14.08.2015, 00:50 | #1 |
Пользователь
Регистрация: 13.08.2015
Сообщений: 5
Благодарности: 1
Поблагодарили 0
раз(а) в 0 сообщениях
Обратиться по нику Цитата выделенного |
Противоречие ст.ст. 223, 558 и 425, 165, 551 ГК РФ. Уклонение от регистраци
Здравствуйте, уважаемые юристы!
Интересно ваше мнение по следующему вопросу: Стороны А. и Б. заключили договор к.п. квартиры. По условиям договора оплата через банковскую ячейку, то есть закладка, затем подача документов на регистрацию, затем в течение недели с момента регистрации осуществляется передача квартиры по акту. На этапе регистрации, то есть после закладки денег в банке и направления договоров с остальными документами в уфрс, продавец Б. звонит покупателю А. и говорит, что продешевил и хочет немного поднять цену. Покупатель А., естественно, посылает его куда подальше. В ответ продавец Б. пишет заявление на прекращение регистрации. По истечении сроков и в связи с тем, что стороны между собой спорные моменты не урегулировали, уфрс отказывает в регистрации. Покупатель А. обращается в суд в порядке ст. 165 и 551 ГК РФ - и просит зарегистрировать переход права собственности на себя. Продавец Б. возражает на это тем, что деньги им не получены, передача квартиры не состоялась, регистрация не проведена, а значит, в соответствии со ст.ст. 223, 558, договор не заключен и требование о регистрации перехода права собственности незаконно. Особый акцент продавец Б. делает на п. 61 Постановления Пленума ВСРФ №10 и ВАСРФ №22 от 29.04.2010, где сказано, что "Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества". Свое мнение продавец подкрепляет несколькими примерами из практики, где суд, ссылаясь на вышеуказанные разъяснения Постановления Пленума отказывает в регистрации договора и перехода права собственности. Да, в указанных продавцом Б. примерах речь также идет о регистрации договоров, то есть, возможно, эти примеры несколько устарели, хоть и апелляции 2013-14гг На слова продавца Б. можно возразить, что покупатель А. выполнил все свои обязательства в строгом соответствии с подписанным сторонами договором, которой предполагает такую последовательность, при которой получение им денег и передача квартиры происходят только после регистрации перехода права собственности. Но меня больше интересует другой вопрос. Интересует логика законодателя и вышеуказанных Постановлений Пленума. В соответствии со ст.ст. 425, 165, 551 ГК РФ договор подписан, в договоре определены все существенные условия, нет оснований ничтожности договора - тогда он вступает в силу и становится обязательным с момента заключения. А если одна из сторон будет уклоняться от регистрации, зарегистрирует суд. Ст.ст. 223, 558 ГК РФ же, напротив, говорят, что пока регистрация перехода не состоялась, договор не заключен. П. 61 Постановления добавляет, если квартиру передать не успели, то суд удовлетворять требование о регистрации не должен. Почему? Если покупатель выполнил все от него зависящее как указано в договоре, то почему такое условие, в чем смысл? Впрочем там же, дальше, указано: "Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права". Это подходит под вышеуказанную ситуацию? А может просто покупателю А. нужно дополнить исковые требования, обязанием продавцу Б. передать квартиру? Но, если в договоре указан другой порядок, мне это требование все же кажется несколько неправильным. Как вы считаете? Заранее спасибо за ответы и ваши мнения. |
В Минюст Цитата Спасибо |
14.08.2015, 09:49 | #2 | |
Пользователь
Регистрация: 06.07.2014
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. / Москва
Сообщений: 335
Благодарности: 12
Поблагодарили 111
раз(а) в 93 сообщениях
Обратиться по нику Цитата выделенного |
Цитата:
1) Выдавать продавцу задаток и в случае отказа от госрегистрации требовать возврата в двойном размере, возможно тут же обременять недвижимость до завершения сделки на сумму двойного задатка ( удвоение суммы спорно ?). 2) Подписывать акт приема-передачи одновременно с договором купли-продажи. 3) Деньги передавать продавцу до сделки с обязанием заложить их в присутствии покупателя в ячейку на определенных условиях, а условия будут описывать не передачу денег (она уже состоялась), а их возврат денег в случае неисполнения госрегистрации сделки. Проблему контроля за действиями покупателя от момента передачи ему денег до их закладки в ячейку (законным путем нельзя запретить ему унести деньги ) решается передачей денег в закрытом на ключ помещении с ячейками (нет физической возможности унести деньги). В этом случае продавец с момента принятия денег несет отвественность за их сохранность, тем более что бывают случаи хищения из ячеек. Последний раз редактировалось Solomonovskiy; 14.08.2015 в 09:55.. |
|
В Минюст Цитата Спасибо |
14.08.2015, 10:26 | #3 | |
Пользователь
Регистрация: 13.08.2015
Сообщений: 5
Благодарности: 1
Поблагодарили 0
раз(а) в 0 сообщениях
Обратиться по нику Цитата выделенного |
Цитата:
Законодательные противоречия не решить. Но я полагала, что возможно противоречия нет и просто я не так понимаю нормы права. А что можете сказать по сути вопроса, какие практические ходы для решения ситуации на стороне покупателя вы бы предприняли? |
|
В Минюст Цитата Спасибо |
14.08.2015, 10:54 | #4 |
Пользователь
Регистрация: 06.07.2014
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. / Москва
Сообщений: 335
Благодарности: 12
Поблагодарили 111
раз(а) в 93 сообщениях
Обратиться по нику Цитата выделенного |
|
В Минюст Цитата Спасибо |
14.08.2015, 12:29 | #5 | |
Пользователь
Регистрация: 13.08.2015
Сообщений: 5
Благодарности: 1
Поблагодарили 0
раз(а) в 0 сообщениях
Обратиться по нику Цитата выделенного |
Цитата:
Выложила: https://yadi.sk/d/oRLyBlDCiSrjx |
|
В Минюст Цитата Спасибо |
14.08.2015, 12:36 | #6 |
Супермодератор
Регистрация: 16.02.2008
Адрес: Россия / /
Платные консультации:
1500 р.
Сообщений: 16,281
Благодарности: 2,615
Поблагодарили 3,176
раз(а) в 2,986 сообщениях
Обратиться по нику Цитата выделенного |
gluewa, договор тоже неплохо бы посмотреть.
__________________
ПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ЗДЕСЬ: https://instagram.com/jurist_kuznetsova http://vk.com/jurist_kuznetsova https://www.facebook.com/jurist159 |
В Минюст Цитата Спасибо |
14.08.2015, 13:02 | #7 | |
Модератор
Регистрация: 10.06.2011
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. / Раменское
Сообщений: 14,607
Благодарности: 0
Поблагодарили 3,484
раз(а) в 3,364 сообщениях
Обратиться по нику Цитата выделенного |
...не определяет момент заключения договора.
Правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года. Да. Цитата:
Ссылки на указанные судебные акты несостоятельны, поскольку в обоих случаях договорами было предусмотрено, что они являются и документами о передаче имущества. |
|
В Минюст Цитата Спасибо |
14.08.2015, 13:25 | #8 | |
Модератор
Регистрация: 10.06.2011
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. / Раменское
Сообщений: 14,607
Благодарности: 0
Поблагодарили 3,484
раз(а) в 3,364 сообщениях
Обратиться по нику Цитата выделенного |
Цитата:
И вообще в обоих случаях предметом договора являлась доля в праве собственности, как ее можно передать, бог знает... |
|
В Минюст Цитата Спасибо |
14.08.2015, 13:25 | #9 | |
Пользователь
Регистрация: 02.11.2014
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. / Москва
Сообщений: 1,024
Благодарности: 4
Поблагодарили 258
раз(а) в 254 сообщениях
Обратиться по нику Цитата выделенного |
Цитата:
|
|
В Минюст Цитата Спасибо |
14.08.2015, 16:50 | #10 | |
Пользователь
Регистрация: 13.08.2015
Сообщений: 5
Благодарности: 1
Поблагодарили 0
раз(а) в 0 сообщениях
Обратиться по нику Цитата выделенного |
Цитата:
По поводу ссылок ответчика на судебные акты - меня это тоже смутило, возможно других примеров из практики попросту не смог найти. Последний раз редактировалось gluewa; 14.08.2015 в 16:54.. |
|
В Минюст Цитата Спасибо |
Метки |
жилищное право, недвижимость |
Опции темы | |
|
|
«Закония» в соц. сетях