[Lana]

Здравствуйте. Честно говоря запуталась: имеется договор простого товарищества между двумя физическими лицами А (собственник земли) и Б (строит дом на этой земле), в договоре прописаны квартиры распределяемые между товарищами по окончании строительства дома (Дом не постоен). Дом будут оформляться на Б и он будет продавать квартиры в конечном итоге. В настоящий момент нашелся покупатель на квартиру А. Предварительный договор купли-продажи будет заключаться от имени Б, какой документ должен выдать А для Б чтобы тот заключил предварительный договор купли-продажи и взял деньги с покупателя и передал их А на недостроенную квартиру?

[lawstudio]

Между А и Б должно быть заключено соглашение о простом товариществе. Одним из пунктов договора следует указать право Б на совершение сделок с недвижимым имуществом, принадлежащим товарищам.

[Василий Баскаков]

Ситуация интересная. Но у меня несколько вопросов. 1) разве можно заключать договор о намерениях продать то, что еще не существует. 2) Разрешая строительство дома на своей земле... как-то не вяжется. Не согласуется со ст. 36 ЖК РФ, где собственникам помещений в многоквартирном доме (строится именно такой?) принадлежит на праве собственности з/у. Т.е. с момента приобретения квартиры в собственность и её регистрации в ФРС человек А лишается своей собственности. Ежели не ранее. Здесь нужно какой-то договор между А и Б по земле изобрести.
3) Простое товарищество - мысль интересная. Имелось в виду полное товарищество. Так?

[lawstudio]

Фактически мы имеем два лица, которые желают объединить усилия и ресурсы для достижения определенной цели. И готовые (?) уже сейчас распределить риски и доходы от совместного предприятия. На мой взгляд, это товарищество. Полное, да.

Но сразу надо будет привлекать юридическое сопровождение проекта, не ограничиваясь подписанием учредительного договора, потому что там и с налогами не все просто, и с передачей / оформлением полномочий могут быть засады на уровне практической реализации.

Что касается заключения предварительного договора продажи не построенного - навскидку препятствий не вижу. Однако существует риск переквалификации сделки на долевое участие в строительстве - было в последних изменениях в законодательство шебуршение в эту сторону. Поскольку живых проектов с такой тематикой сейчас не ведем, я не вспомню, где именно прозвучала идея ограничить виды сделок, по которым продается жилье на стадии строительства, договорами о долевом участии; но такая информация проскакивала. Можно поискать.

Основной договор купли-продажи товара, который еще не создан, также может быть, на мой взгляд, заключен (Статья 455. ГК РФ, пункт 2) "Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара."

По правам на земельный участок под домом - согласен, там просчитывать надо. Полагаю, Вы правы, и у покупателя квартиры (по основному договору) возникнет в силу закона долевое право собственности на земельный участок.

[Василий Баскаков]

Вот вам пример, коллега, когда простое желание граждан заработать может разбиться о юридические трудности
Про долевку - думаю, что здесь не так. как в пословице "как лодку назовешь, так она и поплывет". Суд будет исходить из существа обязательства. А это, как вами абсолютно справедливо подмечено - договор долевого участия в строительстве. При этом лицам надо учитывать и все неблагоприятные последствия, связанные с частичным применением ЗоЗПП.
И. безусловно, сложно будет прописать устав и пр. полного товарищества... Без компексного юридического сопровождения можно о-о-очень хорошо попасть..

[Сыщик]

Полное товарищество здесь ни при чем.
Простое товарищество - это то, что ранее называлось договором о совместной деятельности. См. гл. 55 ГК РФ.

[lawstudio]

Сыщик, а не возьмете ли на себя труд аргументировать Ваше возражение?

[Lana]

А для простого товарищества надо :"прописать устав и пр. полного товарищества"?

[Василий Баскаков]

Несколько разные вещи. Никогда ни тем, ни другим не занимался, но судя по расположению (хотя бы) в разных частях кодекса скажу: Простое товарищество - договор (сделка), полное товарищество - юридическое лицо. Что вам нужно ? договор или юр лицо?

[Сыщик]

Сообщение от lawstudio

Сыщик, а не возьмете ли на себя труд аргументировать Ваше возражение?

Против чего? Я никому не возражал. Уточнил, что полное товарищество здесь никаким боком, речь изначально шла о договоре простого товарищества.