[Юрис-ка]

Уважаемые коллеги, нами заключаются предварительные договора купли-продажи квартир в жилом доме со следующей формулировкой по срокам: "Стороны обязуются в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на жилые помещения заключить основной договор купли-продажи Квартиры в следующей редакции: описывается основной договор купли-продажи". Сроки сдачи объекта переносятся еще на полгода и фактически со дня заключения предварительного договора проходит больше года. Покупатели волнуются о том. что данные договора перестают обладать юридической силой. Ссылка на ст 190 ГК РФ - Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить, не убеждает Покупателя и они требуют перезаключать договора. Подскажите ак поступить в данном случае? Разослать уведомления с просьбой явиться в офис на перезаключение предварительного договора купли-продажи, или принять допчик с указанием конкретных сроков? Ведь в самом тексте договора не указывается конкретная дата. а лишь событие, которое наступит в будущем? Заранее благодарна за ответы.

[Василий Баскаков]

Хм... такие договора вообще недействительны, поскольку по договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность объект недвижимости. Передать то, чего у продавца еще нет, невозможно. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.
Вами с потребителями (покупателями) должен был заключаться договор долевого участия в строительстве.
В любом случае, такое условие о сроке невозможно, поскольку в данном случае, срок относится к существенным условиям договора. Пока граждане не побежали по инстанциям, желательно по тихому их вызвать и перезаключить все договоры. Срок указывается жестко. Лучше не рассылать, а прозвонить.

[Prigyn]

Предварительные договора купли-продажи действительны и обладают юридической силой.
Если вы заключите доп соглашение с указанием конкретной даты,а сами в эту дату не уложитесь,то жильцы побегут в суд смело и с требованием возврата денег. На вашем месте я бы перезаключил предварительные договора. А в самом договоре ОБЯЗАТЕЛЬНО бы указал сроки,когда вы им передадите квартиры.

[Василий Баскаков]

Сделка считается совершенной под условием, если такое условие 1) обязательно наступит 2) не зависит от воли сторон.
В настоящем случае оба момента не поподают под отлагательное условие договора. Следовательно, покупатель не может быть уверен, что сделка вообще когда-либо состоится, поскольку в момент подписания предварительного договора купли-продажи собственник не обладал собственностью. и, следовательно, не мог распоряжаться ею.
Насколько я понял ситуацию, здесь речь идет именно о создании строительной компанией и первичной регистрации объектов недвижимости и последующей их перепродаже гражданам. Строительная компания (заказчик и т.п.) не могут предвидеть будущее и знать о том, что дом, который они строили, в обязательном порядке зарегистрируют. А вдруг при стротительстве они (несознательно, что может подтвердить экспертиза) что-то нарушили? Что тогда? Дом никогда не будет сдан. А "предварительный договор"? Поэтому и создали закон о долевом участии граждан ...

[Assol]

Василий Баскаков прав. Вот похожий на ваш случай, может поможет:

Обстоятельства дела
Между ООО и ЗАО был заключен Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого стороны обязались заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества — здание, после регистрации на него права собственности Продавцом.
Согласно условиям предварительного договора, в счет обеспечения выполнения ЗАО обязательств по заключению с ООО основного договора купли-продажи здания и передаче здания в собственность ООО, ЗАО обязуется передать ООО простой вексель с определенным сроком платежа.
Судебное дело возбуждено по иску ООО (истец) к ЗАО (ответчик) о понуждении передать вексель и заключить договор.
Результат судебного рассмотрения
Истцом в адрес ответчика было направлено письмо с предложением заключить основной договор купли-продажи, к письму был приложен проект основного договора купли-продажи.
В определенный сторонами срок вексель по предварительному договору, не был передан ответчиком истцу, в связи с чем истцом было направлено ответчику письмо с требованием передать вексель. Ответчик истцу вексель не передал.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что ответчик свои обязательства по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества не исполнил, вексель истцу не передал, основной договор купли-продажи с истцом не заключил, соответственно, государственная регистрация основного договора купли-продажи и передача истцу здания по передаточному акту не осуществлены. В связи с чем истцом заявлено требование об обязании ответчика передать истцу вексель, определенный условиями предварительного договора, а также об обязании ответчика заключить с истцом основной договор купли-продажи здания на условиях, оговоренных в предварительном договоре.
Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что предварительный договор с лицом на момент его заключения не являющегося собственником объекта является ничтожной сделкой. Также ответчик утверждает, что собственником векселя, указанных в предварительном договоре, никогда не являлся, следовательно, распоряжаться им не мог.
Исковые требования основаны на предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Предметом предварительного договора является намерение сторон договора заключить договор купли-продажи здания.
Согласно п. 1 ст. 455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных ст. 129 ГК РФ.
В соответствии со ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.
П. 2 ст. 218 ГК РФ установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В материалах дела не представлено доказательств того, что ответчик на момент подписания предварительного договора являлся собственником спорного здания.
Как следует из смысла ст. 209 ГК РФ, только собственник вправе по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в т.ч. отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
Таким образом, на основании ст. 168 ГК РФ, предварительный договор является ничтожной сделкой, как не соответствующей требованиям закона, а именно ст. ст. 129, 209, 218, 219, 455 ГК РФ.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения.
Учитывая то, что предварительный договор, на котором истец основывает свои требования, является недействительной сделкой в силу ничтожности и юридических последствий не влечет, следовательно, у ответчика не возникло перед истцом обязательств по исполнению условий указанного договора.

P.S.
Существенным условием договора купли-продажи (равно как и предварительного договора купли-продажи) является предмет, в Вашем случае – квартиры. А так как некоторые очень значимые свойства квартиры определить из предварительного договора купли-продажи нельзя (в силу того что квартира еще не построена), например, точную площадь, точный номер квартиры, то получается, что не согласовано условие о предмете основного договора, и предварительный договор купли-продажи считается незаключенным, даже если он подписан сторонами. В любом случае, даже если Ващим кв. уже присвоены номера, Вы не явл. собственником этих помещений.

[Василий Баскаков]

Отсюда вывод: по-тихому, с извинениями, звоните людям, задними числами переуступайте квартиры какому-нибудь ООО, с которым у вас уже есть акты сверок расчетов, а от этого ООО - пока обманутым, но скоро реальным и счастливым дольщикам. В противном случае ОБЭП покажется вам счастьем, если кто-то из дольщиков окажется писакой!!!

[Юрис-ка]

а возможно перейти на 214 ФЗ? Комитет по градостроительству обязал все строительные компании к концу января 2010 года перейти на 214 ФЗ. Как это сделать в отношении объектов, разрешение на строительство которых полуяено до 01.04.2005 года?