[sm-525079]

Я являюсь собственником земельного участка. В выписке из ЕГРН указаны вид разрешенного использования - "для индивидуальной жилой застройки" и категория земель - "земли населенных пунктов". Публичная кадастровая карта показывает то же самое.
Однако в Правилах землепользования и застройки, скачанных с сайта администрации сельского поселения, есть Карта градостроительного зонирования, из которой видно, что участок находится в "зоне сельскохозяйственных угодий".
Многие из соседей с участками в той же зоне построили дома и живут.
Могу ли я построить и зарегистрировать дом на своем участке?

[tv_konsultacia]

sm-525079, Добрый день! Данная ситуация одна из самых не простых на практике, поскольку здесь налицо несогласованность между земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности. Для того чтобы постройка считалась законной в данном случае, нужно пройти не легкий и долговременный путь. Однако если довести дело до конца, можно гарантировать себе спокойствие в будущем в той части, что какие-либо органы власти не будут заявляться к вам и (или) в суд с требованиями о сносе возведенных зданий по причине того, что строить в зоне сельскохозяйственных угодий что-либо и дома индивидуальной жилой застройки в частности нельзя.
Итак, для того, чтобы построить дом потребуется уведомить в соответствии со статьей 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган власти о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства. С учетом вводных данных, на основании пунктов 1, 2 части 10 статьи 51.1 ГрК РФ такой орган власти уведомит Вас в ответ о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, так как:
1) указанные в уведомлении о планируемом строительстве параметры объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным настоящим Кодексом, другими федеральными законами и действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве;
2) размещение указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не допускается в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка и (или) ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующими на дату поступления уведомления о планируемом строительстве.
Дело в том, что предельные параметры разрешенного строительства отражаются в градостроительном регламенте, который согласно части 6 статьи 36 ГрК РФ не распространяет свое действие на сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения. По мнению Верховного Суда Российской Федерации, запрет на установление градостроительного регламента (который необходим для застройки и понимания того для каких целей может быть использован земельный участок согласно пункту 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 36 ГрК РФ) исключает возможность использования земельного участка для застройки и последующей эксплуатации объекта капительного строительства (обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 года).
Более того пункт 1 части 9 статьи 35 ГрК РФ не предполагает, что в зоне сельскохозяйственных угодий можно что-либо строить.
С учетом изложенного, для того чтобы начать строительство в рассматриваемой ситуации необходимо первоначально внести изменения в правила землепользования и застройки.
Здесь нужно учитывать, что согласно пункту 4 части 1 статьи 34 ГрК РФ при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом сложившейся планировки территории и существующего землепользования.
Иными словами, органы местного самоуправления при подготовке правил землепользования и застройки должны были учесть нахождение на территории, которую они отнесли к зоне сельскохозяйственных угодий, земель, предназначенных для жилищного строительства.
Физическое лицо может инициировать внесение изменение в правила землепользования и застройки путем обращения в органы местного самоуправления, которые уполномочены на подготовку данных правил (пункт 5 части 3 статьи 33 ГрК РФ), либо вправе оспорить правила землепользования и застройки в части касающейся (часть 2 статьи 32 ГрК РФ).
Как правило, подобного рода ситуации как указана в Вашем обращении разрешается в суде (посмотрите, например, апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 11.12.2019 № 18-АПА19-85).
Можно конечно пойти по «пути соседей», т.е. строить, опираясь на данные о категории земельного участка и его виде разрешенного использования, без учета требований территориального зонирования, закрывая глаза на положения статьи 85 ЗК РФ и вышеуказанные нормы ГрК РФ, и надеяться на то, что законность постройки будет подтверждаться уведомлением органа власти, уполномоченного на выдачу разрешений на строительство, о соответствии параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке (если все же повезло и такое разрешение получено). Но в данном случае, нет гарантии того, что в будущем органы местного самоуправления, основываясь на несовершенстве законодательства, не развернут ситуацию против собственника построенного дома, права на который будут зарегистрированы, и не будут требовать сноса построенного объекта.