[Filania]

Здравствуйте!
У меня такая ситуация. Хочу купить комнату в 3х ком.кв. В квартире 2 собственника. Один из них продает одну из 2х своих комнат. В жэке сказали, что разделят лицевые счета и я, купив одну комнату, становлюсь собственником, когда принесу им св-во о гос. регистрации. Насколько я понимаю, я покупаю долю (16/58). А где гарантия, что в св-ве о гос. рег., которое я получу, будет указано в строке "объект права": комната №1, площадь 9.8 кв.м, доля 16/58. Может ли там быть указано, без номера комнаты? На 2 комнаты у женщины имеется ордер, где стоит нумерация комнат. Есть договор о передаче 2х комнат в общую долевую собст-ть (приватизация).
И в ее св-ве о гос. рег. написано:
Объект права: квартира №..., состоит из 3х комнат, общей площадью 58.4 кв.м., в т.ч. жилой 37.4 кв.м., (в т.ч. две комнаты №1, 3 жил. пл. - 9.6 и 16.7 кв.м.)

Следующий вопрос, кадастровый п-т будет готов через 2 недели, но риэлтор торопит внести предоплату, подписав предварит.договор, говоря, что если я не сделаю это в ближайшее время, он продаст комнату другому человеку. В УФРС мне сказали, что нужно дождаться получения кадастр.паспорта. Как лучше поступить?

И еще, так как женщина пожилая, мне посоветовали получить справки для себя, что у нее нет опекуна и справку у психиатра о ПНД и НД (психонаркодиспансер и наркодиспансер). Когда я об этом сообщила об этом риэлтору, что готова сама заняться этим вопросом, он мне ответил, что я за справки буду платить сама и еще ему за услуги агента (ему 10 тыс.). Это нормально?

[rybin_av]

Сообщение от Filania

Здравствуйте!
У меня такая ситуация. Хочу купить комнату в 3х ком.кв. В квартире 2 собственника. Один из них продает одну из 2х своих комнат. В жэке сказали, что разделят лицевые счета и я, купив одну комнату, становлюсь собственником, когда принесу им св-во о гос. регистрации. Насколько я понимаю, я покупаю долю (16/58). А где гарантия, что в св-ве о гос. рег., которое я получу, будет указано в строке "объект права": комната №1, площадь 9.8 кв.м, доля 16/58. Может ли там быть указано, без номера комнаты? На 2 комнаты у женщины имеется ордер, где стоит нумерация комнат. Есть договор о передаче 2х комнат в общую долевую собст-ть (приватизация).
И в ее св-ве о гос. рег. написано:
Объект права: квартира №..., состоит из 3х комнат, общей площадью 58.4 кв.м., в т.ч. жилой 37.4 кв.м., (в т.ч. две комнаты №1, 3 жил. пл. - 9.6 и 16.7 кв.м.)

Следующий вопрос, кадастровый п-т будет готов через 2 недели, но риэлтор торопит внести предоплату, подписав предварит.договор, говоря, что если я не сделаю это в ближайшее время, он продаст комнату другому человеку. В УФРС мне сказали, что нужно дождаться получения кадастр.паспорта. Как лучше поступить?

И еще, так как женщина пожилая, мне посоветовали получить справки для себя, что у нее нет опекуна и справку у психиатра о ПНД и НД (психонаркодиспансер и наркодиспансер). Когда я об этом сообщила об этом риэлтору, что готова сама заняться этим вопросом, он мне ответил, что я за справки буду платить сама и еще ему за услуги агента (ему 10 тыс.). Это нормально?

Первый совет: будьте осторожны с риелтером, особенно, когда Вас торопят, мотивируя тем, что продается дешево и желающих пруд пруди. Вы должны понимать, что риелтор - это посредник в купле-продаже, его задача - содействовать быстрейшему совершению сделки. Подавляющее большинство риелторов не имею даже самого примитивного юридического образования, поэтому они могут не понимать суть возникающих правоотношений при купле-продаже ...
Второй совет: сами читайте все документы, делайте это внимательно и не торопясь; если Вам что-то не понятно (а не понятно должно быть почти все, т.к. Вы новичок в этом деле), то задавайте вопросы, получайте ответы, записывайте все, перепроверяйте полученные ответы.

Теперь по существу.

Покупаете ли Вы долю с праве собственности на квартиру или покупаете право собственности на комнату? Однозначно я ответить не могу, исходя из представленной Вами информации. Склоняюсь к тому, что Вам видимо будет продана именно доля в праве, а не комната.
Вы сами то чего хотите - купить долю в праве или комнату?
Если долю в праве, то вот этого:
"И в ее св-ве о гос. рег. написано:
Объект права: квартира №..., состоит из 3х комнат, общей площадью 58.4 кв.м., в т.ч. жилой 37.4 кв.м., (в т.ч. две комнаты №1, 3 жил. пл. - 9.6 и 16.7 кв.м.)"
вполне достаточно, чтоб заключить сделку.
Если Вы хотите купить именно комнату, то собственник/ сособственники квартиры должны выделить одну комнату в самостоятельный объект недвижимости, зарегистрировать право на него в ЕГРП. Только после этой процедуры Вы будете уверены в том, что покупаете не долю, а комнату.
Права собственника комнаты и права сособственника (т.е. лица, имеющего право на долю в праве собственности на недвижимый объект) имеют различия. Что Вы хотите купить - это зависит от Вас.

Предварительный договор не несет платежной функции, поэтому никаких предоплат по пред. договору не рекомендую производить. Т.е. заключить пред. договор Вы можете, но никаких денег ни в качестве аванса, ни в качестве задатка настоятельно не рекомендую Вам вносить.
Кадастровый паспорт - это документ, индивидуализирующий объект недвижимости. Я, честно говоря, не улавливаю связи между изготовлением кадастрового паспорта и заключением пред. договора. Пред. договор Вы можете заключить на основании св-ва, реквизиты которого были приведены выше (кадастровый паспорт для этого не обязателен).

Если между Вами и риелтором заключен договор об оказании услуг, то прочитайте его. Однако могу пояснить, что навязываение дополнительных услуг клиенту не допустимо (п. 3 ст. 16 закона РФ О защите прав потребителя). Если Вы можете взять справку из ПНД и НД, то берите (правда, мне не понятно, как Вы это сделаете (равно как и риелтор), т.к. информация о заболеваниях гражданина составляет врачебную тайну и не предосталвяется кому угодно). О наличии опекунов у данной гражданки Вы можете узнать в местном органе опеке.

[Filania]

Спасибо большое за ответ.
Справку из ПНД и НД может взять женщина (которая продает комнату), я ее могу отвезти, например, чтобы ей не ездить одной.
Да, мне будет продана доля в праве, но в т.ч. комната (т.е. она будет обозначена, чтобы я могла там жить, а не на кухне или в коридоре).

Конечно же, лучше купить комнату, а не долю. Но подкупает этот вариант, т.к. цена ниже (450 тыс.), обычно комната в квартире стоит 600-700 тыс. с таким же метражом, да и район этот нужен.
Как вы считаете, смогу ли я продать эту долю и покупают ли их? Понятно, что комнаты продаются быстрее. Я в такой ситуации, что нужно купить комнату (или долю) и через 3-4 года продать.

Чтобы выделить одну комнату в самостоятельный объект недвижимости, зарегистрировать право на него в ЕГРП - это делается через суд? Дело в том, что риэлтору, как он мне объяснил, проще и быстрее найти покупателя, чем заниматься получением св-в о гос. рег-ции на каждую комнату.

Насчет договора. В договоре говорится следующее:
"1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Предприятие обязуется обеспечить покупку 16/58 ДОЛИ в праве долевой собственности, в том числе КОМНАТУ №1 жилой площадью 9,6 кв.м., в трех комнатной квартире № 5, общей площадью 58,4кв.м., находящуюся на втором этаже жилого дома № ..., ул. ..., г. XXX,..."

Можно ли изменить в договоре так: "1. Предприятие обязуется обеспечить покупку КОМНАТЫ в праве долевой собственности, в том числе ДОЛИ 16/58, жилой площадью 9,6 кв.м., в трех комнатной квартире № 5, общей площадью 58,4кв.м., находящуюся на втором этаже жилого дома № ..., ул. ..., г. XXX,..."

Иначе в св-ве о гос. регистрации мне напишут, что я собственник доли, а не комнаты. Или это не имеет значения?

И еще вопрос - будет ли эта доля давать мне право на сдачу комнаты или обмен, если расширяться?

[rybin_av]

Сообщение от Filania

Спасибо большое за ответ.
Справку из ПНД и НД может взять женщина (которая продает комнату), я ее могу отвезти, например, чтобы ей не ездить одной.
Да, мне будет продана доля в праве, но в т.ч. комната (т.е. она будет обозначена, чтобы я могла там жить, а не на кухне или в коридоре).

Такого быть не может.
Здесь жесткая альтернатива - либо доля, либо комната.
Если доля, то имейте ввиду, что доля в праве дает возможность правообладателю владеть и пользоваться любой "частью" неделимой вещи. Чтоб стало понятно, я такой пример приведу: если А и В владеют 3-х комн. квартирой в долях: А - 27/100; В - 73/100, то А может находиться на совершенно законных основаниях в любой из комнат, на кухне, в туалете, где угодно. Тоже самое относится и к В. Доля в праве - это идеальная доля, ее нельзя потрогать. А не может сказать В, что вот эта комната - моя, а вот те две - твои, поэтому ты не можешь ко мне в комнату войти без моего разрешения.
Если же А и В свои доли овеществят (т.е. произведут раздел квартиры: А - одна комната №3, например, а В - две комнаты №1 и №2), то А совершенно законно может требовать, чтоб В в его комнату без его разрешения не входил.
Думаю, теперь Вы понимаете разницу между долей в праве и полноценным правом собственности.

Сообщение от Filania

Конечно же, лучше купить комнату, а не долю. Но подкупает этот вариант, т.к. цена ниже (450 тыс.), обычно комната в квартире стоит 600-700 тыс. с таким же метражом, да и район этот нужен.
Как вы считаете, смогу ли я продать эту долю и покупают ли их? Понятно, что комнаты продаются быстрее. Я в такой ситуации, что нужно купить комнату (или долю) и через 3-4 года продать.

Ну так потому и дешево, что это идеальная доля, а не полноценная комната.
И это еще большой вопрос, что Вас ждет после того, как Вы эту долю купите и решите туда (в комнату), например, завезти мебель, а Ваши сособственники скажут: нам эта мебель не нужна в нашей общей квартире. Вы каждый свой шаг должны будете с ними согласовывать.
Потому что
читаем п. 1 ст. 247 ГК РФ:

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Сообщение от Filania

Чтобы выделить одну комнату в самостоятельный объект недвижимости, зарегистрировать право на него в ЕГРП - это делается через суд? Дело в том, что риэлтору, как он мне объяснил, проще и быстрее найти покупателя, чем заниматься получением св-в о гос. рег-ции на каждую комнату.

Насчет договора. В договоре говорится следующее:
"1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Предприятие обязуется обеспечить покупку 16/58 ДОЛИ в праве долевой собственности, в том числе КОМНАТУ №1 жилой площадью 9,6 кв.м., в трех комнатной квартире № 5, общей площадью 58,4кв.м., находящуюся на втором этаже жилого дома № ..., ул. ..., г. XXX,..."

Можно ли изменить в договоре так: "1. Предприятие обязуется обеспечить покупку КОМНАТЫ в праве долевой собственности, в том числе ДОЛИ 16/58, жилой площадью 9,6 кв.м., в трех комнатной квартире № 5, общей площадью 58,4кв.м., находящуюся на втором этаже жилого дома № ..., ул. ..., г. XXX,..."

Иначе в св-ве о гос. регистрации мне напишут, что я собственник доли, а не комнаты. Или это не имеет значения?

И еще вопрос - будет ли эта доля давать мне право на сдачу комнаты или обмен, если расширяться?

Вы думайте о своем будущем, а не о том, какие сказки Вам рассказывает риелтор. Его дело - быстрей Вам продать вещь и получить с Вас навар, а мучаться потом Вы будете.

Договор составлен безграмотно, причины - см. выше, где я объяснил Вам, что такое доля в праве, а что такое самостоятельный объект недвижимости.

Если все же решитесь купить долю, то советую еще до покупки при помощи риелтора заключить со всеми сособственниками договор о пользовании имуществом, в котором указать, что в счет Вашей доли вы владете и пользуетесь такой-то комнатой (ну и т.д. продумайте все условия как можно тщательней и запишите все это в договор). Это Вы можете сделать на основании п. 2 ст. 247 ГК РФ:

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Долю сдать в аренду невозможно, потому что она идеальная, ее нельзя потрогать, а предмет договора аренды - это индивидуально-определеная вещь.

В общем, будьте бдительны.

[Filania]

Спасибо вам большое за ответы! Буду искать комнату, чтобы жизнь была стабильной.