[Lana]

Добрый день.
Заключен договор аренды з/у на 49 лет с 2017г.. В нем прописано, что субаренда, залог, перенайм с согласия арендодателя.
В Законе п.9 ст.22 ЗК РФ, что При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Статья 62 Закона Об ипотеке При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Вопрос:Чем в таком случае руководствоваться положениями договора или ФЗ?

[Геральт из Ривии]

Вы задаете странные для юриста вопросы.

Сообщение от Lana

Чем в таком случае руководствоваться положениями договора или ФЗ?

Законом.
См. п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 и сопутствующую суд. практику.

[Lana]

Благодарю за ответ. А что делать в том случае, если в договоре все-таки прописано это условие несмотря на ФЗ, Признавать данный пункт в судебном порядке ничтожным или действовать согласно ФЗ- уведомить и все.

[Lana]

Или лучше узнать в Росреестре зарегистрируют ли субаренду (залог)?

[Геральт из Ривии]

Сообщение от Lana

Или лучше узнать в Росреестре зарегистрируют ли субаренду (залог)?

А какие вы видите основания для отказа?

Сообщение от Lana

Признавать данный пункт в судебном порядке ничтожным

А зачем?

[Lana]

Основание, что не получено согласие росимущества.
События развиваются стремительно.
У нас два таких участка. По одному мы написали письмо о даче согласия. Нам его дали, доки сдали и сегодня в Росреестре нам зарегистрировали.
По второму участку написали (в связи с чем и возникла эта тема) и спустя 1,5 мес пришло письмо, что возражают, т к не уведомили их о начале строительства. и считают данное ранее согласие недействительным.
Вопрос: 1.если мы уже зарегистрировали субаренду по одному из участков , а их письмо пришло позднее о недействительности ранее данного согласия то что?
2. Если в договоре аренды предусмотрено, что арендатор должен уведомить о начале возведения дома, и он начал его возводить без согласия, является ли это существенным для расторжения договора аренды?
3. Есть ли практика о сносе зданий, который не соответствуют разрешенному виду земельного участка? Не могу найти

[Геральт из Ривии]

Сообщение от Lana

Основание, что не получено согласие росимущества.

В данном случае это не является таким основанием.

Сообщение от Lana

1.если мы уже зарегистрировали субаренду по одному из участков , а их письмо пришло позднее о недействительности ранее данного согласия то что?
2. Если в договоре аренды предусмотрено, что арендатор должен уведомить о начале возведения дома, и он начал его возводить без согласия, является ли это существенным для расторжения договора аренды?

А вы сами-то как думаете?

Сообщение от Lana

Есть ли практика о сносе зданий, который не соответствуют разрешенному виду земельного участка?

Есть.

[Алексей Добров]

Сообщение от Lana

Есть ли практика о сносе зданий, который не соответствуют разрешенному виду земельного участка?

непонятно, что вы подразумеваете под "разрешенным видом". Я, как понял, вы строите не садовые домики, и если вам выдали разрешение на строительство, то это предполагает, что строящееся здание соответствует виду разрешенного использования участка. Или как и что вы строите?

Сообщение от Lana

Если в договоре аренды предусмотрено, что арендатор должен уведомить о начале возведения дома, и он начал его возводить без согласия, является ли это существенным для расторжения договора аренды?

во первых надо знать весь ваш договор, из вашего рассказа непонятно, что надо сделать: просто уведомить или получить согласие

[tv_konsultacia]

Lana, Добрый день!
Для удобства обозначу, что исходя из группы Ваших обращений вопросы заключаются в следующем:
1. требуется ли согласие арендодателя на передачу участка в субаренду, если участок, находящийся в государственной собственности, передан на срок более 5 лет, с учетом требований пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и статьи 62 Закона об ипотеке (залоге имущества), при условии того, что договор аренды земельного участка требует в обязательном порядке согласие арендодателя на передачу участка в субаренду?
2. Могут ли снести здания, которые построены без учета требований разрешенного вида использования земельного участка?
3. Если в договоре аренды предусмотрено, что арендатор должен уведомить о начале возведения дома, и он начал его возводить без согласия, является ли это существенным для расторжения договора аренды?
По первой части вопроса.
Для рассматриваемого случая, важно понимать, что участок относится к государственной собственности.
Норма пункта 9 статьи 22 ЗК РФ в части определения условий передачи прав и обязанностей арендатора третьему лицу по договору субаренды императивна, следовательно не может быть изменена по соглашению сторон. То есть, в случае, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключен на срок более 5 лет, то стороны не могут предусматривать в договоре условие об обязательном получении согласия арендодателя на передачу участка в субаренду. Такое условие будет ничтожно.
Таким образом, в случае если арендуется земельный участок, находящийся в государственной собственности, сроком более 5 лет арендатору достаточно уведомить арендодателя о передаче участка в субаренду.
Но если так уж случилось, что в договоре аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, присутствует требование о получении согласия арендодателя на передачу участка в субаренду, то на практике управления Росреестра действительно приостанавливают регистрацию права субаренды, а в некоторых случаях и отказывают в регистрации такого права. В данном случае, безусловно можно обратиться в суд с признанием положения договора ничтожным и оспариванием приостановки / отказа государственной регистрации права субаренды. Но учитывая временные и финансовые затраты на суд, лучше конечно получить от арендодателя согласие на субаренду.
Что касается ссылки на статью 62 Закона об ипотеке (залоге недвижимости), то в данном случае она не применима, поскольку судя по всему участок находится в федеральной собственности. Исходя из пункта 1 статьи 63 Закона об ипотеке (залоге недвижимости) ипотека земельных участков, находящихся в федеральной собственности, не допускается.[/B]
По второй части вопроса.
Здания, сооружения построенные без учета требований вида разрешенного использования земельного участка на основании статьи 222 могут быть признаны самовольной постройкой, и как следствие этого, подлежат сносу.
По третей части вопроса.
Уведомление о начале строительства дома, не имеет отношение к положениям статьи 22 ЗК РФ. Вывод о возможности расторжения договора аренды при отсутствии уведомления о строительстве дома, можно сделать только исходя из положений договора аренды.