[lovenature]

Часто в краткосрочном договоре аренды помещения (КДА) Стороны указывают, что КДА действует 11 месяцев после чего, КДА подлежит продлению (пролонгации) на тот же срок на тех же условиях пять раз. Стороны полагают, что данное условие гарантирует стабильность их арендных отношений в течение 5 лет и 6 месяцев.

Между тем, существует правовая неопределенность в отношении того будет ли новый собственник связан обязательствами по данному договору аренды в случае если Арендодатель продаст помещение.

Ведь условие об обязанности пролонгировать КДА несколько раз может быть расценено как элемент предварительного договора (статья 429 ГК РФ) и тогда на новом собственнике не будет лежать обязательство по пролонгации КДА и новый собственник будет вправе прекратить арендные отношения после истечения очередных 11 месяцев, а Арендатор будет вправе обратиться с иском о возмещении убытков к предыдущему собственнику.

[ntemkin]

Очень интересный вопрос. Надо посмотреть практику.

[ntemkin]

Добрый день!
Полагаю, что однозначного ответа на Ваш вопрос нет.
Предлагаю представить следующие ситуации.
1. Суд может признать положение об автоматическом продлении договора, не соответствующим п. 2 ст. 621 ГК, и, следовательно, признать, что договор заключен на неопределенный срок - ст. 610 ГК. Тогда новый собственник вправе отказаться от договора, согласно законодательству (п. 2 ст. 610 ГК).
По этому поводу нашел старенькую практику - Фас Дальневосточного округа Дело N Ф03-А37/00-1/1084.
2. Новый собственник вправе обратиться в суд с требованием об истребовании недвижимого имущества из незаконного владения, доказав, что договор аренды является незаключенным.
В таком случае, новому собственнику следует доказать, что положение об автоматическом продлении договора, заключенного на 11 месяцев, по сути, прикрывает заключение долгосрочного договора аренды недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации (вот это положение, правда, надо проверить на соответствие новым поправкам в ГК).
Таким образом, суд может признать договор незаключенным, так как не выполнено требование о регистрации.
Кстати, по этому поводу нашел похожую практику: ФАС Уральского округа Постановление от 18 октября 2012 г. N Ф09-8890/12

[lovenature]

В то же время существует достаточно серьезная аргументация в пользу того, что договор аренды будет обязательным для нового собственника в полной мере:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"

"24. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе)."


"Суд может признать положение об автоматическом продлении договора, не соответствующим п. 2 ст. 621 ГК, и, следовательно, признать, что договор заключен на неопределенный срок - ст. 610 ГК. Тогда новый собственник вправе отказаться от договора, согласно законодательству (п. 2 ст. 610 ГК)."

Интересная мысль! Посмотрю практику.

[lovenature]

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Поскольку в данной норме не указана возможность изменения ее действия договором, возникает вопрос: вправе ли стороны предусмотреть в договоре, что, если по истечении срока договора арендатор продолжает пользоваться объектом при отсутствии возражений арендодателя и надлежащем исполнении обязательств, договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок? Кроме того, в судебной практике возникает вопрос о возможности многократного возобновления договора на тот же срок.

4.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, может ли быть договором аренды предусмотрено условие о его возобновлении на тот же срок по истечении срока действия, существует две позиции судов.

Позиция 1. Договором аренды может быть предусмотрено, что договор по истечении срока действия возобновляется на тот же срок.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59
"...10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.
Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.
В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.
Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года..."

Так что можно сказать, что ВАС РФ не совсем точно следует ГК РФ.