[Maradona]

Уважаемые юристы, прошу помочь в следующей ситуации.
В 2008г. у меня был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры-новостройки с юр. лицом. Данное юр. лицо не является застройщиком. Оно является соинвестором застройщика. Цена договора оплачена 100%.
В настоящее время дом уже введен в эксплуатацию, однако продавец-соинвестор вымогает деньги на оплату не обусловленных договором услуг и не собирается заключать основной договор.
В связи с данными обстоятельствами было принято решение обратиться в суд. Основное требование - понудить ЗАСТРОЙЩИКА заключить договор долевого участия. Обоснование следующее.
Заключенный мною с соинвестором ПДКП - по сути таковым не является, т.к. покупателем (мною) 100% исполнены свои обязательства. Такой договор не является и основным ДКП - так как на момент заключения договора не было объекта права - самой квартиры.
Фактически, соинвестор, действуя от имени Застройщика (при заключении ПДКП он предоставлял разрешение Застройщика на строительство, договор аренды земли и т.п.) или в интересах простого товарищества (чем по сути является их договор соинвестирования) - принял от меня деньги на строительство квартиры (многоквартирного дома), что не имел права делать (ФЗ-214). Т.е. - выступил посредником между мною и Застройщиком (есть свежие подобные позиции ВАС).
Сходив на одно из заседаний, при помощи намеков судьи, предполагаю изменить предмет иска и просить признать право собственности напрямую, обосновывая тем, что понуждение к заключению долевки так или иначе ведет к ПС. А удовлетворение моих требований в понуждении к долевке - может просто "динамиться" ответчиком.
Из данного текста - прошу вас высказать свои позиции по данному вопросу. Заседание - уже в понедельник... Спасибо.

[Василий Баскаков]

Для ответа на ваш вопрос необходимо честко выяснить, имело ли право юр. лицо, не являющееся Застройщиком продавать квартиры. (Какие у них договора и пр. с Застройщиком)?
Если это юр лицо имело право продавать квартиры, то суд абсолютно правильно указал.
Если юр лицо не имело права продавать квартиры, то тогда заявление в прокуратуру, а попозже иск о взыскании сумм по договору.

[Maradona]

Сообщение от Василий Баскаков

Для ответа на ваш вопрос необходимо честко выяснить, имело ли право юр. лицо, не являющееся Застройщиком продавать квартиры. (Какие у них договора и пр. с Застройщиком)?
Если это юр лицо имело право продавать квартиры, то суд абсолютно правильно указал.
Если юр лицо не имело права продавать квартиры, то тогда заявление в прокуратуру, а попозже иск о взыскании сумм по договору.

Думаю (и, наверное, Вы со мной согласитесь), что продавать квартиры в доме-новостройке (по договору купли-продажи) не имеет права никто... Поскольку отсутствует сам объект права.
Договор между Застройщиком и моим "продавцом" называется договором инвестирования и по нему - по окончанию строительства дома - часть квартир (в том числе и моя) должны перейти к Соинвестору (моему продавцу). А одним из прав Соинвестора по этому договору является привлечение денежных средств третьих лиц для строительства дома, с последующей передачей квартир этим лицам в собственность. Т.е. мой продавец имел бы право распоряжения этой квартирой (от своего имени) только после оформления на нее своих прав. А по сути - в нарушение ФЗ-214 - он привлек мои денежные средства (которые фактически были им внесены Застройщику в качестве его доли соинвестирования), а имел право это сделать - только Застройщик (ФЗ-214).
В связи с этим (обращаясь ко второй части Вашего ответа) для меня более "вкусным" было было обращаться в суд о взыскании с моего продавца всей суммы цены договора + ДВОЙНЫЕ проценты. Однако делать этого не хочу - поскольку не хочу остаться без квартиры и без денег. Прокуратура - это пустое, уже представляю как меня отсылают в суд...
Спасибо за быстрый ответ. Жду еще мнений...

[Василий Баскаков]

Согласился. Но я имел в виду наличие каких-либо отношений между юр лицами, в том числе, по движению ваших денег между ними. Во втором посте вы все прояснили. Если действительно взаимосвязь между юр лицами есть, то вперед.
Но может, сделать следующим образом: Предпринять действия по более "вкусному" для вас варианту, а на квартиру наложить арест в качестве обеспечения иска, который будет больше, чем стоимость квартиры. А потом можно и к мировой ответчика подтолкнуть - и квартиру вам, и еще чуть-чуть денег. Попробовать можно, хотя мое предложение - идеальная ситуация.

[Maradona]

Думаю, что никаких отношений у двух юр. лиц по поводу перемещения моих денег мы не увидем и никогда не найдем - никто не захочет сознаваться (и не сознается). Так что тут - просто нужно доказывать, что мой платеж помог моему продавцу внести его очередной платеж.
Следующий момент. Деньги я перечислял агенту продавца (на р.с. агента). По их агентскому договору Агент обязуется принимать денежные средства от физ. лиц на (внимание!) строительство многоквартирного дома (в котором я и приобрел квартиру). Т.е. - прямое подтверждение, что я вносил деньги за строительство дома, с последующим получением квартиры в этом доме. А уж как они там (эти деньги) перемещались по счетам - мне не интересно, поскольку безналичные деньги нельзя индивидуализировать и идентифицировать.
Если идти по "вкусному" варианту, то думаю, что могут возникнуть внезапные проблемы как с платежеспособностью клиента, так и с невозможностью арестовать квартиру - поскольку его собственностью она не является (и вообще ничьей сосбтвенностью на данный момент не является), но в любом случае - я держу этот момент в уме... К тому же, на почтовую переписку (в том числе и с судом) мой продавец не отвечает (не числится по указанному в ЕГРЮЛ адресу).
Так что, наверное, попробую право собственности. Еще подумать надо - одного или двух ответчиков делать?
Василий, спасибо за помощь.

[Василий Баскаков]

Сообщение от Maradona

Деньги я перечислял агенту продавца (на р.с. агента). По их агентскому договору Агент обязуется принимать денежные средства от физ. лиц на (внимание!) строительство многоквартирного дома (в котором я и приобрел квартиру). Т.е. - прямое подтверждение, что я вносил деньги за строительство дома, с последующим получением квартиры в этом доме. А уж как они там (эти деньги) перемещались по счетам - мне не интересно, поскольку безналичные деньги нельзя индивидуализировать и идентифицировать.

Боюсь, что подсказывать вам больше нечего. Удачи, коллега!

[Алан Оснас]

ответчик один - Ваш продавец. Застройщика нужно третьим лицом.

[Katarina-lil]

суды признают право собственности по предварительным, причем зря вы так подробно суду объясняли, тихонько не вдаваясь в подробности просить признать право собственности, договор оплачен, квартира готова, вы потребитель, ваши права непоколебимы, потому что по факту у вас незаключенный договор и возврат денег, пускай и с процентами, если будет что возвращать. можно пригрозить написать жалобу в орган, осуществляющий контроль за долевкой, там штраф 800 000 руб., достаточно весомый аргумент.

[Maradona]

Сообщение от Katarina-lil

суды признают право собственности по предварительным, причем зря вы так подробно суду объясняли, тихонько не вдаваясь в подробности просить признать право собственности, договор оплачен, квартира готова, вы потребитель, ваши права непоколебимы, потому что по факту у вас незаключенный договор и возврат денег, пускай и с процентами, если будет что возвращать. можно пригрозить написать жалобу в орган, осуществляющий контроль за долевкой, там штраф 800 000 руб., достаточно весомый аргумент.

Если соглашаться с тем, что мой договор все-таки является предварительным, то любой суд будет его изучать, а изучив - придет к выводу, что основной договор должен быть заключен в июле 2010г. (1,5 года с момента ввода дома в эксплуатацию - по условиям договора). В связи с чем, задаст мне вопрос - какого мне тут надо, если срок заключения основного договора еще не подошел?
Кстати, штраф, согласно ст. 14.28 административного кодекса РФ (привлечение средств не имеющим на это право лицом) составляет от 400 до 500 т. рублей. Пугали - не помогает...
Поэтому, у меня остается - как я считаю на крайний случай "верняк" - если мой продавец откажется заключать основной договор, то, думаю, тут уж наверняка право собственности за мной останется (тут уж суду никуда не деться будет). А пока что - я ищу варианты как побыстрее получить квартиру.
И не совсем понимаю - кого заявить в качестве ответчиков в случае требований о признании ПС. Если обосновывать тем, что Застройщик просто опосредованно (через моего продавца) привлекал мои деньги для строительства - тогда ответчиком будет Застройщик.
Если же подходить с точки зрения того, что все отношения у меня были с моим продавцом, то ответчиком должен быть именно он. Однако - не совсем понятно в таком случае мое обоснование, поскольку тут мы опять упираемся в предварительный ДКП, который либо таковым вообще не является, либо является и срок заключения основного ДКП еще не наступил...
Есть еще, конечно, вариант привлечь их как соотвечиков.

Наверное, свое первоначальное требование менять не буду, а заявлю новый иск - о признании ПС. Осталось определиться с ответчиками...

[Maradona]

Сообщение от Алан Оснас

ответчик один - Ваш продавец. Застройщика нужно третьим лицом.

Есть подобная практика?