[devorik]

Уважаемые форумчане!

Появился вопрос на который я вроде бы и знаю ответ, но терзают смутные сомнения. Ситуация следующая:

Мы арендаторы некоторого производственного объекта, состоящего из движимого и недвижимого имущества.
01 ноября 10 г собственник заключает договор купли-продажи по которомы имущество перешло другому юр лицу. Соответственно регистрация перехода права собственности произойдет только где-то 1 февраля 2011 года.
Недавно присылают нам соглашение о перемене арендодателя в договоре аренды от ... 01.01.11 г. подписанное старым и новым арендодателем!
Теперь сижу немного в растерянности. Право собственности на движимое им-во перешло 01 ноября... на недвижимое еще не перешло. Возможно ли в принципе такое соглашение? Какие права и обязанности и с какого момента оно повлечет?

[rybin_av]

Сообщение от devorik

Уважаемые форумчане!

Появился вопрос на который я вроде бы и знаю ответ, но терзают смутные сомнения. Ситуация следующая:

Мы арендаторы некоторого производственного объекта, состоящего из движимого и недвижимого имущества.
01 ноября 10 г собственник заключает договор купли-продажи по которомы имущество перешло другому юр лицу. Соответственно регистрация перехода права собственности произойдет только где-то 1 февраля 2011 года.
Недавно присылают нам соглашение о перемене арендодателя в договоре аренды от ... 01.01.11 г. подписанное старым и новым арендодателем!
Теперь сижу немного в растерянности. Право собственности на движимое им-во перешло 01 ноября... на недвижимое еще не перешло. Возможно ли в принципе такое соглашение? Какие права и обязанности и с какого момента оно повлечет?

Как была оформлена аренда - на предприятие как имущственный комплекс или аренда пообъектная (отдельно движимости, отдельно недвижимости)?
Договор купли-продажи между А и Б был заключен по поводу предприятия как имущественного комплекса или пообъектно ((отдельно движимости, отдельно недвижимости)?
Если предметом является предприятие как имущественный комплекс, то права у нового собственника возникнут с момента гос. регистрации.
Если предметами являлись разные объекты, то на движимости права перешли с момента их передачи новому собственнику, соответственно на них у Вас арендодатель новый, а на недвижимости права еще не перешли, и у Вас арендодатель старый. Ссылок на закон не привожу, т.к. Вы в этом по-моему не нуждаетесь

[devorik]

Аренда была оформлена как на иммущественный комплекс.
Тогда получается если его нельзя воспринимать раздельно, то у нового арендатора нет права распоряжения данным иммуществом ни в одной его части и соответственно данная сделка будет являться ничтожной т.е. не повлечет для сторон никаких правовых последствий для сторон.
А в случае оплаты новому арендатору мы рискуем получить иск от старого и кроме того проблемы с налоговыми органами. Я правильно понимаю?

[Erling]

Аренда была оформлена как на иммущественный комплекс.
Тогда получается если его нельзя воспринимать раздельно, то у нового арендатора нет права распоряжения данным иммуществом ни в одной его части

Почему? Арендодатель может сдать в аренду имущественный комплекс и затем распродать его по частям. Разве есть запрещающая норма? Если под "распоряжением" Вы подразумевали куплю-продажу.

Недавно присылают нам соглашение о перемене арендодателя в договоре аренды

Я бы на Вашем месте отказался подписывать, пока не перейдёт право собственности на ВСЁ арендуемое имущество. Если хочет - пускай исканёт датора с требованием об изменении договора (на этот случай есть п.24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"), но если он подвоха не замышляет, то ему проще подождать.

[devorik]

Сообщение от Erling

Почему? Арендодатель может сдать в аренду имущественный комплекс и затем распродать его по частям. Разве есть запрещающая норма? Если под "распоряжением" Вы подразумевали куплю-продажу.

Прошу прощения в Посте №3 написал некорректно.

то у нового арендатора нет права распоряжения

Правильно читать: "арендодателя".

Договор купли-продажи тоже на весь имущественный комплекс.

[rybin_av]

На самом деле это вопрос проблемный.
Как пишут в учебниках ГП, при аренде предприятия как имущественного комплекса есть (условно говоря) два компонента в предмете:
- потребляемый (например, запасы сырья, расходных материалов и т.п. которые необходимы для производства и которые тем не менее передаются, как это ни странно в аренду; ведь в аренду вместе с предприятием можно отдать даже его долги, и это абсолютно законно);
- непотребляемый (объект недвижимости, какая-нибудь инд-опр. движимость типа станков, которые имеют заводскую нумерацию и т.п.).
Вообще-то говоря, идентификация потребляемого и непотребляемого компонентов и судьба непотребляемого должны быть определены в договоре аренды.
Кроме того, как верно заметил Erling, предприятие как имущественный комплекс и предмет аренды существует в статике только в момент заключения сделки, а когда арендатор начинает пользоваться предметом, то этот единый комплекс распадается на составные части, которые используются арендатором по его усмотрению.

Однако изначальный вопрос я понял таким образом: кто в настоящий момент является арендодателем? После прояснения уточняющего вопроса я могу подтвердить тот вариант своего ответа, в котором утверждалось, что с момента гос. регистрации (ст. 22 ФЗ О гос. регистрации прав на недвиж. им-во и сделок с ним) произойдет переход прав к новому собственнику, который станет новым арендодателем, но до той поры арендатор прежним остается. Я так думаю.

[devorik]

Спасибо за ответы! Вы мне очень помогли!
Но возник у меня еще один вопрос по теме.
Как известно Регистрационная палата не принимает на государственную регистрацию договора купли-продажи без акта приема-передачи. И возникает вот какая проблема:
Если мы исполняем все обязательства по договору (покупатель оплачивает имущество, продавец в течении Х дней передает имущество) то государственная регистрация сделки проходит только минимум через месяц. Получается на месяц имущество находится в "подвешенном" состоянии, когда новый собственник им фактически обладает, но его право не зарегистрировано, а предыдущий имущество уже передал, но остается собственником всилу закона. Или получается, что неважно какими датами подписаны договор и акт, а передать что-то по данному акту можно только после регистрации, и имуществом будет распоряжаться до этого момента первоначальный хозяин?
Может быть коряво спросил, но думаю мысль поймете...