[Евгений]

Добрый день!
Прошу дать совет по следующему вопросу.
Решением общего собрания собственников жилья, выбрана управляющая компания, с которой заключен договор управления многоквартирным домом. По условиям договора УК выполняет свои обязательства.
Возможно ли в порядке п. 3 и 3.1 ст. 44 ЖК собрать внеочередное собрание собственников жилья, на котором принять решение о заключении договора пользования общим имуществом дома и определить лицо, уполномоченное на заключение договора пользования общим имуществом старшего по дому? При это заключить договор, без участия УК, непосредственно между третьим лицом и представителем собственников жилья?
Заранее благодарен за ответы!

[Лада М.]

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.
6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Сообщение от Евгений

заключить договор, без участия УК, непосредственно между третьим лицом и представителем собственников жилья?

Можно.

[Евгений]

Спасибо. А как по Вашему мнению в договоре прописать оплату за пользование общим имуществом? Ведь прибыль принадлежит всем жильцам согласно площадям, находящимся в собственности? Правомерно ли будет прописать в договоре, что деньги перечисляются на расчетный счет уполномоченного собственниками лица и расходуются в порядке и на нужды, определенные общим собранием?

[Владимиррр]

Сообщение от Евгений

принять решение о заключении договора пользования общим имуществом дома и определить лицо, уполномоченное на заключение договора пользования общим имуществом старшего по дому? При это заключить договор, без участия УК, непосредственно между третьим лицом и представителем собственников жилья?

Нет нельзя. в 3.1 ст. 44 ЖК речь идет только о разрешении ОСС использовать свое имущество в частности для размещения рекламы, сдачи в аренду и определении лица (юридического) которое приведет механизм в действие т.е заключит договор, предоставит свой банковский счет для аккумулирования денег от сдачи имущества в пользование. Юридическое лицо, которое имеет право управлять имуществом Вашего дома является выбранная Вами УК. Другая УК не имеет права по закону управлять Вашим домом. Каждый собственник имущества дома имеет право в любое время спросить с УК как расходуются средства полученные от использовании общего имущества в порядке определенным Постановлением №731.

[Жилищный кодекс РФ] [Статья 161]
9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Выбор старшего по дому предусмотрен только при выбранном непосредственном управлении МЖК, но тоже не определен механизм полномочий этого лица.

[Владимиррр]

Лада М. Это лишь мое личное понимание ситуации и мое толкование закона, если есть возражение, готов обсудить.

[Лада М.]

Владимиррр, боюсь с Вами спорить.
Мое мнение: собственники владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом. УК управляет. Решение о разрешении пользоваться общим имуществом иными лицами принимают собственники. УК продолжает управлять.
Вопрос был о заключении договора пользования, а не управления.

[Владимиррр]

Я не страшный, не бойтесь.
Насколько я понял, главный вопрос был в "старшем по дому".

Сообщение от Евгений

собрать внеочередное собрание собственников жилья, на котором принять решение о заключении договора пользования общим имуществом дома и определить лицо, уполномоченное на заключение договора пользования общим имуществом старшего по дому?

Разобьем вопрос по косточкам.
..."собрать внеочередное собрание собственников жилья"... - конечно бесспорно имеют право.
..."принять решение о заключении договора пользования общим имуществом"...-
да имеет право вынести решение о передоверии права на заключение договора юрид. лицу, управляющей компании.
..."определить лицо, уполномоченное на заключение договора пользования общим имуществом старшего по дому?[/QUOTE] - такого в законе нет. Значит:
Любой собственник может инициировать внеочередное собрание с повесткой дня:
1. О разрешении пользования(за плату) общим имуществом - сдачей в аренду подвала, или использовании стены для размещения рекламной конструкции.
2. О передаче права на заключение договоров Управляющей компании ООО "...."
3. (предполагаемый) О установлении цены и сроков.
Я сам, как предприниматель проходил эту процедуру.

[Лада М.]

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

Я так поняла, что в таком решении должно быть указано конкретное лицо, которое вполне может быть старшим по дому.

Сообщение от Владимиррр

Выбор старшего по дому предусмотрен только при выбранном непосредственном управлении МЖК, но тоже не определен механизм полномочий этого лица.

У нас управление осуществляет УК, но есть еще самопровозглашенная старшая по дому. Пытались ее переизбрать, в администрации рекомендовали организовать ТОС. Но это так муторно.

[Евгений]

Спасибо большое за помощь и обсуждение!
Итог: Я для себя сделал вывод, что можно заключить договор хоть с кем (уполномоченным общим собранием собственников жилья), т.е. хоть с УК, хоть со старшим по дому (подъезду), хоть с иным собственником жилья. Нашел несколько разъяснений, писем и решений судов по данному вопросу. Правда в связи с этим возникает ряд вопросов связанных с налогообложением . . .

[Владимиррр]

Сообщение от Лада М.

Я так поняла, что в таком решении должно быть указано конкретное лицо, которое вполне может быть старшим по дому.

Вы понимаете под словом "лицо" - физическое лицо, т.е. человека. Но тогда представьте, что такой человек поставил подпись под договором и значит у него появляются определенные права и обязанности, в том числе отвечать по своим обязанностям имуществом, репутацией и т.д., но эта подпись пустышка, юридически этого человека не существует, он нигде не зарегистрирован.
Я понимаю под словом "лицо"- юридическое лицо, т.е. зарегистрированное законным образом ООО,ТСЖ,УК и т.д. Теперь насчет прав и обязанностей все становится на место. Двойственное понимание закона - очередной ляп законодателя и таких огрехов в этом законе в том числе много.

Я для себя сделал вывод, что можно заключить договор хоть с кем

Заключать конечно можете хоть с уборщицей бабой Машей, но зарегистрировать в палате не сможете, так как не сможете подтвердить полномочия бабы Маши, а не зарегистрированный договор аренды считается не заключенным.

Нашел несколько разъяснений, писем и решений судов по данному вопросу.

Пожалуйста в студию! Если не трудно.