Старый 24.07.2015, 11:23   #1
golder
Пользователь
 
Аватар для golder
 
Регистрация: 22.11.2013
Адрес: Россия / Краснодарский край / Сочи
Сообщений: 5
Благодарности: 1
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию Дуплекс в Законе!

Добрый день, обращаюсь к Вашему опыту и знаниям в части Градостроительного и Жилищного кодекса, Правил землепользования и застройки и еже с ними… Т.к. почитав нормативку, самостоятельно однозначных ответов найти не удалось.

Планируется возведение так называемого «Дуплекса». Вернее как его правильно обзывать я теперь и не знаю, ведь:
1) индивидуальный жилой дом - отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем 3, предназначенный для проживания одной семьи (п. 2.1 ст. 49 ГК РФ; п.8.а ст. 2 ПЗиЗ)
2) жилой дом блокированной застройки - жилой дом с количеством этажей не более чем 3, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает 10 и каждый из которых предназначен для проживание одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (п. 2.2 ст. 49 ГК РФ; п.8.б ст. 2 ПЗиЗ)
3) многоквартирный жилой дом:
3.1) многоквартирный дом с количеством этажей не более чем 3, состоящий из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает 4, в каждой из которых находится несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования (п. 2.3 ст. 49 ГК РФ).
3.2) жилой дом, состоящий из двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к дому, либо в помещение общего пользования в таком доме (п.8.в ст. 2 ПЗиЗ).[/em]

Каждое из определений можно «за уши», а какие-то и более откровенно притянуть к Дуплексу, но:
из представленного выше под многоквартирник попасть совсем не хочется, хотя определение по п.3.2 подходит в том числе. И на практике я слышал с дуплексами такое случается. С другой стороны СП 54.13330.2011 от 20.05.2011 г. (СНиП 31-01-2003, Дома жилые многоквартирные)) и СП 55.13330.2011 от 20.05.2011 г. (СНиП 31-02-2001, Дома жилые одноквартирные)) – подобного рода строения четко определяют к ОДНОквартирным домам.
С индивидуальным жилым домом Дуплекс не вяжется ввиду предназначения для проживания двух семей.
Есть еще дом блокированной застройки… В общем, для себя так и не решил к чему его отнести.

А из «правильного» определения вытекает «правильная» земля под него. Так вот если это ИЖС, то все предельно ясно. Еже ли это дом блокированной застройки – то на земли под строительство ИЖС, согласно все тем же ПЗиЗ он попадает только по УСЛОВНО разрешенному виду использования – а это публичные слушания, дополнительное время и, надо понимать, средства. В общем, эта стройка такого не переживет. По основному виду разрешенного использования дом блокированной застройки попадает на зоны Ж.2 и Ж.3 – туда же куда и многоквартирники, а это совсем другая цена за сотку, и опять же совсем не про эту стройку.

После решения по земле у меня возникает вопрос по разрешению на строительство – под п.9. ст.51 Градостроительного кодекса попадает по определению Индивидуальное жилищное строительство, остальное согласно п.7 все той же статьи – перечень документов шире и все гораздо сложнее…
И крайний вопрос для меня в этой цепочки – право собственности. Блокированный дом и многоквартирник попадает на Ввод в эксплуатацию, что опять же плохо, остальное – под «дачную амнистию». А по результату хотелось бы иметь 4 отдельных свидетельства – 2 на 2 дома и 2 на 2 участка. Не понятно на сколько это реально.

А быть может на практике подобные вопросы решают на землях Сельхозназначения? Разрешение не требуется, возводится Жилое строение (очередной, кстати, термин) и регистрируется по «Амнистии»? Хотя я так понимаю еще через суд или экспертизу какую придется доказывать, что оно, это строение, Жилой Дом, и второе – прописка только в случае если это Дачный земельный участок…
Или два смежных участка под строительство ИЖС, и два ИЖС стена к стене, вернее, с общей стеной. Ведь блокировать дома с позволения второго собственника, которым опять же могу быть, я - вроде как не запрещено...

В общем, получилось четыре вопроса, хотя все они вытекают из первого:
1) законное определение, соответствующие «дуплексу»;
1.2) на какой земле можно затеять стройку;
1.3) какой комплект доков под Разрешение на строительство;
1.4.) процедура регистрации (ввод в эксплуатацию, право собственности, прописка).


Страха и сомнений в затеи все больше, хотя с другой стороны никакого велосипеда не изобретал – подобных строений множество. Просто хотелось бы сделать все по уму, но своего собственного здесь уже не хватает, да и опыт подобный отсутствует.Заранее выражаю благодарность всем кто осилил выше написанное, не остался равнодушным и поможет разобраться с этими вопросами.
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 29.07.2015, 15:52   #2
golder
Пользователь
 
Аватар для golder
 
Регистрация: 22.11.2013
Адрес: Россия / Краснодарский край / Сочи
Сообщений: 5
Благодарности: 1
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

В общем, раз желающих больше высказаться нет - обозначу выводы, может кому будет полезно, которые сделал сам для себя, ознакомившись с комментариями подобной темы на других форумах, а так же по результату двух очных "консультаций" в г. Краснодаре (один человек - из фирмы, оказывающей услуги по оформлению разрешительной и сдаточной документации в строительстве, второй - юрист компании, специализирующейся на малоэтажном строительстве):
1) если при оформлении разрешительной документации на строительство обозначаем, что это будет Дуплекс - попадаем в лучшем случае на дом блокированной застройки, в худшем - на многоквартирник. Так или иначе - расширенный комплект документов под РнС, дорогая земля, ввод в эксплуатацию, в общем - сложно, дорого и долго. Дом получится "золотой", затевать такую стройку ради двух "квартир" - смысла не имеет;
2) два дома ИЖС по границе двух смежных участков - не смотря на то, что согласно п.3.1 ст. 27 ПЗиЗ Краснодара с изм. от 28.05.2015 г. блокировка зданий по письменному согласию правообладателей смежных земельных участков допускается, блокированные дома по этой схеме не подразумевают общую стену, фундамент и кровлю - а это уже не дуплекс, а два отдельно стоящих дома со всеми вытекающими финансовыми последствиями...
3) остается поступить так - получить РнС на ИЖС, построиться, а дальше - либо доли, либо квартиры. Кстати, в случае если по итогу должны получится две квартиры - никто не заставит изменять РВИ земли? или еще чего по факту многоквартирника? Да и земля все равно, я так понимаю останется в долях...

Есть еще схема, обозначенная одним из участников иного форума , процитирую с его позволения:
"1. для начала разлитеровка дома, это посредством БТИ делается, в результате техпаспорт на 2 разных литера
2. топосъемка
3. проект межевого плана на раздел
4. в архитектуру за адресными справками
5. вот теперь окончательный межевой по разделу участка
6. в кадастр за кадастровыми паспортами на участки
7. техпланы на дома с уже новыми присвоенными адресами
8. в кадастр за паспортами на дома
9. юстиция, регистрация прав на участки, регистрация прав на дома...судя по всему посредством прекращения долевой собственности
не знаю как другие, но я так делаю)) стоимость всего-превсего не дороже 50тыр.
в итоге получаете на руки техпаспорта, кадастровые на дом и землю, адресные, свидетельства, еще и топосъемка впридачу актуальная на руки".

Если схема и по сей день рабочая, и не упустить из виду минимально разрешенную Правилами землепользования и застройки площадь участка в 300 кв.м - получаются два счастливых собственника, не обремененных тяготами долевой собственности. Или к этой схеме тоже есть замечания?
 
В Минюст Цитата Спасибо


Быстрый ответ

Сообщение:
Опции

Опции темы

Ваши права в разделе