[shatun777]

Добрый день, уважаемые форумчане!
Планирую купить земельный участок под строительство склада (пусть будет сельхоз продукции) с перспективой (далекой) переделки его в жилое помещение. Нашел подходящий земельный участок. Находился он раньше в Московской области. Теперь он отнесен к Новой Москве. В свидетельстве о регистрации указано "Земли сельхоз назначения" "Для садоводничества". В кадастре он числится как "Земли населенных пунктов".
Данный участок находится на территории СНТ, но так как он крайний, к нему можно сделать отдельный въезд. Вокруг участка вдоль дороги вплотную построены сараи, разумеется, без разрешения.
Вопросы:
1. Можно ли мне самостоятельно снести сараи вокруг? Построены они вплотную к участку, и сносить их планируют уже 10 лет. Какие есть способы несамостоятельного их оттуда убирания?
2. Председатель СНТ сказал, что если я буду заниматься вопросом сноса этих сараев - они не дадут мне проект рекомендованного садового домика, и его я смогу только строить. Но, насколько я знаю, из СНТ выйти не составляет никакого труда. Чем чревата данная ситуация?
3. Сейчас участок отнесен к Землям поселений, деятельность - садоводничество и огородничество. Какого размера строение можно построить, какой высоты, какой этажности, с какими отступами? Могу я на 4 сотках построить здание размером (если участок, например 20х20 м) 14х14 метров?
4. Насколько я знаю, строить можно до 3 этажей. Цокольный этаж считается этажом, если выпирает из земли на 1,5 метра? Могу ли я сделать 2 заезда - один под землю, второй на 1 этаж?
5. Могу ли построить первый этаж с высотой потолков 6-7 метров?
6. Допустимо ли ставить забор высотой 3 метра и натягивать колючую проволоку?
Большое спасибо заранее за потраченное на мои вопросы время. Надеюсь, кому-то данная информация также пригодится.

[egorca1]

СНиП 30-02-97 Вам в руки. Возможно и ещё какие-нибудь законодательные документы, но доподлинно знаю точно, что на данной категории земель, как у Вас:
1. строить можно до 2-х этажей
2. общая площадь строений, включая хозпостройки не должна занимать более 50% площади участка.
3. необходимо строго соблюсти все расстояния от границ и красных линий (СНиП 30-02-97)
4. строить можно без разрешения
5. Не знаю, как сейчас, но мы в 13-м году успели зарегистрировать дом как жилой по "упрощенке".
6. если в свидетельстве написано "жилой дом", то прописка без проблем.

Удачи Вам в исполнении Ваших планов.

[shatun777]

Ок, а подземный этаж этажом считается?
Ок, 2 этажа, я могу сделать их по 6 метров в высоту?

[Мамяка]

Здравствуйте!

Вопрос у меня, может, не стандартный. По крайней мере, в местной администрации мне сказали, что удачных прецедентов в таких ситуациях у них не было.

Впервые на Вашем сайте и форуме. Надеюсь на советы! Новую тему не создаю. Подобного моему вопроса не встретила в других темах, но хоть в этой теме - про СНТ, землю и строительство.

Суть вопроса (кратко изложить не получается, поэтому извините за объем, тем более что в одном вопросе несколько подвопросов). Есть сертификат на МК (материнский капитал) и купила земельный участок на территории СНТ в Мос.обл. (Щелковский р-н), хотим построить дом (с использованием МК) и жить с детьми за городом круглый год. В перспективе - получить почтовый адрес и, может быть, прописку. Это земли поселений, но не населенный пункт, а участок на территории садового некоммерческого товарищества, назначение земель - для садоводничества и огородничества, то есть не для ИЖС. И, если имеет значение: сельское поселение, к которому мы относимся - ровно на нас заканчивается, а за нами - уже другое (поселок городского типа), до первого дома которого от нас около 150 м. Итак, вопросы-задачи: А) использовать МК для строительства, Б) зарегистрировать дом как "жилой дом", В) почтовый адрес, прописка, сельские тарифы. А для всего этого - сначала решить еще одну задачу: Г) перевести землю (поменять её назначение) - из садов-ва и огород-ва в ИЖС.

В ПФ (Пенсионный Фонд, который выдал сертификат на МК) сказали, что могут разрешить использование МК в одном из вариантов:
1) если я принесу разрешение на строительство жилого дома от местной администрации - дадут 50% МК, а через 6 мес. еще 50%, если приношу какой-то док-т от местной администрации, что возведены фундамент, коробка и кровля жилого дома;
2) или все 100% в качестве компенсации за уже построенный дом, если приношу свид-во об общей собственности на дом, где будет написано "жилой дом".

Теперь разбираю оба варианта - и получается замкнутый круг сложностей и невозможностей.
По варианту 1. Администрация сказала, что разрешение на строит-во на участке СНТ не выдает, т.к. по ст.51 "Градостроительного Кодекса" это разрешение для строит-ва "садового дома" не требуется. А на землях не ИЖС можно строить только "садовый". Там же мне сказали, что дом может быть признан "жилым" только после "Разрешения на ввод в эксплуатацию", чего они мне дать не могут, т.к. земля опять-таки не ИЖС.
По варианту 2. Так понимаю, что зарегистрировать дом - не проблема (в Регпалате по дачной амнистии до 01.03.2015). Также выяснила, что для того, чтобы строительство считалось завершенным, нужны: фундамент, коробка, несущие перегородки, кровля, окна, дверь и система отопления (например, хотя бы печь). Но другая проблема: полагаю, чтобы они написали не "садовый", а "жилой дом" в свид-ве о собственности, нужно принести Техпаспорт от БТИ, где именно это прописано. А вот тут загвоздка. В БТИ мне сказали, что если земля не ИЖС, то "жилой дом" не напишут в любом случае, а только "жилое строение (садовый дом)" - но в Регпалате и ПФ этого недостаточно - нужно именно "жилой дом".
Получается, если дом в Техпаспорте и Свид-ве о собств-ти не "жилой", а "жилое строение (дачный дом)", то: а) никак нельзя использовать МК; б) нельзя оформить адрес на дом; в) нельзя прописаться (только времен.регистрация), г) нельзя оформить сельские тарифы на электр-во и газ.

Итак, по обоим вариантам вывод: просто не получается, а нужно сначала поменять назначение земли - перевести из садовод-ва и огород-ва в ИЖС. БТИ отправили с этим к местной администрации. А там мне сказали, что СНТ им не подчиняется, это уже организация, а не отдельные люди, там свой Устав и т.д. - и земли на тер-рии СНТ в ИЖС они не переводят, даже если я не являюсь членом СНТ и имею участок в собственности. В общем, отсылают друг ко другу - и отказы со всех сторон.

Знаю, что такие случаи были (когда-то встречала на дачных форумах) - и люди справлялись с этими задачами. Полагаю, мне нужно не устно, а письменно обратиться в местную администрацию, а затем на их письменный отказ действовать дальше - может, даже и через суд. Но для этого мне нужно понять, все-таки какие у меня конкретные права, на какие законы я могу опираться и где посмотреть судебную практику по таким делам.

P.S. У меня юридическое образование, но работаю не по специальности. Так что лексику юридическую пойму, но сама не справляюсь. Заранее спасибо за профессиональный совет!

[egorca1]

Итак, Мамяка, начнём.
1. Кто Вам сказал, что дом в Росреестре не зарегистрируют без техпаспорта?
2. Для чего ПРИКАЗ Минэкономразвития РФ от 03-11-2009 447 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФОРМЫ ДЕКЛАРАЦИИ ОБ ОБЪЕКТЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ???
3. Где в Декларации сказано про техпаспорт БТИ?
4. Какого ляда надо заморачиваться с переименованием земель, если по Вашим землям действует "дачная амнистия" до 01.03.2015 года (пока)?

Самый главный минус для Вас - это наличие какого-либо законодательства о запрете передачи в собственность гражданам земель территориального образования в случае, если участок Вами ещё не оформлен (переоформлен) в собственность, а так же наличие различных обременений на данном участке.

Если ничего этого нет - срочно, до 01.03.2015 года, стройтесь, соблюдая все нормы и правила, чтобы потом не возникли проблемы с соседями и законом. Подавайте в Росреестр декларацию, утвержденную вышеупомянутым приказом, не забыв в соответствующей графе поставить галочку "жилой дом". Потом добро пожаловать в ФМС за пропиской. Потом добро пожаловать в ПФ по варианту № 2. Заодно напомню, что тарифы на электричество в СНТ законодательно приравнены к "квартирным". Заключаете индивидуальный договор с Энергосбытом по существующему присоединению и уменьшаете тариф регистрируя электроплиту и (или) электрокотел, если таковые будут в Вашем доме. И, как говорится, счастливого проживания. А техпаспорт можете оформить и потом (когда-нибудь) в рамках уточнения площади жилого дома.

Сам лично дошёл до процедуры прописки (вносим изменения в регистрационные документы). Далее по плану Энергосбыт.

[Мамяка]

egorca1, спасибо за ответ!
1. В Росреестре зарегистрируют без техпаспорта. Но, как я поняла со слов местной администрации и БТИ, там напишут так про дом, как соответствует назначению земли, а в случае земли для огород-ва и садов-ва - это будет формулировка не "жилой дом", а "жилое строение (дачный дом)". При такой формулировке я не получу ни МК, ни почтовый адрес, ни прописку.
2. Галочку "жилое" я поставлю, но - см.выше - они напишут "жилое строение..."
3. В Декларации не сказано про техпаспорт БТИ. Но если я хочу, чтобы написали не "жилое строение...", а "жилой дом", то мне надо это мотивировать документально - при наличии техпаспорта БТИ они напишут о доме ту же формулировку, что в техпаспорте.
4. Да, "дачная амнистия" - это хорошо для упрощения регистрации дома, но опять остается нерешенным вопрос про МК, почт.адр., прописку...

ПФР не даст мне МК всего лишь из-за несоответствия этой фразы: "жилое строение (дачный дом)" по их нормам не равняется именно "жилому дому", который является улучшением жилищных условий семьи и поэтому на него можно получить от гос-ва наши деньги МК, а "жилое строение" - это, видимо, не дом, а что-то другое...
Мне очень хочется, чтобы я ошибалась... Буду рада, если меня разубедят и дадут точные ориентиры, как поступать...
А у Вас дом - на тер-рии СНТ? И как именно написано в кадастре о назначении земель и что конкретно в свид-ве о собств-ти на дом?

[egorca1]

Сообщение от Мамяка

egorca1, спасибо за ответ!
1. В Росреестре зарегистрируют без техпаспорта. Но, как я поняла со слов местной администрации и БТИ, там напишут так про дом, как соответствует назначению земли, а в случае земли для огород-ва и садов-ва - это будет формулировка не "жилой дом", а "жилое строение (дачный дом)". При такой формулировке я не получу ни МК, ни почтовый адрес, ни прописку.
2. Галочку "жилое" я поставлю, но - см.выше - они напишут "жилое строение..."
3. В Декларации не сказано про техпаспорт БТИ. Но если я хочу, чтобы написали не "жилое строение...", а "жилой дом", то мне надо это мотивировать документально - при наличии техпаспорта БТИ они напишут о доме ту же формулировку, что в техпаспорте.
4. Да, "дачная амнистия" - это хорошо для упрощения регистрации дома, но опять остается нерешенным вопрос про МК, почт.адр., прописку...

ПФР не даст мне МК всего лишь из-за несоответствия этой фразы: "жилое строение (дачный дом)" по их нормам не равняется именно "жилому дому", который является улучшением жилищных условий семьи и поэтому на него можно получить от гос-ва наши деньги МК, а "жилое строение" - это, видимо, не дом, а что-то другое...
Мне очень хочется, чтобы я ошибалась... Буду рада, если меня разубедят и дадут точные ориентиры, как поступать...
А у Вас дом - на тер-рии СНТ? И как именно написано в кадастре о назначении земель и что конкретно в свид-ве о собств-ти на дом?

Регистрацией занимается не администрация и не БТИ. Откуда они могут знать, что напишет Росреестр? Росреестр без вашего ведома ничего нигде написать не может. Если вы в декларации укажете "жилой дом", то Росреестр, либо зарегистрирует ЖИЛОЙ ДОМ, либо откажет в регистрации по основаниям, указанным в отказе. Отказ будет обоснованным и вы тогда доподлинно точно будете знать, почему вам отказали. Никто нигда против вашей воли ничего не напишет. Вы ничего не теряете. идите и подавайте декларацию. Откажут, вот тогда возвращайтесь на форум и будем думать, что делать дальше. Зарегистрируют, тогда приходите на форум и ставьте "лайк".

У меня в свидетельстве о собственности на дом написано именно то, чего вы так желаете и написали мне это именно тем способом, про который я вам рассказал. Категория земель и разрешенное использование полностью совпадает с вашими.

УДАЧИ. И жду с результатом. На регистрацию Росреестру отводится 5 рабочих дней с момента подачи заявления и декларации. И молчите всем пока про свой МК. Никому не обязательно про него знать до поры-до времени.

Напоминаю - земля должна быть уже в собственности.

[Мамяка]

egorca1, снова спасибо! Земля в собственности. Результат и, надеюсь, "лайк" будут не скоро - мы только начинаем стройку. Так понимаю, для "амнистии" должны успеть подать док-ты до 1 марта 2015 г.
Забегая вперед: а Вам дали почтовый адрес с индексом?
P.S. Кстати, некоторые говорят, что по дач.амн. можно рег-ть только старые дома на дач.уч. А новые дома тогда как предлагается рег-ть?
И ещё: а что будет с теми домами, которые не буду зарег-ны до 1 марта 2015 г по амнистии?

[egorca1]

Сообщение от Мамяка

egorca1, снова спасибо! Земля в собственности. Результат и, надеюсь, "лайк" будут не скоро - мы только начинаем стройку. Так понимаю, для "амнистии" должны успеть подать док-ты до 1 марта 2015 г.
Забегая вперед: а Вам дали почтовый адрес с индексом?
P.S. Кстати, некоторые говорят, что по дач.амн. можно рег-ть только старые дома на дач.уч. А новые дома тогда как предлагается рег-ть?
И ещё: а что будет с теми домами, которые не буду зарег-ны до 1 марта 2015 г по амнистии?

Согласно законодательства РФ да, до 1 марта 2015 года и не важно когда построен объект. Но, напоминаю ещё раз, уточните сами в вашем Росреестре. Может есть какие-нибуди "местные" законы, запрещающие это делать?

По прописке расскажу в двух словах: Построили в 13-м году 2 этажа, 7,5*8. По проекту получилось 100 кв.м. Проект липовый, типа строили сами. Пришли в Росреестр, объяснили ситуацию с желанием прописки. Встретили приветливо, совместно заполнили декларацию, в которой указали, "строительство", "жилой дом", "100 кв.м". На вопрос про "жилой дом" сказали: "отмечайте что хотите, инспектор разберётся. Либо добро, либо отказ. Через 5 дней получили заветную "зелёнку" на "жилой дом". По организационным причинам прописку до сих пор не оформили. (Выделили наше СНТ из другого СНТ, проводили уточнение и регистрацию границ ЗОП, присваивем название улице) В настоящее время ждем Порстановления администрации на внесение изменений в регистрационные документы в связи с созданием СНТ и наименованием улицы. В ФМС узнавал на счёт прописки, сказали без проблем, если в "зеленке" написано "жилой дом". Никаких других документов им не надо. Возникла интересная ситуация по вопросу декларации, когда я в Росреестре уточнял, как внести изменения в рег. документы. Из уст инспектора прозвучали такие фразы: "Жилой дом в СНТ? А как это? На основании декларации? А в каком году декларировали? В 2013? Ну да, тогда всё нормально. И прописаться сможете!!!" Поэтому не могу 100% утверждать, что сейчас можно новый дом задекларировать. Особенность моей ситуации в том, что проживаю в ЗАТО, а у нас своё законодательство.

Поэтому очень рекомендую и даже настаиваю сходить в Росреестр и в любом окошке получить исчерпывающую информацию по вашему случаю. Даже можно попросить совета. ( задекларировать нам посоветовали именно в Росреестре. Раньше про это не знал). Сам буду очень рад узнать результат. Может действительно с 2013 года что-то изменилось в декларировании и "дачной амнистии"?

Про старые строения тоже слышал, но в законодательстве нигде не нашёл.

[Sveta Vishenka]

Здравствуйте, уважаемые форумчане. Вопрос касается земель общего пользования СНТ.
ЗОПы в собственности у юрлица. Бывший председатель втихаря от всего СНТ оформил передачу части ЗОПов гражданам, не являющимися членами СНТ.
Для этого он сначала заказал (за деньги инвестора – будущего собственника одного из ЗУ) геодезию ЗОПов с выделением из них пяти земельных участков (есть у нас по краю СНТ земли типа болота, переходящего в озеро, вот на этом «болоте» и сформированы ЗУ).
Уточнение границ зацепило всех собственников земельных участков в СНТ, но никого геодезическая фирма не оповестила об уточнении, хотя обязаны. Сейчас выясняем, была ли оповещена администрация города.
Сформированные из ЗОПов новые ЗУ были переданы новым собственникам договорами приёма-передачи в собственность. Эти договоры стали документами – основаниями для регистрации права собственности. Причём в этих договорах СНТ передаёт, а гражданин принимает земельный участок с категорией земель «земли населённых пунктов» и разрешенным использованием – «земли общего пользования», а в свидетельствах разрешенное использование уже – «ведение дачного хозяйства» ( эта информация из свидетельства одного из новых собственников наших ЗОПов. Причем в графе «Дата выдачи» прописано кроме всего «Повторное, взамен свидетельства ДАТА ).
Для информации: сварганил наш бывший пред. для оформления перехода прав на ЗУ выписки из типа общих собраний, на первом из которых мы практически все СНТ единогласно «разрешили»:
1. Признать отсутствие необходимости в ЗОПАХ, отмеченных на схеме ( перечисляются ЗУ под условными номерами).
2. Произвести выдел из ЗОПов и постановку на кадастровый учет земельных участков на основании представленной схемы, являющейся приложением к настоящему протоколу с целью дальнейшего предоставления (ФИО новых претендентов на наши ЗОПы).
Меня прописали в этих выписках, как члена счетной комиссии, а я ни слухом, ни духом.
Эта первая выписка из протокола общего собрания фигурирует в описи документов, представленных для регистрации права собственности в Росреестр.
В настоящее время в судебном порядке возвращаем свои ЗОПы.
Вопрос мой следующий: может ли регистратор сам изменить разрешенное использование? Как должен был регистратор проверить законность сделки? Выписка из протокола - достаточный ли документ для такой сделки?
Какой запрос сделать в Росеестр, какие вопросы поставить в запросе, чтобы вывести и регистратора на чистую воду?
Спасибо большое всем откликнувшимся.