[Денис И.]

Возможно ли (и каким образом) изменить назначение сельхоз земли с "Земли для сельскохозяйственного производства" на "Земли для размещения дачного некоммерческого товарищества"? Категория земли соответственного остается не изменной.

[Денис1981]

Изменение вида разрешенного использования земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Одним из наиболее актуальных вопросов, связанных с установлением и изменением видов разрешенного использования земельных участков, является вопрос изменения видов разрешенного использования земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Актуальность проблем, связанных с изменением вида разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственного назначения объясняется тем, что во многих регионах использование земельного участка сельскохозяйственного назначения не для целей сельскохозяйственного производства, а в целях осуществления дачного (коттеджного) строительства, является гораздо более экономически привлекательным.
Вместе с тем, порядок изменения вида разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственного назначения имеет свою специфику, связанную с особым статусом таких земель.
Виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения
В соответствии с действующим законодательством под землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
Нормативно-правовыми актами установлено, что использование сельскохозяйственных земель возможно в следующих формах:
для ведения сельскохозяйственного производства;
для иных целей, включая такие формы использование как под крестьянское (фермерское) хозяйство, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество, дачное строительство.
В настоящее время большинство земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения имеют вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства».
Согласно определениям, которые даны отраслевыми законами, регламентирующим деятельность в сфере сельского хозяйства под сельскохозяйственным производством признается совокупность видов экономической деятельности по выращиванию, производству и переработке сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, в том числе оказание соответствующих услуг.
В составе земель, предназначенных для сельскохозяйственного производства, имеется подкатегория «сельскохозяйственные угодья» - земли, находящиеся в режиме особой государственной защиты.
Под сельскохозяйственными угодьями подразумеваются пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими).
Очевидно, что вид разрешенного использования участка «для сельскохозяйственного производства» исключает возможность его иного использования, в том числе для дачного строительства.
С учетом изложенного, изменение вида разрешенного использования с «сельскохозяйственного производства» на «для дачного строительства» является необходимой предпосылкой начала застройки такого участка дачными поселками, коттеджами и пр.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка до принятия Правил землепользования и застройки
Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения во многом зависит от того, приняты ли в соответствующем городском либо сельском округе, в границах которого находится земельный участок, Правила землепользования и застройки.
Порядок изменения вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения, действующий до принятия Правил землепользования и застройки, в целом, соответствует общеустановленному порядку со следующими изъятиями:
Не может быть изменен вид разрешенного использования земельного участка, относящегося к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям.
Критерий отнесения угодий к категории особо ценных устанавливается каждым субъектом Российской Федерации самостоятельно.
Так, в Московской области к особо ценным сельскохозяйственным угодьям относятся:
сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) более чем на 10 процентов;
сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего и среднего профессионального образования, государственных сортоиспытательных станций и государственных сортоиспытательных участков;
искусственно орошаемые сельскохозяйственные угодья и осушаемые земли со стационарными оросительными и закрытыми осушительными системами.
Отнесение земельного к участка к категории сельскохозяйственных угодий возможно в двух основных случаях.
Первый и бесспорный случай - когда на земельном участке находятся пашни, пастбища, многолетние насаждения, что подтверждается соответствующим актом обследования земельного участка с участием представителей уполномоченных органов (Россельхознадзор, Росреестр и т.д.);
В ряде случаев к сельскохозяйственным угодьям должны быть отнесены земельные участки, образованные в результате выделения земельной доли из более крупного земельного участка.
Согласно понятию «земельная доля», которое дано в законодательстве об обороте земель сельскохозяйственного назначения, земельная доля могла быть образована только в отношении земельного участка из состава сельскохозяйственных угодий. Следовательно, если земельный участок был образован в результате выдела в натуре земельной доли, такой вновь образованный участок также должен быть рассмотрен как участок, относящийся к сельскохозяйственным угодьям.
Вместе с тем, необходимо отметить, что это правило не является универсальным, поскольку в начале 1990-х годов земельные доли выделялись не только из состава сельскохозяйственных угодий, но и из иных земель.
В любом случае, при оценке возможности отнесения к сельскохозяйственным угодьям участков, образованных путем выдела в натуре земельных долей, необходимо учитывать конкретное функциональное использование того участка, из состава которого земельная доля выделялась.
Если правообладателем земельного участка будет установлено, что его земельный участок относится к сельскохозяйственным угодьям, то для решения вопроса о возможности изменения его вида разрешенного использования необходимо определить, являются ли данные угодья особо ценными.
В соответствии со сложившейся правоприменительной практикой (см. письма Роснедвижимости от 25.09.2007 № ВК/2698, от 26.10.2008 № 22779-1) для решения вопроса об отнесении сельскохозяйственных угодий к особо продуктивным (ценным) не применяются данные о кадастровой стоимости, содержащиеся в кадастровом паспорте земельного участка.
Для того чтобы рассчитать кадастровую стоимость сельскохозяйственных угодий в целях его отнесения (неотнесения) к категории особо ценных, необходимо осуществить оценку рыночной стоимости земельного участка на основании заключения независимого оценщика, которое в обязательном порядке должно будет пройти проверку органами Росреестра.
Результаты оценки позволят определить, превышает ли кадастровая стоимость земельного участка более чем на 10% средний уровень по району, то есть относится ли он к особо ценным угодьям или нет.
Если по результатам оценки земельный участок не будет относиться к особо продуктивным сельскохозяйственным угодьям, то до принятия Правил землепользования и застройки его вид разрешенного использования изменить возможно.
Если земельный участок относится к особо продуктивным сельскохозяйственным угодьям, данный статус может быть изменен только путем перевода участка в другую категорию земель, что является крайне долгой и сложной процедурой.
При изменении вида разрешенного использования земельного участка с «для сельскохозяйственного производства» на «для дачного строительства» существует серьезное ограничение, которое многие правообладатели земельных участков не учитывают.
В соответствии с действующим законодательством земли сельскохозяйственного назначения могут быть предоставлены для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства только гражданам либо их некоммерческим объединениям, к которым относятся товарищества, потребительские кооперативы, некоммерческие партнерства.
Земельный участок с видом разрешенного использования «для дачного строительства» (равно как участки для ведения садоводства и огородничества) не может быть предоставлен юридическим лицам, являющимися коммерческими организациями (акционерным обществам, обществам ограниченной ответственностью и т. д.).
В этой связи, при наличии необходимости изменения вида разрешенного использования земельного участка на «дачное строительство», до осуществления данных действий права на земельный участок следует передать надлежащему правообладателю (гражданину либо некоммерческой организации). В противном случае, в изменении вида разрешенного использования земельного участка на «дачное строительство» будет правомерно отказано (либо самим органом местного самоуправления, либо органами Росреестра при внесении изменений в сведения кадастрового учета в отношении земельного участка либо внесении соответствующей записи в реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
При выборе способа передачи прав на земельный участок «надлежащему» лицу необходимо учитывать такие факторы как временные и организационные затраты на передачу имущества, налоговые последствия осуществления данных действий и т.д.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения после принятия Правил землепользования и застройки
В соответствии с действующим Градостроительным кодексом РФ после принятия Правил землепользования и застройки для земель сельскохозяйственного использования (в том числе в составе земель сельскохозяйственного назначения) могут быть установлены 2 зоны использования:
зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);
зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.
На зоны сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения действие градостроительных регламентов распространяться не будет.
Правовое регулирование использования сельскохозяйственных угодий, в том числе вопросы изменения вида разрешенного использования, будут регулироваться отдельными нормативными правовыми актами, которые в настоящее время еще не приняты.
Сказанное выше означает, что с момента утверждения Правил землепользования и застройки и до момента принятия соответствующего нормативного акта, регламентирующего порядок использования сельскохозяйственных угодий, изменение вида разрешенного использования сельскохозяйственных угодий (независимо от их отнесения к особо ценным угодьям) будет невозможно.
Иными словами, после принятия Правил землепользования и застройки будут действовать более жесткие правовые режимы изменения вида разрешенного использования земель из состава сельскохозяйственных угодий.
В отношении иных земель сельскохозяйственного назначения, относящихся ко второй из обозначенных выше зон, будут применяться общий порядок изменения вида разрешенного использования.
Сказанное означает, что если вид разрешенного использования «для дачного строительства» будет отнесен к основным видам разрешенного использования земельного участка, то изменение вида разрешенного использования на использование «для дачного строительства» может быть произведено по инициативе правообладателя участка без каких-либо дополнительных согласований и разрешений. При этом, стоит учитывать, что и в этом случае изменение вида использования на «для дачного строительства» будет возможно только тогда, когда участок будет принадлежать надлежащему субъекту – гражданину либо некоммерческой организации. Коммерческая организация не сможет изменить вид использования участка на «для дачного строительства» в том числе и тогда, когда этот вид использования будет включен в состав основных видов разрешенного использования участка.
Если вид использования «для дачного строительства» будет отнесен к условно разрешенным видам использования земельного участка, изменения вида разрешенного использования такого участка также будет осуществляться в общем для данных процедур порядке.
Для правообладателей земельных участков с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства», имеющих намерение изменить вид использование на «для дачного строительства» в настоящее время существует определенная правовая дилемма, связанная с выбором подходящего времени изменения вида разрешенного использования.
Суть дилеммы проста: если участок в соответствии с Правилами землепользования и застройки должен быть отнесен к сельскохозяйственным угодьям, то изменение вида разрешенного использования необходимо осуществить до их принятия (которые во всех населенных пунктах должны быть приняты до 01.01.2012), поскольку после принятия Правил изменение вида разрешенных земель сельскохозяйственных угодий длительное время может быть просто невозможно.
Если участок не относится к сельскохозяйственным угодьям, то правообладателям в большом числе случаев будет целесообразно дождаться принятия Правил землепользования и застройки, для которых вид использования «для дачного строительства» может быть установлен в качестве основного или условно разрешенного вида использования.
Вместе с тем, правообладатели земельных участков должны учитывать, что не может быть исключена ситуация, при которой их земельный участок с видом использования «для сельскохозяйственного производства» будет отнесен Правилами землепользования и застройки к сельскохозяйственным угодьям (со всеми описанными выше последствиями).
Поскольку реальных правовых гарантий предотвращения подобного рода ситуации не существует, правообладателям земельных участков может быть рекомендовано активно участвовать в разработке Правил землепользования и застройки и Генеральных планов поселений, сельских округов, в пределах которых расположены их участки, публичных слушаньях по вопросам рассмотрения Генеральных планов и Правил землепользования и застройки.
Правовой центр «Два М» предлагает следующие юридические услуги по сопровождению изменения видов разрешенного использования земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения:
оценка правового статуса земельного участка на предмет его отнесения к тому или иному виду разрешенного использования;
оценка целесообразности изменения вида разрешенного использования земельного участка до либо после принятия Правил землепользования и застройки;
полное юридическое сопровождение процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка сельскохозяйственного назначения;
дача устных или письменных консультаций по всем вопросам, связанным с изменением вида разрешенного использования земельного участка сельскохозяйственного назначения.