Ответить

 

Опции темы
Старый 14.08.2015, 00:50   #1
gluewa
Пользователь
 
Аватар для gluewa
 
Регистрация: 13.08.2015
Сообщений: 5
Благодарности: 1
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию Противоречие ст.ст. 223, 558 и 425, 165, 551 ГК РФ. Уклонение от регистраци

Здравствуйте, уважаемые юристы!

Интересно ваше мнение по следующему вопросу:
Стороны А. и Б. заключили договор к.п. квартиры. По условиям договора оплата через банковскую ячейку, то есть закладка, затем подача документов на регистрацию, затем в течение недели с момента регистрации осуществляется передача квартиры по акту.
На этапе регистрации, то есть после закладки денег в банке и направления договоров с остальными документами в уфрс, продавец Б. звонит покупателю А. и говорит, что продешевил и хочет немного поднять цену. Покупатель А., естественно, посылает его куда подальше. В ответ продавец Б. пишет заявление на прекращение регистрации. По истечении сроков и в связи с тем, что стороны между собой спорные моменты не урегулировали, уфрс отказывает в регистрации.
Покупатель А. обращается в суд в порядке ст. 165 и 551 ГК РФ - и просит зарегистрировать переход права собственности на себя.
Продавец Б. возражает на это тем, что деньги им не получены, передача квартиры не состоялась, регистрация не проведена, а значит, в соответствии со ст.ст. 223, 558, договор не заключен и требование о регистрации перехода права собственности незаконно. Особый акцент продавец Б. делает на п. 61 Постановления Пленума ВСРФ №10 и ВАСРФ №22 от 29.04.2010, где сказано, что "Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества". Свое мнение продавец подкрепляет несколькими примерами из практики, где суд, ссылаясь на вышеуказанные разъяснения Постановления Пленума отказывает в регистрации договора и перехода права собственности. Да, в указанных продавцом Б. примерах речь также идет о регистрации договоров, то есть, возможно, эти примеры несколько устарели, хоть и апелляции 2013-14гг

На слова продавца Б. можно возразить, что покупатель А. выполнил все свои обязательства в строгом соответствии с подписанным сторонами договором, которой предполагает такую последовательность, при которой получение им денег и передача квартиры происходят только после регистрации перехода права собственности.

Но меня больше интересует другой вопрос. Интересует логика законодателя и вышеуказанных Постановлений Пленума. В соответствии со ст.ст. 425, 165, 551 ГК РФ договор подписан, в договоре определены все существенные условия, нет оснований ничтожности договора - тогда он вступает в силу и становится обязательным с момента заключения. А если одна из сторон будет уклоняться от регистрации, зарегистрирует суд.
Ст.ст. 223, 558 ГК РФ же, напротив, говорят, что пока регистрация перехода не состоялась, договор не заключен. П. 61 Постановления добавляет, если квартиру передать не успели, то суд удовлетворять требование о регистрации не должен. Почему? Если покупатель выполнил все от него зависящее как указано в договоре, то почему такое условие, в чем смысл?
Впрочем там же, дальше, указано: "Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права". Это подходит под вышеуказанную ситуацию?
А может просто покупателю А. нужно дополнить исковые требования, обязанием продавцу Б. передать квартиру? Но, если в договоре указан другой порядок, мне это требование все же кажется несколько неправильным. Как вы считаете?
Заранее спасибо за ответы и ваши мнения.
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 14.08.2015, 09:49   #2
Solomonovskiy
Пользователь
 
Аватар для Solomonovskiy
 
Регистрация: 06.07.2014
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. / Москва
Сообщений: 335
Благодарности: 12
Поблагодарили 111 раз(а) в 93 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от gluewa Посмотреть сообщение
А может просто покупателю А. нужно дополнить исковые требования, обязанием продавцу Б. передать квартиру? Но, если в договоре указан другой порядок, мне это требование все же кажется несколько неправильным. Как вы считаете?
Заранее спасибо за ответы и ваши мнения.
Законодательные противоречия на форуме не решить, лучше обсуждать практические ходы для облегчения решения таких ситуаций.

1) Выдавать продавцу задаток и в случае отказа от госрегистрации требовать возврата в двойном размере, возможно тут же обременять недвижимость до завершения сделки на сумму двойного задатка ( удвоение суммы спорно ?).
2) Подписывать акт приема-передачи одновременно с договором купли-продажи.
3) Деньги передавать продавцу до сделки с обязанием заложить их в присутствии покупателя в ячейку на определенных условиях, а условия будут описывать не передачу денег (она уже состоялась), а их возврат денег в случае неисполнения госрегистрации сделки.
Проблему контроля за действиями покупателя от момента передачи ему денег до их закладки в ячейку (законным путем нельзя запретить ему унести деньги ) решается передачей денег в закрытом на ключ помещении с ячейками (нет физической возможности унести деньги). В этом случае продавец с момента принятия денег несет отвественность за их сохранность, тем более что бывают случаи хищения из ячеек.

Последний раз редактировалось Solomonovskiy; 14.08.2015 в 09:55..
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 14.08.2015, 10:26   #3
gluewa
Пользователь
 
Аватар для gluewa
 
Регистрация: 13.08.2015
Сообщений: 5
Благодарности: 1
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Solomonovskiy Посмотреть сообщение
Законодательные противоречия на форуме не решить, лучше обсуждать практические ходы для облегчения решения таких ситуаций.

1) Выдавать продавцу задаток и в случае отказа от госрегистрации требовать возврата в двойном размере, возможно тут же обременять недвижимость до завершения сделки на сумму двойного задатка ( удвоение суммы спорно ?).
2) Подписывать акт приема-передачи одновременно с договором купли-продажи.
3) Деньги передавать продавцу до сделки с обязанием заложить их в присутствии покупателя в ячейку на определенных условиях, а условия будут описывать не передачу денег (она уже состоялась), а их возврат денег в случае неисполнения госрегистрации сделки.
Проблему контроля за действиями покупателя от момента передачи ему денег до их закладки в ячейку (законным путем нельзя запретить ему унести деньги ) решается передачей денег в закрытом на ключ помещении с ячейками (нет физической возможности унести деньги). В этом случае продавец с момента принятия денег несет отвественность за их сохранность, тем более что бывают случаи хищения из ячеек.
Согласна с вышепредложенными вариантами <профилактики>, но это в идеальном случае. На какие-то <сложности> продавцы, да и покупатели обычно не соглашаются.

Законодательные противоречия не решить. Но я полагала, что возможно противоречия нет и просто я не так понимаю нормы права.
А что можете сказать по сути вопроса, какие практические ходы для решения ситуации на стороне покупателя вы бы предприняли?
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 14.08.2015, 10:54   #4
Solomonovskiy
Пользователь
 
Аватар для Solomonovskiy
 
Регистрация: 06.07.2014
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. / Москва
Сообщений: 335
Благодарности: 12
Поблагодарили 111 раз(а) в 93 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от gluewa Посмотреть сообщение
А что можете сказать по сути вопроса, какие практические ходы для решения ситуации на стороне покупателя вы бы предприняли?
Выложите сканы иска и письменного возражения продавца, чтобы понимать что это не учебный пример, а реальный случай.
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 14.08.2015, 12:29   #5
gluewa
Пользователь
 
Аватар для gluewa
 
Регистрация: 13.08.2015
Сообщений: 5
Благодарности: 1
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Solomonovskiy Посмотреть сообщение
Выложите сканы иска и письменного возражения продавца, чтобы понимать что это не учебный пример, а реальный случай.
Какая недоверчивость
Выложила: https://yadi.sk/d/oRLyBlDCiSrjx
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 14.08.2015, 12:36   #6
Н.К.
Супермодератор
 
Аватар для Н.К.
 
Регистрация: 16.02.2008
Адрес: Россия / /
Сообщений: 16,281
Благодарности: 2,615
Поблагодарили 3,176 раз(а) в 2,986 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

gluewa, договор тоже неплохо бы посмотреть.
__________________
ПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ЗДЕСЬ:
https://instagram.com/jurist_kuznetsova
http://vk.com/jurist_kuznetsova
https://www.facebook.com/jurist159
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 14.08.2015, 13:02   #7
Геральт из Ривии
Модератор
 
Аватар для Геральт из Ривии
 
Регистрация: 10.06.2011
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. / Раменское
Сообщений: 14,607
Благодарности: 0
Поблагодарили 3,484 раз(а) в 3,364 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от gluewa Посмотреть сообщение
Ст.ст. 223
...не определяет момент заключения договора.
Цитата:
Сообщение от gluewa Посмотреть сообщение
558 ГК РФ
Правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года.
Цитата:
Сообщение от gluewa Посмотреть сообщение
Это подходит под вышеуказанную ситуацию?
Да.
Цитата:
Сообщение от gluewa Посмотреть сообщение
нужно дополнить исковые требования, обязанием продавцу Б. передать квартиру?
Нет.
Цитата:
Сообщение от gluewa Посмотреть сообщение
Свое мнение продавец подкрепляет несколькими примерами из практики
Ссылки на указанные судебные акты несостоятельны, поскольку в обоих случаях договорами было предусмотрено, что они являются и документами о передаче имущества.
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 14.08.2015, 13:25   #8
Геральт из Ривии
Модератор
 
Аватар для Геральт из Ривии
 
Регистрация: 10.06.2011
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. / Раменское
Сообщений: 14,607
Благодарности: 0
Поблагодарили 3,484 раз(а) в 3,364 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Геральт из Ривии Посмотреть сообщение
Ссылки на указанные судебные акты несостоятельны, поскольку в обоих случаях договорами было предусмотрено, что они являются и документами о передаче имущества.
... а судами было установлено, что имущество в момент подписания договоров не передавалось.

И вообще в обоих случаях предметом договора являлась доля в праве собственности, как ее можно передать, бог знает...
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 14.08.2015, 13:25   #9
satay
Пользователь
 
Аватар для satay
 
Регистрация: 02.11.2014
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. / Москва
Сообщений: 1,024
Благодарности: 4
Поблагодарили 258 раз(а) в 254 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от gluewa Посмотреть сообщение
На слова продавца Б. можно возразить, что покупатель А. выполнил все свои обязательства в строгом соответствии с подписанным сторонами договором, которой предполагает такую последовательность, при которой получение им денег и передача квартиры происходят только после регистрации перехода права собственности.
где договор?
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 14.08.2015, 16:50   #10
gluewa
Пользователь
 
Аватар для gluewa
 
Регистрация: 13.08.2015
Сообщений: 5
Благодарности: 1
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Геральт из Ривии Посмотреть сообщение
...не определяет момент заключения договора.
Правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года.

Да.

Нет.

Ссылки на указанные судебные акты несостоятельны, поскольку в обоих случаях договорами было предусмотрено, что они являются и документами о передаче имущества.
Большое спасибо! Я примерно такого же мнения и придерживалась. Вы единственный кто ответил четко и по существу заданных вопросов. Вот на всех бы форумах так))

По поводу ссылок ответчика на судебные акты - меня это тоже смутило, возможно других примеров из практики попросту не смог найти.

Последний раз редактировалось gluewa; 14.08.2015 в 16:54..
 
В Минюст Цитата Спасибо
Ответить

Метки
жилищное право, недвижимость


Быстрый ответ

Сообщение:
Опции

Опции темы

Ваши права в разделе