[alex_z]

Здравствуйте. Имею "Договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома" с Застройщиком через Агентство. Договор составлен в соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ. Застройщик зарегистрирован в Красногорском районе Моск.обл. С моей стороны все платежи внесены своевременно и в полном объеме. Застройщик ввел дом в эксплуатацию 30.12.2010 (по договору должен был ввести до 31.12.2010), т.е. своевременно. Согласно договору должен передать квартиры Участникам в течение 2-ух месяцев. Но для подписания акта приема передачи Агентство направляет всех в Управляющую компанию (а не подписало само и не направило к Застройщику). По сведениям от других Участников, Застройщик от непосредственного подписания актов с Участниками уклоняется. Сам обращаться к нему пока не пробовал. УК (как водится - "дочка" застройщика) сообщила, что дом в эксплуатацию не приняла, ключей у неё нет, когда будет передача - не известно. Кроме того, по опыту заселения предыдущих очередей известно, что УК выдает ключи только в обмен на Договор обслуживания с УК и внесение коммунальных платежей на 4 месяца вперёд (что не законно связывать с актом приема-передачи). В подписанном мной договоре с Застройщиком об этой УК нет ни слова. На данный момент срок передачи квартиры просрочен на 25 дней. Сумма пени согласно 214-ФЗ Статье 6 п.2 достигла более 100 тыс руб и продолжает расти. Хочу: 1. принудить Застройщика (или Агентство) к передаче мне квартиры в безусловном порядке и без участия УК. Можно попробовать добиться этого в досудебном порядке. 2. взыскать с Застройщика пени за просрочку передачи квартиры согласно 214-ФЗ Статье 6 п.2, т.е. в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования от полной стоимости договора за каждый день просрочки в двойном размере, т.к. я гражданин и заключил договор с целью получения квартиры для проживания в ней. 3. взыскать с Застройщика либо моральный ущерб, либо понесённые мной фактические материальные убытки, связанные с этой задержкой (из-за срыва запланированного переезда в эту квартиру мне их придётся нести в достаточно большом для меня размере) Высказывания и комментарии на форуме относительно перспектив успешности перечисленных 3-х моих скромных желаний - разумеется ПРИВЕТСТВУЮТСЯ !!! На мой непросвещённый в юридических делах взгляд дело выигрышное в очень высокой вероятностью. Но без помощи юриста/адвоката вряд ли смогу обойтись. Знакомый мне юрист согласился помогать, но только за фиксированную сумму, которая не зависит от исхода дела. От участия в процессе за фиксированный процент от суммы полученной истцом суммы (пени и других компенсаций) юрист отказался. Такие условия меня не устраивают, т.к. не стимулируют работу юриста на результат. Этот вопрос тоже можно обсудить. Но, полагаю, лучше не в этой теме. Возможно, что он уже обсуждался на форуме. Таким образом: --- Ищу юриста (адвоката), готового участвовать в этом деле на устраивающих меня условиях. О размере процента договоримся без проблем, т.к. сумма полученной мной компенсации для меня в этом деле не главное. Достижение п.1 во внесудебном порядке - разумеется за мой счет и по фиксированной сумме, здесь вероятно будет достаточно только консультаций. В любом случае пожалуйста предлагайте ваши условия, рассмотрю все предложения. В случае заинтересованности прошу юриста связаться со мной в "личке". Копии всех имеющихся у меня документов готов передать после личного знакомства и согласования условий юридической помощи. Весьма желательно заключение договора. Заранее спасибо

[rybin_av]

Сообщение от alex_z

Здравствуйте. Имею "Договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома" с Застройщиком через Агентство.

Что значит "с Застройщиком через Агентство"? Агентство является стороной в договоре УДС?

Сообщение от alex_z

Договор составлен в соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ.

Был ли договор УДС зарегистрирован в ЕГРП?

Сообщение от alex_z

Но для подписания акта приема передачи Агентство направляет всех в Управляющую компанию (а не подписало само и не направило к Застройщику).

Что значит "направляет всех", как это конкретно происходит?

Сообщение от alex_z

По сведениям от других Участников, Застройщик от непосредственного подписания актов с Участниками уклоняется.

Кто-то из дольщиков обращался к застройщику?

Сообщение от alex_z

УК выдает ключи только в обмен на Договор обслуживания с УК и внесение коммунальных платежей на 4 месяца вперёд (что не законно связывать с актом приема-передачи).

УК каким-либо образом упомянута в договоре УДС, является ли стороной договора?

Сообщение от alex_z

Хочу:
1. принудить Застройщика (или Агентство) к передаче мне квартиры в безусловном порядке и без участия УК. Можно попробовать добиться этого в досудебном порядке.
2. взыскать с Застройщика пени за просрочку передачи квартиры согласно 214-ФЗ Статье 6 п.2, т.е. в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования от полной стоимости договора за каждый день просрочки в двойном размере, т.к. я гражданин и заключил договор с целью получения квартиры для проживания в ней.
3. взыскать с Застройщика либо моральный ущерб, либо понесённые мной фактические материальные убытки, связанные с этой задержкой (из-за срыва запланированного переезда в эту квартиру мне их придётся нести в достаточно большом для меня размере)

Необходимо изучить Ваш договор. Иначе ни по одному из пунктов невозможно корректно комментировать.
1. Непонятен состав участников договора (кто его стороны).
2. Не понятно, можно ли квалифицировать договор как ДУДС. Если нет, то договор подлежит правовой квалификации, но в любом случае к возникшим правоотношениям субсидиарно применяются правила закона РФ О защите прав потребителя. Возможно неустоечные санкции по нему надо считать.
3. Моральный ущерб надо доказывать. Рекомендую Вам в этих целях обращаться к врачам (в поликлинику, в любое иное мед. учр.) с жалобами на ухудшение здоровья, связанного с переживаниями и т.д. и т.п. Думаю, моя мысль понятна. Убытки надо будет доказывать, а также надо будет демонстрировать причинную связь между косвенными убытками (в данном случае Ваши убытки, видимо связанные со съемом квартиры на время просрочки и т.д. и т.п. - это косвенные убытки) и неправомерными действиями застройщика. Во всяком случае рекомендую Вам уведомить застройщика письменно заказным отправлением с уведомлением и описью вложения о том, что просрочка передачи объекта влечет ... такие-то неблагоприятные для Вас последствия (здесь желательно максимально конкретно свое требование сформулировать с цифрами и фактами), которые Вы требуете компенсировать как Ваши убытки.

Сообщение от alex_z

Ищу юриста (адвоката), готового участвовать в этом деле на устраивающих меня условиях. Копии всех имеющихся у меня документов готов передать после личного знакомства и согласования условий юридической помощи.

Кто ж из вменяемых и ответственных юристов станет торговаться с Вами без предварительного изучения договора и иных материалов, непосредственно связанных с данным делом?

[alex_z]

Сообщение от rybin_av

Что значит "с Застройщиком через Агентство"? Агентство является стороной в договоре УДС?

Договор заключен Агентством от лица Застройщика по агентскому договору. Фактически договор мной заключен с Застройщиком.

Был ли договор УДС зарегистрирован в ЕГРП?

Да, конечно

Что значит "направляет всех", как это конкретно происходит?

Выдаёт всем шпаргалку с перечнем документов и телефоном и контактным лицом. Контактное лицо - представитель УК.
При необходимости это подтвердят покупатели всех квартир.

Кто-то из дольщиков обращался к застройщику?

Да. Телеграммами и письмами

УК каким-либо образом упомянута в договоре УДС, является ли стороной договора?

Никак, о ней в договоре ни слова. Кроме того, Договор с УК - отдельная песня. Это повод для следующего судебного разбирательства. Первую версию договора им было предписано привести в соответствие с законом Прокуратурой Красногорского р-на МО. Частично привели, но противозаконного осталось много. Опубликованное УК раскрытие информации за 2009 год - тоже тема для разбора махинаций.

Необходимо изучить Ваш договор. Иначе ни по одному из пунктов невозможно корректно комментировать.

Логично. Но я не могу выложит документы в форуме

1. Непонятен состав участников договора (кто его стороны).

Тут как раз всё предельно понятно:
1. Застройщик (строительная компания)
2. Агент (по агентскому договору представляющий Застройщика)
3. Участник долевого строительства или просто Участник (это как раз я).

2. Не понятно, можно ли квалифицировать договор как ДУДС. Если нет, то договор подлежит правовой квалификации, но в любом случае к возникшим правоотношениям субсидиарно применяются правила закона РФ О защите прав потребителя. Возможно неустоечные санкции по нему надо считать.

Этой и есть ДУДС (или ДДУ) по 214-ФЗ, я об этом в самом начале написал.
По закону ЗЗП пеня начислялась бы в размере 3% за каждый день.
Было бы здОрово, но не пройдет. Разрешение на стоительство у Застройщика выдано после 1 апреля 2005, поэтому ЗЗП не применим.

3. Моральный ущерб надо доказывать. Рекомендую Вам в этих целях обращаться к врачам (в поликлинику, в любое иное мед. учр.) с жалобами на ухудшение здоровья, связанного с переживаниями и т.д. и т.п. Думаю, моя мысль понятна. Убытки надо будет доказывать, а также надо будет демонстрировать причинную связь между косвенными убытками (в данном случае Ваши убытки, видимо связанные со съемом квартиры на время просрочки и т.д. и т.п. - это косвенные убытки) и неправомерными действиями застройщика.

Соберу все счета, связанные с арендой и переездом (договор аренды, счета за транспорт/грузчиков)

Во всяком случае рекомендую Вам уведомить застройщика письменно заказным отправлением с уведомлением и описью вложения о том, что просрочка передачи объекта влечет ... такие-то неблагоприятные для Вас последствия (здесь желательно максимально конкретно свое требование сформулировать с цифрами и фактами), которые Вы требуете компенсировать как Ваши убытки.

Спасибо. Этим сейчас занимаюсь

Кто ж из вменяемых и ответственных юристов станет торговаться с Вами без предварительного изучения договора и иных материалов, непосредственно связанных с данным делом?

Логично. Но я имел ввиду не торг за размер %, я о принципиальном подходе. Сумма полученного с Застройщика взыскания для меня не главное, хочу видеть % именно как гарантию заинтересованности адвоката. О процентах договоримся после знакомства с документами.

[Alexss777]

Сообщение от alex_z

Но я имел ввиду не торг за размер %, я о принципиальном подходе. Сумма полученного с Застройщика взыскания для меня не главное, хочу видеть % именно как гарантию заинтересованности адвоката. О процентах договоримся после знакомства с документами.

Если для Вас размер не важен, то юрист как раз очень заинтересован в как можно большей сумме вознаграждения. Но не все от него зависит.
Как то на заре своей практики я согласился на условия аналогичные предлагаемые Вами. Дело было 100 % выигрышное и размер % меня вполне устраивал.
Только на суде выяснилось, что доверитель не совсем точно обрисовал ситуацию, и на некоторые мои вопросы ответил неверно ( потом говорил, что совсем забыл об этих вещах).
Суд мы естественно выиграли, только размер неустойки был совсем не тот на который мы рассчитывали.
Этот опыт навсегда отбил охоту работать только за %.
Думаю, что мой опыт не единичен.

[rybin_av]

Сообщение от alex_z

Договор заключен Агентством от лица Застройщика по агентскому договору. Фактически договор мной заключен с Застройщиком.

Агентский договор не имеет в данном случае значения. Это договор регулирующий внутреннее правоотношение между агентом и принципалом.
Договор УДС Вы заключили с застройщиком, от имени которого представительствовал агент. Поэтому, насколько я понимаю (но в этом надо убедиться, прочитав договор), что внешнее правоотношение возникло между Вами и застройщиком (идею о том, что отношение могло возникнуть между Вами и агентом я отметаю, т.к. Вы подтвердили, что ДУДС был зарегистрирован в ЕГРП, а значит, стороной там точно является застройщик, а не агент ввиду длинного ряда требований к застройщику, которым агент с вероятностью 99,99% не отвечает).
Агент в приницпе может продолжать представительствовать интересы затройщика, но надо убедиться в его полномочиях на этот счет. В любом случае ответственность по договору несет застройщик.

Сообщение от alex_z

Никак, о ней в договоре ни слова. Кроме того, Договор с УК - отдельная песня. Это повод для следующего судебного разбирательства. Первую версию договора им было предписано привести в соответствие с законом Прокуратурой Красногорского р-на МО. Частично привели, но противозаконного осталось много. Опубликованное УК раскрытие информации за 2009 год - тоже тема для разбора махинаций.

О какой вообще УК идет речь? У Вас уже создано ТСЖ (ЖК, ЖСК) что ли, которое избрало способ управления домом?

Сообщение от alex_z

Тут как раз всё предельно понятно:
1. Застройщик (строительная компания)
2. Агент (по агентскому договору представляющий Застройщика)
3. Участник долевого строительства или просто Участник (это как раз я).

Это Вам может быть все понятно Если Вы полистаете страницы этого форума по теме ДДУ, ДУДС и т.п., то поймете, что люди подчас думают, что у них на руках одно, а потом выясняется, что совсем другое.
На самом деле договор заключен между Вами и застройщиком, агент выступал лишь как представитель (представьте себе, что это был не агент, а лицо с доверенностью; правоотношение возникло не между Вами и представителем, а между Вами и представляемым)

Сообщение от alex_z

Этой и есть ДУДС (или ДДУ) по 214-ФЗ, я об этом в самом начале написал.
По закону ЗЗП пеня начислялась бы в размере 3% за каждый день.
Было бы здОрово, но не пройдет. Разрешение на стоительство у Застройщика выдано после 1 апреля 2005, поэтому ЗЗП не применим.

Субсидиарно и ЗоЗПП применяется в данном правоотношении, но лишь в части, не урегулированной ФЗ-214 и ГК РФ.

Сообщение от alex_z

О процентах договоримся после знакомства с документами.

Готов бесплатно посмотреть сканы Ваших документов, если пришлете их на мейл rybin_lainer@rambler.ru

[alex_z]

Сообщение от Alexss777

Если для Вас размер не важен, то юрист как раз очень заинтересован в как можно большей сумме вознаграждения.

А я и не говорил, что совсем не важен. Я отметил, что не главное
Не являясь безнадёжным альтруистом, я тоже рассчитываю на небольшую материальную премию как компенсацию своих косвенных затрат (из-за нарушения договора, между прочим) и части нервных клеток...

Только на суде выяснилось, что доверитель не совсем точно обрисовал ситуацию, и на некоторые мои вопросы ответил неверно ( потом говорил, что совсем забыл об этих вещах).

Тут дело такое... Утаивать что-то от своего юриста (адвоката) - все равно, что утаивать болячки от своего лечащего врача, самому же боком выйдет. Полагаю я не оригинален в этой мысли.
Это выбирать юриста надо с пристрастием. А уж коли выбрал - так доверять !

Однако уходим от темы... Всё-таки мой пост был немного о другом.
Не то модератор сделает замечание, а то и вовсе забанит.

[alex_z]

Перво-наперво, большое спасибо за развернутые и компетентные комментарии.

Сообщение от rybin_av

Агентский договор не имеет в данном случае значения. Это договор регулирующий внутреннее правоотношение между агентом и принципалом.

Абсолютно верно

Агент в приницпе может продолжать представительствовать интересы затройщика, но надо убедиться в его полномочиях на этот счет. В любом случае ответственность по договору несет застройщик.

Сегодня звонил в Агентство. Там мне совершенно четко дали понять, что к приемке-передаче никакого отношения не имеют. Думаю они правы.

О какой вообще УК идет речь? У Вас уже создано ТСЖ (ЖК, ЖСК) что ли, которое избрало способ управления домом?

УК - "дочка" застройщика. Думаю этим всё сказано. Она и принимает от застройщика новые очереди в эксплуатацию, и выдаёт новым собственникам ключи, и управляет жилым комплексом, и представляет интересы застройщика. Всё в одном флаконе.
Соответственно жильцы (собственники) чувствуют себя так, как будто УК сделала им великое одолжение, что пустила туда пожить

Субсидиарно и ЗоЗПП применяется в данном правоотношении, но лишь в части, не урегулированной ФЗ-214 и ГК РФ.

Вы сказали такое умное слово, я его не знаю...
Но суть сказанного понял

В частности я знаю, что согласно ЗоЗПП имею право подать исковое заявление в суд по месту своего места жительства, а не по месту регистрации застройщика. Чем обязательно воспользуюсь.

Готов бесплатно посмотреть сканы Ваших документов, если пришлете их на мейл

OK

[rybin_av]

Сообщение от alex_z

УК - "дочка" застройщика. Думаю этим всё сказано. Она и принимает от застройщика новые очереди в эксплуатацию, и выдаёт новым собственникам ключи, и управляет жилым комплексом, и представляет интересы застройщика. Всё в одном флаконе.
Соответственно жильцы (собственники) чувствуют себя так, как будто УК сделала им великое одолжение, что пустила туда пожить

УК, даже если это дочка или внучка застройщика, ничего у застройщика принимать не вправе. В МКД всем имуществом распоряжаются только собственники помещений МКД, которые прежде должны принять решение о способе управления МКД. Пока это решение не принято, то и никаких УК в МКД быть не может, а их наличие там без такого решения - незаконно. Давайте читать ч. 1 ст. 161 ЖК РФ:

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.

Если у застройщика есть в собственности помещения в этом МКД, то он может лишь принять участие наравне с другими собственниками помещений в общем собрании собственников МКД для определения способа управления домом. В МКД собственники могут создать ТСЖ, ЖК или ЖСК. ЖСК может быть создан до сооружения МКД.
УК не вправе распоряжаться ключами квартир собственников этих квартир, т.к. не является их собственником. УК вообще ничего не принадлежит в МКД, ни одного гвоздя. УК лишь обслуживает общее имущество МКД.

Сообщение от alex_z

В частности я знаю, что согласно ЗоЗПП имею право подать исковое заявление в суд по месту своего места жительства, а не по месту регистрации застройщика. Чем обязательно воспользуюсь.

Читаем ч. 9 ст. 4 ФЗ-214:

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Субсидиарно - значит, дополноительно, в части, не урегулированной ФЗ-214 и ГК РФ. Например, по просрочке передачи объекта дольщику застройщик отвечает по ч. 2 ст. 6 ФЗ-214, а если в Ваш договор, например, включены условия о том, что Вы обязаны получить ключи от кв. в УК при условии оплаты коммунальных платежей за 4 мес. вперед, то в этом случае применяется п. 1 ст. 16 ЗоЗПП. Ответственность застройщика за моральный ущерб регулируется нормами ст. 151 ГК РФ и ст. 15 ЗоЗПП, т.к. эти отношения в ФЗ-214 не урегулированы. Надеюсь, теперь суть субсидиарности для Вас прояснилась

Если в Вашем иске будут требования в рамках ЗоЗПП (взыскать моральный вред, например), то Вы можете пользоваться выбором подсудности, который Вам предоставляет ч. 7 ст. 29 ГПК РФ и п. 2 ст. 17 ЗоЗПП.

[alex_z]

Сообщение от rybin_av

УК, даже если это дочка или внучка застройщика, ничего у застройщика принимать не вправе. В МКД всем имуществом распоряжаются только собственники помещений МКД, которые прежде должны принять решение о способе управления МКД. Пока это решение не принято, то и никаких УК в МКД быть не может, а их наличие там без такого решения - незаконно. Давайте читать ч. 1 ст. 161 ЖК РФ:

Даже не имея глубокого знания законодательства мне понятно, что произвол, чинимый УК имени Застройщика, в достаточной степени противозаконен, чтобы стать темой ещё одного судебного разбирательства. Но это в будущем, для начала надо принять квартиру по акту

Субсидиарно - значит, дополноительно, в части, не урегулированной ФЗ-214 и ГК РФ. Например, по просрочке передачи объекта дольщику застройщик отвечает по ч. 2 ст. 6 ФЗ-214, а если в Ваш договор, например, включены условия о том, что Вы обязаны получить ключи от кв. в УК при условии оплаты коммунальных платежей за 4 мес. вперед, то в этом случае применяется п. 1 ст. 16 ЗоЗПП. Ответственность застройщика за моральный ущерб регулируется нормами ст. 151 ГК РФ и ст. 15 ЗоЗПП, т.к. эти отношения в ФЗ-214 не урегулированы. Надеюсь, теперь суть субсидиарности для Вас прояснилась

Смысл я понял сразу. Но теперь стало ещё понятнее, большое спасибо за разъяснение.

Документы Вам отправил.

[alex_z]

Итого, на данный момент у меня складывается следующий план действий:

1. Потребовать от застройщика согласно условиям Договора непосредственную (без участия УК и любых других представителей застройщика) передачу мне объекта ДДУ по акту самим застройщиком с предварительным представлением мне этого объекта для осмотра. Если мной будут выявлены недостатки объекта - составление дефектной ведомости. Это действие постараться решить во внесудебном порядке. При уклонении застройщика от передачи объекта - принудить к непосредственной передаче через суд.

2. После передачи мне объекта ДДУ, когда количество дней нарушения будет зафиксировано (разница между сроком передачи 2 месяца после сдачи МКД в эксплуатацию и фактической датой передачи участнику по акту) - предложить застройщику добровольно выплатить неустойку (пени) согласно договору, а также п.2 статьи 6 Федерального закона 214-ФЗ и п.5 статьи 13 ЗоЗПП.
В случае уклонения от добровольной уплаты - взыскать в судебном порядке.

3. (возможно) Одновременно с п.2 и при наличии доументально подтверждённых косвенных расходов, которые явились следствием нарушения застройщиком условий договора - взыскать возмещение этих расходов в судебном порядке

4. Одновременно с п.2 взыскать с застройщика компенсацию морального вреда согласно статье 15 ЗоЗПП в судебном порядке

5. Одновременно с п.2 взыскать с застройщика фактически понесённые мной расходы на юридическую защиту, связанную с данным судебным производством (есть ли на это законодательный акт?).

Все ли верно ?