[Erling]

Уважаемые участники форума, прошу Вас высказать мнение по следующему вопросу.

Предположим, что две коммерческие организации заключили срочный договор аренды недвижимости и зарегистрировали его. По условиям договора арендодатель вправе отказаться от исполнения договора аренды в случае нарушения арендатором некоторых условий договора аренды (в частности в случае просрочки внесения арендных платежей, нецелевого использования арендованного имущества) при условии последующего возмещения арендатору убытков, связанных с таким отказом.

Выглядит несколько экзотично, так как с одной стороны арендодатель, настаивая на включении этого условия в договор, хотел обеспечить себе более выгодную позицию, а с другой стороны арендатор попытался перевернуть всё с ног на голову. И это всё вместо того, чтобы просто иметь ввиду предусмотренный Гражданским кодексом судебный порядок расторжения договора аренды, не устанавливая дополнительных правил.

Вопрос в действительности условия, в соответствии с которым арендодатель обязан возместить арендатору убытки. С одной стороны возмещение убытков - это ответственность за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства (ст. 15, 393 ГК). С другой стороны законодательством установлены случаи (п. 2 ст. 782, ст. 717 ГК), когда обязанность возместить убытки связана с отказом от договора, который по своей природе является правомерным деянием в случае, если возможность одностороннего отказа предусмотрена законом или договором (ст. 310, п. 3 ст. 450 ГК).
"Отказ от исполнения обязательства" и "неисполнение обязательства" - это разные явления: в результате первого обязательство прекращается, в результате второго наступает ответственность должника. С другой стороны отказаться можно только от неисполненного обязательства (исполненно обязательство прекращается исполнением) и в каком-то смысле отказ влечёт неисполнение. Причём второй подход выставляет положения п. 2 ст. 782 и ст. 717 ГК как в большей мере соответствующие ст. 15 ГК: получается, что убытки всё же возмещаются по причине неисполнения обязательства.

В связи с этим возникает вопрос, возможно ли договором закрепить обязанность стороны возместить убытки в случае её отказа от исполнения договора аренды (в смысле, будет ли условие о такой обязанности действительным)?
И если Вы считаете, что возможно, то не противоречит ли это статьям 15 и 393 ГК?

[Erling]

Короче, получается, что либо обязанность возмещения убытков может быть не связана с нарушением чужого права или ненадлежащим исполнением/неисполнением обязательства, либо отказ от договора влечёт неисполнение обязательства или нарушение чужого права.

[rybin_av]

Erling, не путайте отказ от исполнения и расторжение договора.
Это разные категории (отказ - это всегда одностороннее и внесудебное (по процедуре) действие; расторжение - может быть по соглашению сторон, а также в судебном порядке по инициативе одной из сторон), процедурно разные.
Кроме того, у нас есть и такая загадочная категория как "отказ от договора" (пример: абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ), который синонимичен одностороннему прекращению действия договора.
Т.е. отказ - это секундарное (неполноценное субъективное) право (если признать существование такового). Расторжение - это полноценное субъективное право.
Возмещение убытков - это одна из мер гражданско-правовой ответственности (наряду с неустойкой) за неправомерное действие. Отказ может быть как правомерным так и неправомерным. Если отказ (от договора по п. 2 ст. 610 ГК РФ) правомерен, то нет смысла вести речь о возмещении убытков (т.к. стороны должны быть готовы к тому, что в любой момент поступит предупреждение о том, что через три месяца аренда завершается; и если сторона станет утверждать, что она, мол, планировала использовать объект аренды с большим горизонтом, и в этой связи у нее возникли убытки, то суд вряд ли примет такую логику, т.к. это было бы противозаконным ограничением субъективного права отказника воспользоваться своим правом на отказ от договора с горизонтом в три месяца). Если отказ неправомерен, то убытки возмещаются контрагенту в силу закона (ст. 393 ГК РФ).
Таким образом, проблема сводится к тому - можно ли договором установить неправомерность отказа? На мой взгляд в отношении правомерного отказа это сделать нельзя, т.к. правомерный отказ установлен законом. А в отношении неправомерного отказа это делать не нужно, т.к. в силу закона неправомерный отказ итак влечет обязанность неисправной стороны возместить убытки.
В общем, вот такая логика у меня получилась. Может я чего не так понял? Очень уж витиевато преамбула вопроса была оформлена

[Erling]

не путайте отказ от исполнения и расторжение договора.

Разве я дал повод подумать, что допустил такую оплошность?) Нет, я ни на секунду не забываю о разнице.

Кроме того, у нас есть и такая загадочная категория как "отказ от договора"

Думаю, законодатель имел ввиду то же самое, что и в п.3 ст.450 ГК.

Отказ может быть как правомерным так и неправомерным.

А вот тут уже не соглашусь. Правомерным или неправомерным можно считать только отказ от исполнения обязательства (310 ГК). При этом неправомерного отказа вроде как и быть-то не может в случаях, когда он не допускается законом или договором - то есть такой "отказ" обязательства не прекратит.

Речь идёт о ситуации, когда арендодатель отказывается от исполнения договора (п.3 ст.450, короче), то есть во внесудебном одностороннем порядке делает так, что договор прекращается.

Очень уж витиевато преамбула вопроса была оформлена

Грешен

Попробую ещё раз.
В общем, по умолчанию от исполнения срочного договора аренды отказаться нельзя, но такая возможность может быть предусмотрена законом или соглашением сторон (п.3 ст.450 ГК). Такую возможность стороны своим соглашением закрепили, но также указали, что отказ возможен только в случае нарушения арендатором условий договора. Мы не рассматриваем ситуацию, когда датель безосновательно пытается отказаться от исполнения договора - тогда убытки он будет возмещать в любом случае. Мы рассматриваем ситуацию, когда датель правомерно отказался от исполнения договора. И вопрос об убытках как раз с этим-то и связан: можно ли обязать дателя возместить убытки за совершение правомерного действия? Казалось бы, что нет, ведь обязанность возместить убытки - это мера гражданско-правовой ответственности, которая применяется в случае, когда либо нарушено чьё-то право, либо ненадлежащим образом выполнена (или не выполнена) чья-та обязанность. С другой стороны ст.782, 717 ГК законодатель сам же предусмотрел возможность отказа, и сам же закрепил обязанность возместить убытки за такой отказ, допустимый и правомерный в силу закона. Вопрос в том, можно ли такой законодательный финт ушами воспроизвести в рамках договора: установить ответственность за совершение предусмотренного договором отказа.

[rybin_av]

Сообщение от Erling

по умолчанию от исполнения срочного договора аренды отказаться нельзя, но такая возможность может быть предусмотрена законом или соглашением сторон (п.3 ст.450 ГК). Такую возможность стороны своим соглашением закрепили, но также указали, что отказ возможен только в случае нарушения арендатором условий договора. Мы не рассматриваем ситуацию, когда датель безосновательно пытается отказаться от исполнения договора - тогда убытки он будет возмещать в любом случае. Мы рассматриваем ситуацию, когда датель правомерно отказался от исполнения договора. И вопрос об убытках как раз с этим-то и связан: можно ли обязать дателя возместить убытки за совершение правомерного действия? Казалось бы, что нет, ведь обязанность возместить убытки - это мера гражданско-правовой ответственности, которая применяется в случае, когда либо нарушено чьё-то право, либо ненадлежащим образом выполнена (или не выполнена) чья-та обязанность. С другой стороны ст.782, 717 ГК законодатель сам же предусмотрел возможность отказа, и сам же закрепил обязанность возместить убытки за такой отказ, допустимый и правомерный в силу закона. Вопрос в том, можно ли такой законодательный финт ушами воспроизвести в рамках договора: установить ответственность за совершение предусмотренного договором отказа.

На мой взгляд Ваша ситуация и правила ст. 717 и 782 ГК РФ отличаются довольно радикально.
Дело в том, что у Вас арендодатель отказывается от исполнения в случае нарушения договора арендатором. Т.е. действие арендодателя - это правомерное действие и это реакция на встречное неправомерное действие.
В ст. 717 и 782 ГК РФ отказ заказчика от исполнения - это не реакция на неправомерное действие подрядчика/исполнителя (за неправомерное действие обязанных лиц заказчик иным образом может реагировать в зависимости от характера совершенного обязанным лицом неправомерного действия). Здесь отказ заказчика это, если хотите, прихоть, проявление взбалмошности, легкомыслия и т.п. Обязанное же лицо действует исправно. Именно поэтому на легкомысленного заказчика накладывается обязанность претерпеть некоторые негативные последствия его хотя и правомерного, но не вполне честного по отношению к обязанному лицу поведения. Обязанное же лицо, чистое аки агнец, вправе требовать убытки с легкомысленного заказчика.
В Вашем же случае получается, что арендатор чего-то нарушил. Арендодатель ответил на это отказом от исполнения договора. И на арендодателя еще и санкции за неправомерное поведение арендатора накладываются по требованию, естественно, самого же нарушителя договора. На мой взгляд это абсурд с точки зрения здравого смысла. И никакой аналогии со ст. 717 и 782 ГК РФ здесь нет.
Вдумчивый судья с этим после некоторых размышлений разберется и лишит защиты арендатора, если тот будет ссылаться на условие договора, по ст. 10 ГК РФ.

[Erling]

Лично мне ближе как раз точка зрения "вдумчивого судьи", только я бы скорее руководствовался ст. 12 и 15 ГК. Если арендатор хочет возмещения убытков - пускай идёт в суд и доказывает, что отказ от договора не был обоснованным (что не было нарушения).