Руководствуясь статьями 194 - 199, 253 Гражданского процессуального кодекса РФ, Верховный Суд Российской Федерации


решил:


в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Торговые ряды" о признании недействующими абзаца второго пункта 5, пункта 7 Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 сентября 2000 г. N 660, отказать.
Решение может быть обжаловано в Кассационную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в течение 10 дней со дня его принятия в окончательной форме.


Судья Верховного Суда
Российской Федерации
Н.К.ТОЛЧЕЕВ

[rybin_av]

Елизавета Игоревна, в этом решении интересны для Вас два момента:
1. ООО "Торговые ряды" обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о признании недействующими абзаца второго пункта 5 и пункта 7 Правил, ссылаясь на то, что являются собственниками объектов недвижимости, для эксплуатации которых по договорам аренды предоставлены земельные участки, числящиеся под учетными номерами частей земельных участков, имеющих кадастровые номера, оспариваемые нормы позволяют органу кадастрового учета регистрировать земельные участки под учетными номерами, из-за отсутствия отдельных кадастровых номеров на арендуемые земельные участки не могут быть выданы кадастровые паспорта этих земельных участков, вследствие чего нарушаются их права на совершение всех предусмотренных законом действий с арендуемыми земельными участками.
2. Министерство экономического развития Российской Федерации, представляющее интересы Правительства Российской Федерации по поручению от 28 января 2010 г., в письменных возражениях указало на то, что часть земельного участка не является самостоятельным земельным участком, сформированным в соответствии с законодательством Российской Федерации в качестве объекта недвижимости, и не может иметь кадастрового номера, присвоение учетного номера части земельного участка не противоречит действующему законодательству.