«Недвижимый» налог

В середине мая Минфин и Минэкономразвития согласовали график проведения утвержденной Правительством налоговой реформы. В числе самых значимых можно назвать предложения по введению налога на недвижимость, которые планируется реализовать к 2013 году. Между тем введение этого налога может быть сопряжено с рядом трудностей.

Первый эксперимент

О введении местного налога на недвижимость российские законодатели задумались еще в середине 1990-х. Закон от 20.07.97 № 110-ФЗ «О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери» был первой попыткой апробации таких новелл. Эксперимент в соответствии со ст. 13 данного Закона должен был завершиться в 2005 году представлением в Федеральное Собрание и Правительство РФ отчетов о результатах введения налога на недвижимость и предложений по совершенствованию налогообложения недвижимости.

Считается, что эксперимент по введению налога на недвижимость в этих городах состоялся и цели эксперимента достигнуты. Однако указанные отчеты и предложения по результатам эксперимента так и не опубликованы.

Федеральные законопроекты

Законопроект, предусматривающий введение местного налога на недвижимое имущество физических лиц, был внесен в Госдуму 11 апреля 2004 года, т.е. еще до завершения упомянутого выше муниципального эксперимента, однако за прошедшие годы законопроект прошел лишь первое чтение 10 июля 2004 года.

Между тем в Правительстве РФ не оставляют попыток дополнить НК РФ названным налогом. Необходимость принятия главы Кодекса, регулирующей взимание налога на жилую недвижимость граждан, была подчеркнута в Бюджетном послании Президента РФ Федеральному Собранию «О бюджетной политике в 2008—2010 годах». После этого введение налога на недвижимость было обозначено в качестве приоритета в Основных направлениях налоговой политики на 2009 год и на плановый период 2010 и 2011 годов, разработанных Минфином и одобренных Правительством РФ 26 мая 2008 года.

В разработанном Минфином документе отмечается ряд трудностей, связанных с процессом введения налога на недвижимость. В связи с тем, что налоговой базой по новому налогу должна выступать кадастровая стоимость объектов недвижимости, для введения налога необходимо формирование госкадастра недвижимости. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» вступил в силу с 1 марта 2008 года, однако законодательно не урегулированы вопросы, связанные с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости и порядком оценки недвижимости.

В разделе 5 части II Основных направлений налоговой политики РФ на 2010 год и на плановый период 2011 и 2012 годов также присутствует тезис о необходимости введения налога на недвижимость. Минфином совместно с Минэкономразвития и Минюстом был подготовлен график работ по принятию главы НК РФ, регулирующей налогообложение недвижимости. Этим графиком предусматривается:
— разработка и принятие нормативных правовых актов в связи с вступлением в силу ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (2008—2012 годы);
— принятие изменений в ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
— разработка нормативных правовых актов в целях реализации положений ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (2008—2009 годы);
— информационное наполнение кадастра объектов недвижимости, в том числе перенос сведений из Государственного земельного кадастра и данных БТИ (2008—2012 годы);
— определение эффективной налоговой ставки и налоговых льгот для исчисления местного налога на недвижимость и подготовка поправок Правительства РФ к проекту федерального закона № 51763-4 «О внесении изменений в часть вторую НК» (2010 год).
Остается нерешенным и вопрос о сроках принятия внесенного в Госдуму 20 июня 2007 года проекта ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и другие законодательные акты Российской Федерации», устанавливающего общие принципы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости и требования к оценщикам, а также определяющего порядок утверждения результатов кадастровой оценки.

Даже после принятия перечисленных актов и включения в НК РФ главы, регулирующей налогообложение недвижимости, новый налог может быть введен лишь в тех субъектах РФ, где к тому времени уже будет проведен кадастровый учет объектов недвижимости и утверждены результаты кадастровой оценки объектов недвижимости.

Возможные риски

Определение налоговой базы исходя из рыночных цен на недвижимость — основной риск возникновения социальной напряженности. Не является секретом нарастание в России диспропорции между средними доходами граждан и стоимостью недвижимости. Диспропорция эта наиболее заметна в регионах, лидирующих по числу жителей.

Соотношение средней зарплаты и средней цены на квадратный метр недвижимости таково, что даже на покупку одного квадратного метра гражданин в зависимости от конкретного региона должен потратить весь свой заработок за период до полугода (см. таблицу).
Правительственными поправками в Налоговом кодексе предлагается установить лишь самые общие параметры будущего налога:
— налогоплательщиков (ст. 388);
— объекты налогообложения (ст. 389);
— порядок определения налоговой базы с учетом понижающего коэффициента 0,8 и необлагаемую норму в размере средней стоимости 5 квадратных метров жилья (ст. 390);
— минимальный и максимальный уровни налоговой ставки (ст. 394).

Ставка налога должна быть установлена властями конкретного муниципалитета в пределах от 0,1 до 1%. Возможность минимизации негативных социальных последствий введения налога на недвижимость зависит от того, какова будет ставка в каждом регионе и какие налоговые льготы будут предусмотрены. Поскольку налог задумывается как местный, то именно муниципальные власти в соответствии с предлагаемой ст. 387 НК РФ наделены правом определять оба указанных параметра. Однако если предположить, что нормы соответствующих муниципальных актов будут наиболее негативны для граждан, то, например, средний житель Москвы должен будет рассчитывать свои ежегодные отчисления за средние же 20 кв. м по следующей формуле (в ценах 2008 года):

155 271 руб. х 0, 8 х (20 – 5) х 1% = 18 632 руб.

Таким образом, сумма налога в Москве составит почти 2/3 среднемесячной заработной платы среднего москвича.
В связи с этим не может не вызвать интерес ряд тезисов, содержащихся в Пояснительной записке к законопроекту о введении в НК РФ статьи, регулирующей налог на недвижимость. Обращает на себя внимание целеполагание законодателей, заявляющих, что «законопроект направлен на создание налоговых условий для формирования рынка доступного жилья».

Не вызывает сомнения справедливость и целесообразность замечания о том, что «жители […] массового жилья должны быть защищены от повышения налогового бремени благодаря установлению налогового вычета из налоговой базы». К сожалению, в предложенном законопроекте ни содержится никаких механизмов реализации данного пожелания, за исключением необлагаемого минимума в 5 кв. м.

Безусловно адекватной представляется следующая оценка: «Установление налога на недвижимость […] обеспечит возможность финансирования развития инфраструктуры и подготовки земельных участков под застройку с участием налогообложения уже построенного жилья. Это обеспечит бюджетную основу для возвратности средств, привлекаемых для инженерной подготовки земель, снизит риски и затраты застройщиков [...] Тем самым создается возможность снижения инвестиционной себестоимости возводимого жилья». Не вполне очевидно, однако, почему в снижении себестоимости возводимого жилья заинтересованы рядовые граждане, на которых фактически возлагается бремя субсидирования застройщиков. Аргумент о влиянии себестоимости жилья на его рыночную стоимость едва ли может быть принят как заслуживающий внимания, поскольку на протяжении многих лет в первую очередь в Москве по достойным отдельного рассмотрения причинам рыночная стоимость жилья заметно превышает его себестоимость.

К сожалению, не ясно из текста законопроекта и то, как «введение местного налога на недвижимость позволит увязать цели развития и застройки поселений, обеспечивая согласование интересов органов местного самоуправления, застройщиков, собственников жилья и остального населения».

Таким образом, в нынешнем варианте законопроекта преимущества от его принятия сводятся к появлению дополнительных источников у местных бюджетов и дополнительных сверхдоходов у крупнейших застройщиков. Возможные же негативные последствия включают по крайней мере два компонента — социальный и экономический.

В социальном смысле утверждение законопроекта содержит риск существенного снижения уровня жизни граждан, для которых дополнительная налоговая нагрузка станет существенным расходом. Устранению этого риска могло бы способствовать установление в качестве необлагаемой величины не 5, а «нормативных» 20 кв. м.

В экономическом же смысле при установлении налога в предлагаемом варианте неизбежна массовая продажа жилья беднейшими гражданами, что в отличие от себестоимости недвижимости для застройщика не может не повлиять на рыночные цены. Учитывая, какой объем средств размещен на рынке недвижимости в России, такое колебание цен несет очевидный риск нарушения макроэкономической стабильности. В нынешней же ситуации восстановления после кризиса последствия реализации данного риска могут быть особенно значительными.

Можно констатировать, что принятие законопроекта в существующем виде может иметь преимущественно негативные последствия и едва ли является адекватным средством привлечения дополнительных средств в бюджеты органов местного самоуправления. Вместе с тем сама по себе идея введения налога на недвижимость при условии адекватного установления базовых параметров (налоговая ставка, необлагаемая база, льготы и вычеты и т.п.) представляется рациональной. Данная мера перекликается изменениями в НК РФ с целью введения так называемого налога на роскошь: в середине мая 2010 года соответствующий законопроект был отклонен Госдумой по причине несовершенства предлагаемых параметров налога. Адекватная реализация двух названных мер могла бы не только стать источником дополнительных бюджетных поступлений, но и приостановить процесс социального расслоения российского общества.