Старый 20.06.2018, 09:04   #1
dmitrii_a
Пользователь
 
Аватар для dmitrii_a
 
Регистрация: 20.06.2018
Адрес: Россия / Санкт-Петербург и область / Санкт-Петербург
Сообщений: 6
Благодарности: 1
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию Недействительность договора купли-продажи арестованной квартиры

Добрый день!

Хотел бы поделиться своим опытом и заодно поднять тему для обсуждения. Может, даже получить совет от профессионала или идею, как защитить свою собственность.

История у меня следующая:
В августе 2017-го мы с супругой купили квартиру с использованием ипотечного кредита. Квартиру мы нашли сами, продавец была единственным собственником, владела квартирой с 2002 года, документы все нам предоставила, выписки и справки тоже. Выписку из ЕГРН я получил сам - в ней никаких ограничений не было и все соответствовало словам собственницы. Банк также провел свою проверку квартиры и выдал согласие на заключение сделки. Для надежности, я ко всему упомянутому решил, чтобы сделка была нотариальной. В общем в августе нотариус нам провел сделку, договор купли-продажи был зарегистрирован Росреестром, все как обычно без всяких проблем. Мы с супругой счастливые платили свою ипотеку и потихоньку делали ремонт.
В ноябре 2017-го нам из Росреестра приходит уведомление, что на нашу квартиру наложен арест по иску незнакомого нам гражданина. Мы начали разбираться...
Оказалось, супруг собственницы задолжал крупную сумму денег этому гражданину. Деньги супруг не отдал и в конце 2016 года решением суда он был признан должником. Но, несмотря на это, деньги он не возвращал, поэтому кредитор, узнав, что у должника есть супруга с квартирой, решил через суд выделить его долю в совместно нажитом имуществе и обратить ею в погашение долга. Для этого кредитор в феврале 2017-го подал иск в суд о выделе доли в квартире и заодно подал ходатайство о наложении ареста на эту самую квартиру, которое суд удовлетворил. Проблема в том, что несмотря на то, что суд направил определение о наложении ареста в Росреестр, последний в положенные сроки его не зарегистрировал, и поэтому арест нигде не был зафиксирован. Как раз во время этого разбирательства мы с супругой и купили эту спорную квартиру. Естественно ни про какой арест нам ничего продавщица не сообщила, и ни банк, ни нотариус, ни мы сами не могли об этом знать.

В данный момент этот кредитор подал иск ко мне, моей супруге и к бывшей собственнице о признании договора купли-продажи недействительным в силу своей ничтожности (на основании ст. 168 ГК РФ).

Скажите, пожалуйста, какова вообще вероятность признания нашего договора купли-продажи недействительным и есть ли надежный способ защиты имущества в нашей ситуации?

Спасибо.
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 20.06.2018, 12:10   #2
Алексей Добров
Пользователь
 
Аватар для Алексей Добров
 
Регистрация: 12.07.2014
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. / Москва
Сообщений: 1,531
Благодарности: 1
Поблагодарили 384 раз(а) в 382 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 16.09.2008 N 6343/08 по делу N А59-2533/02-С23 изложена позиция, согласно которой: Внесение в реестр сведений об аресте имущества исключает правомерность его передачи и регистрации перехода права собственности на него, даже если договор купли-продажи такого имущества заключен до наложения на него ареста. В случае передачи имущества и регистрации перехода права собственности на него после наложения ареста, но до внесения соответствующей записи в реестр, передача имущества может быть признана неправомерной, если будет доказано, что приобретатель знал или должен был знать об аресте этого имущества.
Убеждайте суд, что ничего не знали и не могли знать
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 29.07.2018, 11:26   #3
dmitrii_a
Пользователь
 
Аватар для dmitrii_a
 
Регистрация: 20.06.2018
Адрес: Россия / Санкт-Петербург и область / Санкт-Петербург
Сообщений: 6
Благодарности: 1
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Алексей, спасибо за коментарий!

Но решение ВАС в приведенном вами примере датировано 2008 годом, в то время статья 168 ГК РФ выглядела по-другому, она однозначно называла сделки, совершенные в нарушение закона, ничтожными. В настоящее же время статья 168 ГК РФ на общих основания относит такие сделки к оспоримым, и лишь сделки "посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна".
К нам иск был подан третьим лицом, человеком, который к нашей сделке не имеет никакого отношения.
Скажите, правильно ли мы делаем, что пытаемся строить защиту на том, что наша сделка не нарушает права этого человека, и том, что возвращение каждой стороной всего обратно тоже никак не восстановит его права?
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 29.07.2018, 15:30   #4
Алексей Добров
Пользователь
 
Аватар для Алексей Добров
 
Регистрация: 12.07.2014
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. / Москва
Сообщений: 1,531
Благодарности: 1
Поблагодарили 384 раз(а) в 382 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от dmitrii_a Посмотреть сообщение
возвращение каждой стороной всего обратно
что, были заявлены кроме всего реституционные требования?
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 29.07.2018, 15:39   #5
dmitrii_a
Пользователь
 
Аватар для dmitrii_a
 
Регистрация: 20.06.2018
Адрес: Россия / Санкт-Петербург и область / Санкт-Петербург
Сообщений: 6
Благодарности: 1
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Алексей Добров Посмотреть сообщение
что, были заявлены кроме всего реституционные требования?
Вот требования истца:

"Признать договор купли-продажи квартиры ...., заключенный в августе 2017 года между (Продавец), с одной стороны, и (Покупатели), с другой стороны, недействительным в силу ничтожности.
Применить к сделке последствия недействительности ничтожной сделки"
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 29.07.2018, 15:48   #6
Алексей Добров
Пользователь
 
Аватар для Алексей Добров
 
Регистрация: 12.07.2014
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. / Москва
Сообщений: 1,531
Благодарности: 1
Поблагодарили 384 раз(а) в 382 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Здесь нет оснований говорить о ничтожности сделки и ссылаться на ст. 168 ГК. Здесь скорее можно ссылаться на специальную ст. 174.1 ГК РФ.
Кроме того, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (ст. 166 ГК РФ).
Можно говорить о неправильно выбранном способе защиты истцом
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 30.07.2018, 16:16   #7
dmitrii_a
Пользователь
 
Аватар для dmitrii_a
 
Регистрация: 20.06.2018
Адрес: Россия / Санкт-Петербург и область / Санкт-Петербург
Сообщений: 6
Благодарности: 1
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Алексей Добров Посмотреть сообщение
Здесь нет оснований говорить о ничтожности сделки и ссылаться на ст. 168 ГК. Здесь скорее можно ссылаться на специальную ст. 174.1 ГК РФ.
Кроме того, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (ст. 166 ГК РФ).
Можно говорить о неправильно выбранном способе защиты истцом
Может оно и так, но тем не менее в данный момент рассматривается ничтожность сделки по основаниям стать и 168 (часть не уточнена в иске). Истец - третье лицо, которое считает, что его права нарушены нашей сделкой. Не знаю, кто должен изменять основание иска, но я точно не буду подсказывать истцу, как нужно действовать.
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 30.07.2018, 16:29   #8
dmitrii_a
Пользователь
 
Аватар для dmitrii_a
 
Регистрация: 20.06.2018
Адрес: Россия / Санкт-Петербург и область / Санкт-Петербург
Сообщений: 6
Благодарности: 1
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Еще хотелось бы рассказать о поведении других третьих лиц, которые были привлечены к рассмотрению дела:

1. Росреестр - возражения свои не прислал. Зато хоть ответ на запрос суда прислал, что определение поступило в ноябре 2017 и сразу же исполнено (то есть не в феврале 2017, как утверждает истец, хотя у него есть предпровадительная от февраля).

2. Банк - тоже никак не учавствиет, хотя, вроде как, должен по закону об ипотеке. Хорошо хоть документы все предоставил.

3. Нотариус - вообще слился, написал, чтобы рассматривали без него. Хотя ему были заплачены немалые деньги за подготовку и проведение сделки. И он как раз должен, как я понимаю, в случае спорных моментов выступать как нейтральная сторона. А он даже возражений не написал.

4. Страховая - тоже не заитересована пока нет решения суда. Что тоже противоречит логике, так как им выгоднее чтобы страховой случай не наступил.

Вот и думай, есть ли вообще профессионалы, принципиальные, заинтересованные в своем деле?
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 22.04.2019, 22:27   #9
dmitrii_a
Пользователь
 
Аватар для dmitrii_a
 
Регистрация: 20.06.2018
Адрес: Россия / Санкт-Петербург и область / Санкт-Петербург
Сообщений: 6
Благодарности: 1
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Районный суд отказал истцу в признании сделки недействительной в силу ничтожности, на том основании, что он может восстановить свои нарушенные права в рамках исполнительного производства. Но теперь в апелляции он настаивает на том, что продавец действовала недобросовестно, и что мол суд первой инстанции не принял во внимание это обстоятельство. Также он поменял требование и хочет признать договор купли-продажи недествительным только 1/2 доли (доли супруга). Скажите так вообще можно делать?
 
В Минюст Цитата Спасибо

Метки
ипотека, недействительность сделки, ничтожность договора, отъем квартиры, статья 168 гк


Быстрый ответ

Сообщение:
Опции

Опции темы

Ваши права в разделе