[АЛЕКСАНДР100]

Господа! Строительная фирма заключила с гражданином предварительный договор о строительстве жилья. В договоре было указано, что через год заключит с ним допсоглашение с уточненным указанием характеристик квартиры. До истечения года гражданин подает в суд иск о понуждении заключить допсоглашение и при этом ссылается в иске на ст.429 и 445 ГК. Фирма не хочет с ним заключать это соглашение, а хочет вообще расторгнуть с ним договор. Она даже не получила от него денег и не требовала. Мужик-головная боль для застройщика. Как его скинуть? Скоро будет суд о понуждении. Посмотрев эти статьи прихожу к мнению, что предварительный договор подразумевает заключить в будущем ОСНОВНОЙ ДОГОВОР, а не допсоглашение. Ведь по допсоглашению не строят дома в силу ФЗ 214 о Долевом участии. Можно ли признать предварительный договор ничтожным или просто просить суд отказать истцу в иске в связи с вышесказанным? Если все это невозможно, то можно ли в данном случае сослаться на ст.421 ГК.(свобода договора). Ведь не может же суд поднять руку директора фирмы, чтобы поставить его рукой закорючку на обязанном судьей договоре? Как и не может трансформировать предварительный договор в основной в силу той же статьи 421. Спасибо.

[Erling]

Лучше напирать на то, что предмет основного договора не согласован в предварительном договоре. Всё зависит от того, какие характеристики квартиры должны уточняться. Если важные (площадь, место застройки), то условие о предмете можно признать не согласованным. Если второстепенные (цвет обоев), то признать предварительный договор не имеющим силы не получится.

Ведь не может же суд поднять руку директора фирмы, чтобы поставить его рукой закорючку на обязанном судьей договоре? Как и не может трансформировать предварительный договор в основной в силу той же статьи 421. Спасибо.

Может. Иначе для чего бы существовала норма о предварительном договоре? Правда, хвататься за директора и подписывать его рукой насильно и вправду никто не будет - это просто не нужно.

По поводу "понуждения к заключению допсоглашения". Здесь нужно излагать более упорядоченно. Какие-либо письменные договоры между застройщиком и гражданином существуют (помимо предварительного договора)? В любом случае, хорошо бы более ясно понять, чего хочет этот гражданин. Ссылаясь на предварительный договор он может (и вправе) требовать заключения с ним основного договора на условиях, изложенных в предварительном договоре. Вообще-то предварительный договор может предварять любой договор, в том числе и допсоглашение (допсоглашение - такой же договор, т.е. двусторонняя сделка), вопрос в том, существует ли основной договор, который будет дополняться

[rybin_av]

АЛЕКСАНДР100, Вы бы скинули сюда тексты договоров, тогда б корректный ответ можно было дать. Иначе будем гадать на кофейной гуще, как это здесь уже не раз случалось.
Человек сначала в двух предложениях ставит проблему. Ее начинаем обсуждать, а потом выкладывает сканы документов, и там обнаруживается мало общего с первоначальной постановкой проблемы.

[АЛЕКСАНДР100]

Сообщение от Erling

Если важные (площадь, место застройки), то условие о предмете можно признать не согласованным. Если второстепенные (цвет обоев), то признать предварительный договор не имеющим силы не получится.

1. Не согласован этаж и № квартиры, как я считаю. В преддоговоре сказано, что этаж 6-й, а кв.35, но через 2 пункта в этом же договоре сказано, что это будет точно указано в допсоглашении, на котором настаивает истец.
2. Истец не представил в суд план квартиры, которого у него нет и который не придавался к преддоговору.
3. Не указан и гарантийный срок на объект недвижимости, когда он будет построен и сдан в эксплуатацию.
4. Сдача дома в эксплуатацию предусмотрена в течение 18 месяцев после подписания основного договора. Считать ли это сроком?
Вот, пожалуй, то, на чем бы я остановился для признания преддоговора ничтожным. Спасибо.

[rybin_av]

Сообщение от АЛЕКСАНДР100

1. Не согласован этаж и № квартиры, как я считаю. В преддоговоре сказано, что этаж 6-й, а кв.35, но через 2 пункта в этом же договоре сказано, что это будет точно указано в допсоглашении, на котором настаивает истец.
2. Истец не представил в суд план квартиры, которого у него нет и который не придавался к преддоговору.
3. Не указан и гарантийный срок на объект недвижимости, когда он будет построен и сдан в эксплуатацию.
4. Сдача дома в эксплуатацию предусмотрена в течение 18 месяцев после подписания основного договора. Считать ли это сроком?
Вот, пожалуй, то, на чем бы я остановился для признания преддоговора ничтожным. Спасибо.

Речь идет о договоре участия в долевом строительстве или нет?

[АЛЕКСАНДР100]

Господа, все как на духу выкладываю на Ваш суд. Где белые пятна??????

ДОГОВОР № ---участия в инвестиционном строительстве жилого дома
Г.--- ----------------- 2009г
Общество с ограниченной ответственностью------------, именуемое в дальнейшем «Организация», в лице директора Иванова И.И. действующего на основании Устава с одной стороны, и гр Петров П.П.паспорт-------------- выдан -----------, зарегистрированный по адресу--------------, с другой стороны, именуемая в дальнейшем «Соинвестор», вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:
ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ
Для целей настоящего договора используются следующие термины и определения
«Недобросовестный застройщик» - застройщик, не выполнивший своих обязательств перед Соинвестором по инвестиционному договору, заключенному с Соинвесторами в целях строительства многоквартирных домов на территории ---------------- области.
«Договор с недобросовестным застройщиком» - договор инвестиционного вклада, заключенный Недобросовестным застройщиком с Соинвестором. по которому Соинвестор имел право получить свой вклад в денежном выражении либо право на получение в собственность квартиры в многоквартирном жилом доме-новостройке в -------------- области после окончания строительства в случае оплаты Соинвестором 100% стоимости квартиры, обязательства по которому не исполнены Недобросовестным застройщиком
«Квартира в многоквартирном жилом доме-новостройке» - квартира в строящемся Организацией 5-ти этажном 64 квартирном жилом доме на улице------ г.------------, право получения в собственность которой согласно настоящему договору передается Соинвестору.
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. По настоящему (предварительному) договору Организация по выбору Соинвестора передает ему право получения в собственность квартиры в многоквартирном жилом доме-новостройке, равноценную в соответствии с Договором с Недобросовестным застройщиком.

Квартира, согласно дополнительного соглашения №1, которое заключается после подписания

настоящего договора и после передачи земельного участка Организации с дальнейшей регистрацией в

регистрационной палате, представляет собой жилое помещение, располагающееся на пятом этаже

общей площадью 52 кв.м. в многоквартирном жилом доме-новостройке, который будет

расположен по адресу: г. ---------------- (далее «Квартира»);

1.2. В соответствии с Договором с недобросовестным застройщиком, заключенным между
Соинвестором и ООО «Рога и копыта» Соинвестор имел право на получение в собственность квартиру в многоквартирном жилом доме-новостройке после окончания строительства, который должен был располагаться по адресу г -------. Обязательства по указанному договору выполнены Соинвестором в объеме 80%.
1.3. Если на момент заключения настоящего договора Соинвестор не выполнил своих обязательств
перед Недобросовестным застройщиком в полном объеме, то есть при оплате Соинвестором менее 100 %
цены договора заключенного с Недобросовестным застройщиком, строительство нового жилья и
предоставление его Организацией Соинвестору в собственность по настоящему договору, Соинвестор
производит доплату Организации сверх суммы средств, уплаченной Недобросовестному застройщику за
предоставляемое в собственность жилое помещение (Квартиру), в следующем размере, по следующей
формуле:
C = (Sk-C0/C1)xC2
где. С - сумма доплаты, в рублях;
Sк - площадь предоставляемого жилого помещения (квартиры);
СО размер фактически уплаченных средств Недобросовестному застройщику;
С1 -- размер стоимости 1 кв.м общей площади жилья, установленной в рамках договора с Недобросовестным застройщиком,
С2 размер стоимости 1 кв.м общей площади жилья, установленной согласно статистических данных
по --------- области на день заключения с Организацией дополнительного соглашения №1 (на котором настаивает истец) с Соинвестором. (Это согласованная цена????????)

[АЛЕКСАНДР100]

1.4. Общая инвестиционная стоимость Квартиры, подлежит уточнению пропорционально изменению площади Квартиры по данным фактических обмеров БТИ.
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Общие права и обязанности Сторон:
2. 1. 1. Соинвестор обязан передать Организации копии всех документов, имеющие значение дпя осуществления прав и исполнения обязанностей по Договору с Недобросовестным застройщиком а именно Договор №--------от -----2005г. все соглашения и дополнения к нему, а также все финансовые документы, подтверждающие факт произведенной Соинвестором оплаты. а также иные документы, подтверждающие уже исполненные обязанности перед Недобросовестным застройщиком по Договору с Недобросовестным застройщиком.
2 1,2. Срок строительства и сдача жилого дома в течение 18 месяцев с момента регистрации??????????(это согласованный срок???) объекта в регистрационной палате и при условии заключенных договоров и дополнительных соглашений с Соинвестором ???????????КАКИХ?????-В преддоговоре о каких либо договорах, кроме досоглашения речь не идет - мое примеч.
2 1 3 В случае досрочного расторжения настоящего Договора по инициативе Соинвестора фактически уплаченные им денежные средства по Договору с недобросовестным застройщиком и сумм доплаты Организации в соответствии с п.1.3 настоящего договора и дополнительного соглашения N1 (на котором настаивает истец-мое примеч.) подлежат возврату Соинвестору на основании поданного заявления и представленных платежные документов. После возврата денежных средств, обязательства Организации по настоящему договору перед Соинвестором считаются выполненными.
2..2. Права и обязанности Сторон при выборе Соинвестором предоставления ему права получения в
собственность квартиры в многоквартирном жилом доме-новостройке.
2.2.1 Организация обязана предоставить Соинвестору право получения Соинвестором в
собственность ---------комнатную квартиру на пятом этаже (этаж уточняется по дополнительному
соглашению) общей площадью 52 кв.м.(в соответствии с проектом) (у истца его нет???????????) в многоквартирном жилом доме который будет расположен по адресу: г.---------согласно настоящего договора и дополнительного соглашения № 1 (на котором настаивает истец??????????)
3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
3.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по
настоящему договору, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки
3.2. Соиивестор отвечает перед Организацией за недействительность переданных ему прав.
3.3. В случаях, не предусмотренных настоящим договором, имущественная ответственность
определяется в соответствии с действующим законодательством РФ.
4. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ 4.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства и обычаев делового оборота

[АЛЕКСАНДР100]

4.2. При не урегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством РФ.
5. ОСНОВАНИЕ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА
5.1. Основанием длязаключения и действительности настоящего договора а также для
возникновения в дальнейшем у Соинвестора права собственности на Квартиру является исключительно
неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств перед Соинвестором по договору с
Недобросовестным Застройщиком.
5.2. Настоящий Договор подлежит досрочному расторжению в одностороннем внесудебном порядке
по требованию Организации, в случае если после заключения настоящего договора.
- Соинвестором не будут предоставлены документы, подтверждающие его права требования по договору с Недобросовестным застройщиком;
- Организации станет известно что, на момент, когда Соинвестором были предоставлены документы подтверждающие его права требования по Договору с недобросовестным застройщиком:

1) обязательства Недобросовестного застройщика перед Соинвестором были выполнены в полном объеме: Соинвестору было предоставлено жилое помещение (квартира) либо возвращены денежные средства, уплаченные им согласно Договору с недобросовестным застройщиком.
2) либо обязательства Недобросовестного застройщика перед Соинвестором выполнены частично;
3) а также в случае, если Соинвестор полностью или частично восстановил свои
нарушенные права в судебном порядке.
6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
6.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до фактического выполнения Сторонами принятых на себя обязательств.
6.2. Внесение изменений и дополнений в условия настоящего Договора возможно только по письменному соглашению сторон.

6.3. Организация гарантирует, что вышеуказанная Квартира не продана, не заложена под арестом или запретом не состоит и не обременена правами третьих лиц.
6.4. Стороны исходят из того, что свидетельством качества жилого дома, соответствия его проекту техническим нормам и правилам является акт приемки жилого дома в эксплуатацию утвержденный г установленном порядке. В связи с этим Организация не принимает от Соинвестора каких либо претензии к указанным характеристикам жилого дома.
6.5. Вопросы заселения жилого дома, взаимоотношения с эксплуатирующими службами не входят в компетенцию Организации и не являются предметом настоящего Договора.
6.6. Соинвестор не вправе осуществлять перепланировку или переоборудование Квартиры до момента государственной регистрации права собственности Соинвестора на Квартиру
6.7. В случае невыполнения Соинвестором условий л 6.6 настоящего Договора. Соинвестор уплачивает Организации штраф в размере 5% от общей стоимости данной Квартиры.
6.8. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим Договором Стороны руководствуются
действующим законодательством РФ
6.9. Настоящий Договор составлен в 2 (Двух) экземплярах, один из которых передается Организации
Один - Соинвестору Каждый из экземпляров договора имеет равную юридическую силу.
Адреса и банковские реквизиты:

[АЛЕКСАНДР100]

Пояснения. Страну захлестнула волна обманутых дольщиков. По указанию правительства местные власти обязаны достроить дома таких дольщиков. Для это фирмам, которые предоставят квартиры обманутым дольщикам предоставляются выгодные для фирм преференции и они берут дольщиков на себя. И второй вопросю Я вызываюсь в суд по данному иску как соответчик. Могу ли я в суде самостоятельно просить судью признать данный договор как ничтожным не обращаясь в суд с исковым заявлением. Спасибо за все советы.

[АЛЕКСАНДР100]

ФЗ 214 О долевом строительстве...

4. Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.