[Burdilo]

Доброго времени суток.
Возникла следующая ситуация: В результате долгих судебных разбирательств и последующего мирового соглашения мне в собственность перешло нежилое здание. Право собственности уже оформлено. Здание предназначено для сдачи в аренду. Но вот в чем загвоздка...
Предыдущий собственник заключил с арендатором, который занимает значительную часть здания, долгосрочный договор аренды, который зарегистрирован в юстиции (вобщем как положено). Сумма договора покрывает только их прибывание в здании, т.е. коммунальные платежи. (просто предыдущему собственнику так было выгодно - это Банк с которым он тесно сотрудничает). Соответственно меня такие условия не устраивают и я хочу расторгнуть существующий договор, и по возможности заключить его с тем же арендатором но на моих условиях, а если не получится то распрощаться с ними. А арендатор в это время заявляет, что у нас вот типа есть договор - приходите после 2013 года.
Как мне расторгнуть с ними договор в одностороннем порядке, если это не оговорено в договоре и платежи (смехотворные) они проводят вовремя.

[Андрей 3]

Во первых, нет такого предназначения как сдача в аренду, если оно нежилое, то не обязательно сдавать его в аренду, вы можете и сами его эксплуатировать. Вам здание досталось с так называемым обременением т.е. вы обязаны выполнять условия договора, которые подписал предыдущий собственник и никак от этого не избавиться. Если же арендная плата не превышает расходов на содержание данного здания, то вы можете обратиться в суд, но вначале попробуйте урегулировать мирным путем. Посмотрите в договоре, кто обязан оплачивать коммуналку? По общим правилам это обязанность арендатора.

[Burdilo]

Так и под свои нужды же не могу использовать пока они там. Но не в этом суть...
А если попробовать поймать арендатора на просрочке платежей. В договоре сказано, что после выставления счета они должны оплатить в течении пяти банковских дней. Были моменты когда они не платили вовремя более двух раз подряд. Вроде по гр. кодексу это может быть основанием для расторжения в судебном порядке.
Правда читал практику - в основном отказывают арендодателям. Арендаторы в момент судебного разбирательства просто гасят всю задолженность и все. А сам факт просрочки за какой то период может быть основанием. Например, не платят - не платят, фиксируешь все это. Потом вроде все хорошо и вовремя платят, но у тебя уже есть козырь в рукаве на всякий случай. Так можно делать????
А до конца 2013 года мне не хочется не иметь дохода с большей части своего имущества. А вдруг и правда в 2012-ом конец света...

А если попробовать взглянуть на все это с другой стороны. Здание мое. Я хочу его снести и построить новое. Все равно ждать пока кончится договор аренды??? Да и договор аренды подписан не мной и не со мной, а с каким то дядей, который на данный момент никакого отношения к моему имуществу не имеет. В свидетельстве на право собственности насчет обременения ничего не сказано.

[Burdilo]

Забыл сказать. В договоре практически ничего не сказано. Договор на одну страничку (с двух сторон). Предмет договора, порядок расчетов, форс мажор, порядок разрешения споров и т.д. Хотя сказано, что дополнения и изменения к договору могут быть, но только по согласию сторон. Но какой же арендатор согласится добровольно на увеличение суммы договора, если у него договор на 10 лет.
Так что в моем случае, думаю к согласию не прийти. Нужно как то хитрить.

[Анатолий Б]

Обременение арендой при регистрации на Вас отмечено в регпалате? Способ избавиться от нежелательных арендаторов всегда найдётся, самый простой-затеять ремонт инж.сетей и отрубить здание от электричества,воды и канализации, если договор, как Вы пишите формальный т.е. "слабенький". Можно легко подстраховаться тех.заключениями-это недорого и безопасно. По крайней мере я так делал-очень эффективно, сами прибегут.

[Burdilo]

Наверное так и придется делать

[Андрей 3]

Да я согласен с
Burdilo, если договор не описывает подробно ответственность, то можно затеять ремонт, если коммуникайии старые. Только сделайте это правильно. Сначало сделайте экспертизу, где в заключении бы было написано, что зданию необходим срочный ремонт коммуникаций. Напишите письмо Арендатору за месяц до отключения всех коммуникаций. Затем попробуйте с ними провести переговоры, может пойдут на доп. соглашение о увеличении платы.

[Burdilo]

Может у кого то есть еще мнение. Буду очень признателен.
Как насчет ст. 619 ГК. Каково мнение опытных юристов по поводу следующей ситуации: Не платит арендодатель, направляешь ему уведомление о том что нужно погасить, он его либо игнорирует либо выполняет, но с нарушением указанных в уведомлении сроков. Дата поступления денежных средств зафиксирована в банке. Если это будет повторятся неоднократно, т.е. более двух раз подряд? В это время я то плачу все платежи (отопление, эл. энергию и др.) вовремя, иначе отключат. А просрочки платежей от арендатора заставляют меня платить за них из своего кармана.
Могу я на основании вышеизложенного в судебном порядке расторгнуть договор аренды, чтобы не хитрить.

[Burdilo]

Не правильно выразился....
То что попытаться могу - это понятно. И имел ввиду есть судебная практика о том, что несвоевременная оплата платежей арендатором явилась причиной расторжения договора. Если кто встречался с такой практикой, скиньте ссылки. За ранее балагодарен

[sim-sim]

Сообщение от Burdilo

Как мне расторгнуть с ними договор в одностороннем порядке, если это не оговорено в договоре и платежи (смехотворные) они проводят вовремя.

Уважаемый, вы сами отметили, что платежи осуществляются вовремя. не загоняйте себя в тупик! к сожалению если договор не имеет положений о расторжении и судя по всему, составлен формально, то правовые основания это только изменение условий договора и расторжение в судебном порядке на основании ст. 450-451 ГК. Но у тех, кто идет прямым путем , судебная практика, как правило на стороне арендатора!