[SAKH]

Здравствуйте, уважаемые юристы!

Заявлен иск об изменении договора (условий) купли-продажи муниципального имущества. Чуем никак... да и судья намекает и говорит о том, что по заявленным нами основаниями сделку надо бы признать недействительной, поскольку она ничтожна в силу закона... Однако тут же предостерегает о том, чтоб не напороли в случае изменения исковых требований (чтоб не получилось одновременно изменение предмета и оснований).

Иск. требования сейчас такие:
"внести изменение в пункт... Договора, изложить в такой то редакции.." (изменить цену Договора).

Обосновано следующим (вкратце.. насколько возможно):
В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно п. 1 статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 12 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Согласно статьи 3 Закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.
Договор содержит выкупную цену объекта муниципальной собственности, которая не является рыночной.... Ну и далее на основании ст.ст. 450, 451 ГК....

Вообщем если сейчас изменить требование с имеющихся на признание сделки недействительной. поскольку:
В силу части 1 статьи 6 Закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ничтожными являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных Законом.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

Вообщем предмет если изменим на признание ничтожной сделки недействительной, а основание то вроде как остаются прежние (цена не рыночная, отчет об оценке не достоверен..)?!..

Только вот хотелось бы не всю сделку убить. а лишь частично (в части цены, превышающей рыночную), на примере вот этого:

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июля 2008 г. по делу N А46-15170/2007

...В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст. 180 ГК РФ).

Суд первой инстанции указал в решении о признании пункта 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 14.11.2007 N 1657/2007 и приложения к нему недействительными в части установления цены выкупа земельного участка в размере 12 632 681 руб. 53 коп.

Принимая во внимание, что 12 632 681 руб. 53 коп. - это согласно пункту 2.1 договора (и приложению) вся цена выкупа, суд первой инстанции фактически признал условие пункта 2.1 о цене (и приложение) недействительными полностью, чем допустил неправильное применение нормы материального права (ст. 180 ГК РФ) и несоответствие выводам, изложенным в мотивировочной части решения.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Признание недействительными условия пункта 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 14.11.2007 N 1657/2007 (и приложения) об установлении цены выкупа земельного участка в размере 12 632 681 руб. 53 коп. лишает договор купли-продажи условия о цене выкупа, без которого сделка не могла быть совершена.

Согласно кадастровому плану спорного земельного участка, его кадастровая стоимость составляет 76 561 706 руб. Следовательно, цена выкупа земельного участка должна составлять 1914042 руб. 66 коп. (2,5% кадастровой стоимости). Этот же вывод изложен и судом первой инстанции в мотивировочной части решения.
Соответственно, недействительными условие пункта 2.1 договора (и приложения) являются в части установления цены выкупа земельного участка в размере, превышающем сумму 1914042 руб. 66 коп.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции изменяет решение суда первой инстанции и признает пункт 2.1 заключенного между ГУ по земельным ресурсам Омской области и ООО "ОМСК СТЕКЛОТАРА" договора N 1657/2007 от 14.11.2007 и приложение к нему недействительными в части установления в них цены выкупа земельного участка в размере, превышающем 1914042 руб. 66 коп.
В связи с тем, что по платежному поручению N 276 от 20.11.2007 ООО "ОМСК СТЕКЛОТАРА" перечислило за выкупаемый земельный участок 12 632 681 руб. 53 коп., суд первой инстанции обоснованно применил последствия недействительности части сделки и обязал ГУ по земельным ресурсам Омской области возвратить ООО "ОМСК СТЕКЛОТАРА" денежные средства в размере 10718638 руб. 87 коп. (12 632 681 руб. 53 коп. - 1 914 042 руб. 66 коп.).

То есть тут суд признал п. 2.1. частично недействительным в части цены, превышающей рыночную...

[Екатерина Викт]

По какой причине отчет об оценке недостоверен? Чем подтверждается недостоверность? Когда об этом узнали? Знал ли о недостоверности муниципалитет до заключения сделки?

[SAKH]

Сообщение от Екатерина Викт

По какой причине отчет об оценке недостоверен? Чем подтверждается недостоверность? Когда об этом узнали? Знал ли о недостоверности муниципалитет до заключения сделки?

Покупатель до заключения сделки не успевал уже ничего сделать, вынужден был подписать договор, чтобы не утратить преимуществ. право покупки по рыночной... Потом уже провел повтор. оценку, а также экспертизу отчета.
Вы наверное хотели мне сообщить о том, что оспаривание отчета возможно только до заключения договора... (Письмо ВАС)?
Только там говорится о недопустимости оспаривания путем подачи самостоятельного иска, но там же указывается на возможность его оспаривания в рамках другого спора (как раз и в том числе о признании недействительными ничтожных сделок). Потому возможно.

Отчет признан пока еще недостоверным не в судебном порядке, а в ином "установленным законом порядке", т.е. экспертным советом СРО оценщика, который в соотв. с ФЗ об оценочной деятельности и проводит экспертизы отчетов..
Ясно, что это заключение всего лишь одно из доказательств... Это в курсе. Суд уже сказал, что экспертиза (судебная неминуема), об этом и ВАС неоднократно указывал.

Вопрос в том, что не получится "изменить"... практика хреновастая, да и судья уже сам намекнул конкретно, что именно надо делать. Предупредил только об одном, чтоб не изменили сразу и предмет и основания иска.
Кроме того, речь шла о признании сделки недействительной вообще... А нам это не очень, потому и пробовали изменить... не хотели всю ломать сделку. Потому по аналогии с указанной практикой (выше приводил цитату) хотим частично (в части превышения рыночной цены).

[Екатерина Викт]

Всё таки, по какой причине отчет об оценке оказался недостоверным?

[SAKH]

Сообщение от Екатерина Викт

Всё таки, по какой причине отчет об оценке оказался недостоверным?

В соответствии со статьей 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.


В соответствии со ст. 24 Закона об оценочной деятельности экспертизу отчетов осуществляет экспертный совет саморегулируемой организации оценщиков.

Для проведения экспертизы, отчет независимого оценщика об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости были направлены покупателем в экспертный совет Н регионального отделения Российского общества оценщиков .

Как следует из заключений эксперта по экспертизе отчета:

- Отчет оценщика не соответствуют как формальным, так и существенным требованиям статьи 11 ФЗ «Об оценочной деятельности» № 135 ФЗ от 29.07.1998 г., Федеральных стандартов оценки;

- выводы, сделанные Оценщиком при определении рыночной стоимости объектов оценки, нельзя признать обоснованными, а величину рыночной стоимости объекта оценки достоверной.

--



В абзаце 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.
Кроме того, как разъяснено в абзаце 4 пункта 1 указанного информационного письма, оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора, то есть до момента приватизации муниципального имущества.

Между тем, как разъяснено в абзаце 8 пункта 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92, если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Кроме того, в независимости от того, заявлено ли истцом самостоятельное требование о признании недостоверной величины стоимости объекта оценки в отчете независимого оценщика оценка рыночной стоимости объекта недвижимости может быть рассмотрена судом в порядке статьи 71 АПК РФ.

[Екатерина Викт]

Да, ясно примерно, что написано в экспертизе отчета! Меня интересует другое! Это умысел или небрежность со стороны эксперта? Влиял ли на оценку муниципалитет? И цена вопроса? На сколько хотите изменить сумму договора? я к тому, стоит ли игра свеч?

[SAKH]

Сообщение от Екатерина Викт

Меня интересует другое! Это умысел или небрежность со стороны эксперта?

Как же это (умысел) докажешь то...

Сообщение от Екатерина Викт

Влиял ли на оценку муниципалитет?

Опять не доказать, хотя сведения есть, что влиял и предлагали покупателями "откатиться", а кто не хочет... цену задрали.

Сообщение от Екатерина Викт

И цена вопроса? На сколько хотите изменить сумму договора? я к тому, стоит ли игра свеч?

Миллион.

Но я не про это, а про ничтожность в силу закона, а соответственно признать недействительной, но частично(в части цены, превышающей рыночную)?!

[Екатерина Викт]

Статья 180 ГК РФ. Последствия недействительности части сделки
Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Цена - существенное условие договора, порядок определения цены путем проведения оценки - требования закона. Недостоверность оценки влечет её отсутствие при заключении договора.
Заключить такой договор без оценки невозможно. По сути, в силу ст. 168 ГК РФ, такая сделка ничтожна вне зависимости от признания таковой судом!
Зачем надо было оспаривать оценку и идти с такими исками в суд, если хотите иметь в собственности такое имущество?! Боюсь, если Вы не откажитесь от иска или если отказ от иска не будет принят судом, то Вы рискуете получить решение в котором прямо будет указано, что ваша сделка является ничтожной! Вам это надо?
А с другой стороны, заключите новую сделку, с нормальной рыночной ценой. Надеюсь преимущественное право Вы не утратили?!

[Екатерина Викт]

Муниципалитет может и раздумать приватизировать.

[SAKH]

Сообщение от Екатерина Викт

Зачем надо было оспаривать оценку и идти с такими исками в суд, если хотите иметь в собственности такое имущество?! Боюсь, если Вы не откажитесь от иска или если отказ от иска не будет принят судом, то Вы рискуете получить решение в котором прямо будет указано, что ваша сделка является ничтожной! Вам это надо?

А разве в решении суда не будет отражено то, по каким основаниям и кто виноват?
И разве истец утратит преимущественное право выкупа по рыночной, если согл. фз он его утрачивает в случае отказа от приобретения (а это не отказ).

А с другой стороны, заключите новую сделку, с нормальной рыночной ценой.

То же самое и судья сказал... Только "тёрки" думаю опять начнутся, поскольку договор аренды прекратил действие в связи с продажей, а тут еще и если весь договор купли продажи недействителен... Скажут выезжать оттуда?

Сообщение от Екатерина Викт

Надеюсь преимущественное право Вы не утратили?!

Мы же не отказываемся купить, требуем только продать в соотв. с законом, не более...

Сообщение от Екатерина Викт

Статья 180 ГК РФ. Последствия недействительности части сделки
Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Цена - существенное условие договора, порядок определения цены путем проведения оценки - требования закона. Недостоверность оценки влечет её отсутствие при заключении договора.

И всё таки...
Применить это для частичного признания недействительной можно? Я приводил пример из практики по земле.. там тоже есть порядок определения рыночной, он был нарушен.. и суд признал частично недействительной (в части цены, превышающей рыночную), а не всю сделку угрохал...
Вот оно:

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июля 2008 г. по делу N А46-15170/2007

...В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст. 180 ГК РФ).

Суд первой инстанции указал в решении о признании пункта 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 14.11.2007 N 1657/2007 и приложения к нему недействительными в части установления цены выкупа земельного участка в размере 12 632 681 руб. 53 коп.

Принимая во внимание, что 12 632 681 руб. 53 коп. - это согласно пункту 2.1 договора (и приложению) вся цена выкупа, суд первой инстанции фактически признал условие пункта 2.1 о цене (и приложение) недействительными полностью, чем допустил неправильное применение нормы материального права (ст. 180 ГК РФ) и несоответствие выводам, изложенным в мотивировочной части решения.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Признание недействительными условия пункта 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 14.11.2007 N 1657/2007 (и приложения) об установлении цены выкупа земельного участка в размере 12 632 681 руб. 53 коп. лишает договор купли-продажи условия о цене выкупа, без которого сделка не могла быть совершена.

Согласно кадастровому плану спорного земельного участка, его кадастровая стоимость составляет 76 561 706 руб. Следовательно, цена выкупа земельного участка должна составлять 1914042 руб. 66 коп. (2,5% кадастровой стоимости). Этот же вывод изложен и судом первой инстанции в мотивировочной части решения.
Соответственно, недействительными условие пункта 2.1 договора (и приложения) являются в части установления цены выкупа земельного участка в размере, превышающем сумму 1914042 руб. 66 коп.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции изменяет решение суда первой инстанции и признает пункт 2.1 заключенного между ГУ по земельным ресурсам Омской области и ООО "ОМСК СТЕКЛОТАРА" договора N 1657/2007 от 14.11.2007 и приложение к нему недействительными в части установления в них цены выкупа земельного участка в размере, превышающем 1914042 руб. 66 коп.
В связи с тем, что по платежному поручению N 276 от 20.11.2007 ООО "ОМСК СТЕКЛОТАРА" перечислило за выкупаемый земельный участок 12 632 681 руб. 53 коп., суд первой инстанции обоснованно применил последствия недействительности части сделки и обязал ГУ по земельным ресурсам Омской области возвратить ООО "ОМСК СТЕКЛОТАРА" денежные средства в размере 10718638 руб. 87 коп. (12 632 681 руб. 53 коп. - 1 914 042 руб. 66 коп.).