[RabLampy]

Здравствуйте. Ситуация такова: в многоквартирном жилом доме на первом этаже находятся два нежилых помещения, принадлежащих одной организации. Оба эти нежилых помещения надлежащим образом поставлены на технический учёт и права на них зарегистрированы. Далее, собственник проводит некую реконструкцию данных жилых помещений в ходе которой эти помещения, по сути, превращаются в одно (вместо двух входов, сделан один, стена, разделяющая ранее помещения, снесена). Вопрос, как узаконить данную перепланировку?
Вообще, я рассуждаю так: такая перепланировка неизбежно затрагивает конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности объекта (его частей), так как она, по сути, привела к утрате объекта тождества (разделяющая помещения стена снесена, поэтому невозможно установить где теперь первое нежилое помещение, а где второе... по сути создано новое единое помещение). Стало быть, что бы произвести такую перепланировку мне нужно разрешение на строительство (п. 1 ст. 51 ГрК РФ). Соответственно, начинать нужно с обращения за этим документом. Если разрешение будет, то всё более-менее понятно, идём в общем порядке. А если нет? Получается ст. 222 ГК РФ по аналогии? То есть права на это помещение нужно признавать по правилам о самовольной постройки?
Заранее всем спасибо...

[Barbara]

в таких ситуациях предполагаю можно поступить следующим образом. Почему предполагаю, потому что никак не могу найти нормы о сохранении в реконструированном виде нежилого помещения. Собрать все какие только можно документы: техпаспорт, проект, правоустанавливающие, согласие жильцов (если объект находится в жилом доме), договоры с подрядчиком, экспертиза и т.д. Потом идти в градостроение с заявлением дать разрешение на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта. Они, естественно, отказывают, т.к. нет разрешения на строительство. С этим отказом - в суд с ИЗ о сохранении в реконструированном виде.
Нормы о самоволке не применяются, т.к. в самой статье дается определение самовольной постройки.

[RabLampy]

Сообщение от Barbara

Почему предполагаю, потому что никак не могу найти нормы о сохранении в реконструированном виде нежилого помещения.

ст. 40 ЖК РФ и, соответственно в порядке гл. 4 ЖК РФ. В том числе и про иск о сохранении помещения в перепланируемом состоянии (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ ведь то же относится к гл. 4 ЖК РФ)!!!

Сообщение от Barbara

согласие жильцов (если объект находится в жилом доме)

Ну, не жильцов, а собственников. И вот если бы этого не было бы, я бы даже вопрос задавать не стал. У меня 300 собственников, 15 из которых в Москве, другие в Мурманске, Волгограде.... Не реально.

Сообщение от Barbara

Нормы о самоволке не применяются

Почему. По аналогии вполне.... Могу если надо на практику "высоких" судов сослаться. Только с самоволкой то же не вариант, земельный участок же то же в общей собственности, а собственников 300 единиц, 15 из которых в Москве, другие в Мурманске, Волгограде...

[Barbara]

Сообщение от RabLampy

Ну, не жильцов, а собственников. И вот если бы этого не было бы, я бы даже вопрос задавать не стал. У меня 300 собственников, 15 из которых в Москве, другие в Мурманске, Волгограде.... Не реально.

Ну, извиняйте, конечно, собственников. А что касается согласия, то можно собрать согласие только тех, кто согласен и все. У нас, например (правда, касается жилого помещения), собираем согласие кого можно, в архитектуре нам отказывают, и мы идем в суд и нам все признают. Правда собираем всегда не меньше 51%.

Сообщение от RabLampy

о аналогии вполне.... Могу если надо на практику "высоких" судов сослаться.

Я тоже практику знаю, причем совершенно обратную.

А насчет применения норм ЖК, ну почему-то сомневаюсь. У нас в арбитраж ни разу не обращалась с подобными требованиями. Как-то обычно кто-то что-то пристроит, ну и естественно, по 222. А вот сохранение в реконстуированном виде, не знаю.

[Лана Сухарева]

Сообщение от Barbara

Потом идти в градостроение с заявлением дать разрешение на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта. Они, естественно, отказывают, т.к. нет разрешения на строительство.

Во-первых причём здес разрешение на строитлеьство?
А во-вторых, не факт, что (а у нас этим занимается отдел архитектуры) Вам нач. отдела архитектуры откажет.
Сделайте план БТИ уже объединенного помещения и возьмите старые планы БТИ на оба помещения, с этими документами идите в отдел архитектуры, далее Вам уже там скажут, что ещё надо.

[RabLampy]

Сообщение от Barbara

и мы идем в суд и нам все признают.

Ну и правильно. Потому что в ином порядке, так сказать в обычном порядке, никогда никто возможность узаконить переделку не даст. А в суде уже не имеет значение, что нет согласия всех собственников. В суде рассматривается иск о сохранении помещения в переустроенном виде и там согласие части собственников является лишь составной части доказательственной базы того, что перепланировка не нарушает чьих-то прав и разных публичных норм, а не является определяющей для признания законности такой перепланировки. Вообще перепланировки через суд априори признаются незаконными, если бы они были законными, то зачем тогда суд? просто некоторые перепланировки можно сохранять (раз уж так получилось), а некоторые нет...
Ну мы от темы отклонились...

[RabLampy]

Сообщение от Лана Сухарева

Во-первых причём здес разрешение на строитлеьство?

Ну, если идти по 51 ГрК РФ, то это можно рассматривать как вариант.

[RabLampy]

Сообщение от Лана Сухарева

далее Вам уже там скажут, что ещё надо.

Что надо в ГрК РФ написано. Зачем слушать какую-то там архитектуру? У нас архитектура чего только от честных людей не требует, только требования эти совсем незаконные...

[RabLampy]

Сообщение от Barbara

Я тоже практику знаю, причем совершенно обратную.

А вот это вряд-ли. Либо это очень старая практика, либо написано в торопях

[RabLampy]

Ладно. Отвечу на свой вопрос сам. Только коротко.
В правовом анализе любой реконструкции нужно ответить на главный вопрос: Затрагивает ли реконструкция объекта конструктивные и другие характеристики надёжности безопасности объекта (его частей).
Положим, что нет и мы можем это доказать.
Тогда первый вариант:
Если реконструкция не повлекла утрату объектом тождества, не затрагивает конструктивных и других характеристик надёжности и безопасности объекта, не привела к тому, что на объект распространяется режим самовольных построек, то мы можем воспользоваться упрощённой процедурой предусмотренной ст. 16 Закона о Кадастре объектов недвижимости, п. 4 ст. 18 Закона о регистрации и п. 67 Правил ведения ЕГРП, а именно внести уточнения в подраздел I ЕГРП без повторной регистрации.
По сложившейся судебной практики, сюда обычно попадают случаи, когда площадь и адрес помещения не меняется, существенных изменений внешних границ не происходит.
Нам этот вариант не подходит.
Далее, если реконструкция затрагивает конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности объекта (его составных частей), мы применяем второй вариант:
в силу п. 1 ст. 51 ГрК РФ получаем разрешение на строительство.
Если такое разрешение получить удалось, мы строим в общем порядке (или делаем вид, что строим, всё же построено уже) и вводим объект в эксплуатацию.
Если такого разрешения получить не удалось, то на наш реконструированный объект применяются (по аналогии) нормы ст. 222 ГК РФ.
Этот вариант был бы хорош, если бы не значительные временные затраты в связи с наличием "300 спартанцев", которых всё это время придётся "тащить" за собой.
Благо есть третий вариант:
У нас же что? Объединение двух смежных нежилых помещений, принадлежащих одному собственнику с их одновременной реконструкцией! А коль так - ст. 40 ЖК РФ!!! Вот и вся проблема.
Конечный этап этой не очень значительной по времени операции - обращение в суд с иском о сохранении перепланируемого нежилого помещения. Вот и всё!