Ответить

 

Опции темы
Старый 28.09.2009, 23:02   #1
gilmanov
Пользователь
 
Аватар для gilmanov
 
Регистрация: 28.09.2009
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. / Москва
Сообщений: 10
Благодарности: 6
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
Question Договор коммерческого найма с правом выкупа

Фабула:
Наймодатель предоставляет Нанимателю жилое помещение. Выкупная стоимость на дату заключенния договора 7 581 250 руб. Наниматель погашает выкупную стоимость в течение срока действия договора путем внесения платы за пользование квартирой. Оставшуюся стоимость вносит в течение 30 дн после окончания срока комм найма. срок найма с 01,05,08 по 30.04.13. Указанная квартира переходит в собственность по истечение срока найма при условии внесения всех платежей.а так же при условии трудовой деятельности нанимателя в период действия настоящего договора по 30.04.13 Плата за пользование квартирой 8 000 руб. в т.ч. НДС в месяц
Вопросы
1. есть ли какие нибуль ошибки в договоре
2. как будет определена выкупная стоимость
3. может еще какие нить проблемы стоит рассмотреть.
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 29.09.2009, 08:28   #2
ИвановНиколай
Юрист
Космические захватчики Champion
 
Аватар для ИвановНиколай
 
Регистрация: 20.01.2009
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. /
Сообщений: 1,159
Благодарности: 38
Поблагодарили 264 раз(а) в 257 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

По моему мнению есть ошибки:
1) Коммерческий найм не предполагает выкупа квартиры, мы в таких случаях делаем аренду с правом выкупа (по постановлению ВАС аренда с правом выкупа не подлежит гос. регистрации даже если срок больше 1 года, к сожалению дату и номер не могу сказать);
2) нанимател не погашает, а вносит выкупную стоимость квартиры, а вот за пользование квартирой нужно установить арендную плату, не входящую в выкупную (в последнем предложении у Вас идет плата за пользование, лучше разделите - выкупная и арендная);
3) Нет сроков внесения платежей?
4) Право собственности на недвижимость переходит после гос. регистрации такого права, а не после внесения платежей;
5) Право на труд установленно Конституцией РФ, Вы своим условием о работе у Вас, фактически решаете человека права выбора места работы. Такой пункт скорее всего будет признан незаконным. Пропишите лучше, что в случае увольнения от Вас, Вы имеете право увеличить арендную плату в Х раз, а также можете расссторгнуть данный Договор. Мы прописали так, проблем нет (арендную плату мы увеличиваем в 5 раз);
6) Пропишите оплату коммунальных платежей пользователем квартиры, пусть самостоятельно все оплачивает, это в случае, если коммуналка у Вас не входит в аренджную плату;
7) Обязательно пропишите процедуру прописки в квартиру, будете ли Вы вообще прописывать туда и кого, помимо самого арнедатора (мы прописываем арендатора и членов его семьи);

Последний раз редактировалось Р?вановНиколай; 29.09.2009 в 08:32..
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 29.09.2009, 10:01   #3
gilmanov
Пользователь
 
Аватар для gilmanov
 
Регистрация: 28.09.2009
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. / Москва
Сообщений: 10
Благодарности: 6
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

1) Коммерческий найм не предполагает выкупа квартиры, мы в таких случаях делаем аренду с правом выкупа (по постановлению ВАС аренда с правом выкупа не подлежит гос. регистрации даже если срок больше 1 года, к сожалению дату и номер не могу сказать);

Постановление ВАСи № 66 от 2002 г.

2) наниматель не погашает, а вносит выкупную стоимость квартиры, а вот за пользование квартирой нужно установить арендную плату, не входящую в выкупную (в последнем предложении у Вас идет плата за пользование, лучше разделите - выкупная и арендная);

- арендная плата (пользование квартирой 8 000. мес.)
- выкупная определена - 7 581 250 р.
- то что написано погашение выкупной стоимости внесением платы за пользование - имелось ввиду ст. 624 ГК - когда аредные платежи, по окончанию срока аренды будут учтены (зачтены) при внесении выкупной стоимости

3) Нет сроков внесения платежей?

сроки установлены:
- для внесение аредной платы( платы за пользование "квадратом") согласно условиям договора
- для выкупной сто-сти - в течение месяца после окончания срока арендын с учетом ранее внесеннных аредных платежей (платы)

4) Право собственности на недвижимость переходит после гос. регистрации такого права, а не после внесения платежей;

- сорри я не юрист в компании

5) Право на труд установленно Конституцией РФ, Вы своим условием о работе у Вас, фактически решаете человека права выбора места работы. Такой пункт скорее всего будет признан незаконным. Пропишите лучше, что в случае увольнения от Вас, Вы имеете право увеличить арендную плату в Х раз, а также можете расссторгнуть данный Договор. Мы прописали так, проблем нет (арендную плату мы увеличиваем в 5 раз);

- см. комметарий к предыдущему пункту

6) Пропишите оплату коммунальных платежей пользователем квартиры, пусть самостоятельно все оплачивает, это в случае, если коммуналка у Вас не входит в аренджную плату;

тут тож четко все прописано

7) Обязательно пропишите процедуру прописки в квартиру, будете ли Вы вообще прописывать туда и кого, помимо самого арнедатора (мы прописываем арендатора и членов его семьи);[/quote]

тут так же четко все прописано.

- некоторые мадамы (аудиторы, считающие себя гуру аудита и юриспруденции) в нашей компании считаю так.
- раз так коряво написано в договоре, то предъявить ему что он обязан заплатить выкупную стоимость до истечения срока аренды, т.е. до 30.04.13 г. а не как прописано в договоре по истечении срока аренды в течение месяца
- нельзя засчитывать ( 624 ГК) аредные платежи в выкупную стоимость
- право собственности перейдет в конце срока аренды
- срок и условия перехода права собственности ограничены сроком договора аренды

Последний раз редактировалось gilmanov; 29.09.2009 в 10:03.. Причина: ошибки в грамматике
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 29.09.2009, 13:17   #4
ИвановНиколай
Юрист
Космические захватчики Champion
 
Аватар для ИвановНиколай
 
Регистрация: 20.01.2009
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. /
Сообщений: 1,159
Благодарности: 38
Поблагодарили 264 раз(а) в 257 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от gilmanov Посмотреть сообщение
4) Право собственности на недвижимость переходит после гос. регистрации такого права, а не после внесения платежей;

- сорри я не юрист в компании
Для справки:
Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

По остальному не совсем понял, раз у Вас прописано, то замечания излишни.
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 30.09.2009, 16:44   #5
gilmanov
Пользователь
 
Аватар для gilmanov
 
Регистрация: 28.09.2009
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. / Москва
Сообщений: 10
Благодарности: 6
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
Post

тогда еще один вопрос:

1. требуется ли государственная регистрация договора аренды с правом выкупа. если да то когда
- сразу после заключения
- только тогда когда будет переходить право собственности.

2. нормальли то условие что срок аренды закончился. после этого в течение месяца он нам доплачивает остатки выкупной стоимости и только потом мы перерегистрируем право собственности с нас на арендатора.

Последний раз редактировалось gilmanov; 30.09.2009 в 16:45.. Причина: грамматика
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 01.10.2009, 08:07   #6
ИвановНиколай
Юрист
Космические захватчики Champion
 
Аватар для ИвановНиколай
 
Регистрация: 20.01.2009
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. /
Сообщений: 1,159
Благодарности: 38
Поблагодарили 264 раз(а) в 257 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Договор аренды с правом выкупа не требует регистрации.

Цитата:
Сообщение от gilmanov Посмотреть сообщение
2. нормальли то условие что срок аренды закончился. после этого в течение месяца он нам доплачивает остатки выкупной стоимости и только потом мы перерегистрируем право собственности с нас на арендатора.
Мне кажется это не совсем правильным, конечно неисполненные обязательства сторон договора должны быть исполненны не смотря на истечение срок действия договора, но вот я не совсем уверен, что Договором можно предусмотреть срок их исполнения по окончанию Договора, хотя я могу ошибаться.
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 08.07.2014, 12:43   #7
Malenko
Пользователь
 
Аватар для Malenko
 
Регистрация: 23.09.2013
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. / Нарофоминск
Сообщений: 4
Благодарности: 0
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Здравствуйте, подскажите пожалуйста, мой муж военнослужащий, год назад приехали в г.Н, жилье нам не дали (сказали что свободного жилья нет), снимаем квартиру. Я работаю в местном «Водоканале», можем ли мы обратиться в администрацию города для предоставления нам жилья по договору коммерческого найма.

Последний раз редактировалось Сайкин Кирилл Андреевич; 08.07.2014 в 12:51..
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 08.07.2014, 12:52   #8
Сайкин Кирилл Андреевич
Супермодератор
 
Аватар для Сайкин Кирилл Андреевич
 
Регистрация: 19.06.2009
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. / Москва
Сообщений: 29,884
Благодарности: 3,476
Поблагодарили 4,478 раз(а) в 4,307 сообщениях
Записей в дневнике: 95

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Malenko, обратиться Вам никто не мешает, весь вопрос только в конечном результате
__________________
Когда в человека кидаешь грязью, помни, что до него она может не долететь. А на твоих руках останется.
Запись на консультацию - http://lawersaykin.ru/
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 08.07.2014, 15:34   #9
Malenko
Пользователь
 
Аватар для Malenko
 
Регистрация: 23.09.2013
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. / Нарофоминск
Сообщений: 4
Благодарности: 0
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Может есть какие-то определенные условия для получения такого договора?
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 08.07.2014, 15:36   #10
Сайкин Кирилл Андреевич
Супермодератор
 
Аватар для Сайкин Кирилл Андреевич
 
Регистрация: 19.06.2009
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. / Москва
Сообщений: 29,884
Благодарности: 3,476
Поблагодарили 4,478 раз(а) в 4,307 сообщениях
Записей в дневнике: 95

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Malenko Посмотреть сообщение
есть какие-то определенные условия для получения такого договора?
это Вам администрация города назовет
__________________
Когда в человека кидаешь грязью, помни, что до него она может не долететь. А на твоих руках останется.
Запись на консультацию - http://lawersaykin.ru/
 
В Минюст Цитата Спасибо
Ответить


Быстрый ответ

Сообщение:
Опции

Опции темы

Ваши права в разделе