[Роман_]

Добрый день.
Прошу проконсультировать по следующему вопросу.
Подписан договор с застройщиком, приобрели на этапе строительства квартиру. Дата сдачи дома планировалась на второе полугодие 2010 года, но стройка затянулась.
Акт приема-передачи квартиры подписали только 20 апреля 2011 года. Мы приняли решение подать претензию застройщику о выплате денежных средств за нарушение сроков предоставления квартиры. Но в акте приема-передачи квартиры есть пункт о том, что Участник не имеет к Застройщику претензий по срокам ввода дома в эксплуатацию, дате передачи квартиры, по взаиморасчетам и исполнению иных условий договора.
Данный акт не прошел гос.регистрацию, документы не подавались в ФРС.
Возможно ли считать данный пункт противоречащим законодательству и ущемляющим права Участника.
Стоит ли писать претензию застройщику? Есть ли в данной ситуации судебные перспективы взыскания с застройщика неустойки?
Спасибо.

[rybin_av]

Сообщение от Роман_

Данный акт не прошел гос.регистрацию, документы не подавались в ФРС.
Возможно ли считать данный пункт противоречащим законодательству и ущемляющим права Участника.
Стоит ли писать претензию застройщику? Есть ли в данной ситуации судебные перспективы взыскания с застройщика неустойки?
Спасибо.

Акт передачи ОДС гос. регистрации не подлежит, но он необходим для гос. регистрации права на ОДС.
Акт не является договором УДС и не изменяет условия ДУДС. Кроме того, надо иметь ввиду норму п. 2 ст. 9 ГК РФ:

Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

а также норму ч. 2 ст. 6 ФЗ О ДУДС МКД 214-ФЗ:

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

и ч. 3 ст. 6 ФЗ О ДУДС МКД 214-ФЗ:

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Т.е. закон 214-ФЗ не увязывает отказ дольщика от претензий по сроку к застройщику с погашением права дольщика на взыскание законной неустойки.
В таком случае Вы вправе обратиться в суд с иском о взыскании неустойки с застройщика в связи с нарушением им срока передачи ОДС. При этом Вам учитывать, что суд. практика в таких случаях идет на широкое применение ст. 333 ГК РФ о снижении неустойки до разумных размеров.
Претензию подавать не обязательно, если только догвором у Вас не установлен досудебный претензионный порядок урегулирования споров (в этом случае Вы обязаны предъявить претензию, прежде чем идти в суд).

[Роман_]

rybin_av, Спасибо за ответ. В договоре прописан обязательный претензионный порядок. Еще вопрос: в акте приема-передачи есть такой пункт. "Подписывая данный акт, стороны подтверждают, что договорные обязательства обе стороны выполнили полностью, финансовых, имущественных и иных претензий друг к другу не имеют". Он тоже не ухудшает положение участника? Подавать документы на гос.регистрацию или сначала подать претензию застройщику?

[mermaid_2011]

Роман_, сама сужусь с застройщиком я бы советовала вам поступить след. образом. сперва получить право сосбственности, а потом идти в суд и взыскивать неустойку за просрочку сдачи дома в эксплуатацию. кроме того, надо учитывать когда было получено разрешение на строительство: до введения в действие ФЗ 214 или после.

[art357]

Роман, то о чем вы пишите это любимая удочка Застройщиков, они вас тем самым как бы шантажируют - нет акта, нет собственности. Кто-то махнет рукой на все это, подпишет и пойдет оформлять собственность, на что все и рассчитано.
Подписав Акт в таком виде, шансы взыскать неустойку вы себе снижаете сильно.
Пишите в претензионном порядке что отказываетесь от подписания акта в части отсутствия претензий. Требуйте акт без этой фразы. Предъявляйте претензию по срокам. Почитайте ФЗ 214, там весьма подробно права дольщиков расписаны.
Подавайте в суд на признание права собственности на квартиру за вами, так вы обойдете акт, и подавайте на взыскание неустойки.
А еще радуйтесь что достроили))

[Роман_]

mermaid_2011,Разрешение на строительство было получено после введения в действие 214-ФЗ

[art357]

А договор долевого участия у вас зарегистрирован?

[Роман_]

art357, А если акт подписан, сейчас можно подать претензию по акту приема-передачи с требованием исключения фразы о том, что нет претензий по срокам передачи квартиры?

[Роман_]

art357, Да, договор зарегистрирован еще в марте 2010 года, но свидетельство о праве собственности еще не получали, документы не подавали.

[Роман_]

art357, Еще мне предлагают такой вариант найти еще скрытые недостатки в квартире и признать акт недействительным.