[blackmag]

Наследодатель неожиданно за месяц до своей смерти заключает договор купли-продажи (ДКП) своей единственной квартиры с соседкой за 400 тыс. руб. (реальная цена в 3-4 дороже), договор не проходит госрегистрацию и наследодатель умирает.

Наследник (кого я представляю) оформляет наследство и получает иск от некой соседки о госрегистрации перехода права собственности на квартиры. Посмотрев практику понимаю, что такие иски удовлетворяются. если была оплата и сторонам ДКП мешала только смерть одной из них выйти на сделку. В ДКП указано, что собственник квартиры получил указанную сумму + остается обременение в виде пожизненного права на проживание.

В действительности за несколько дней до смерти наследодатель хотел уехать к детям и продавать за копейки не собирался, тем более сам это делать.

Возникает вопрос, кроме как оспаривать заключенность ДКП, доказывая через назначение почерковедческой экспертизы, есть еще варианты или это один?
Как назвать тот факт, что договорная цена мягко говоря сильно меньше рыночной? Хотя этот вариант я особо не рассматриваю - свобода договора.

[Настасья Филипповна]

blackmag, единственный вариант попробовать признать сделку недействительной по какому-либо основанию, указанному в ГК РФ, например, подделка подписи, нахождение в момент совершения сделки в таком состоянии, когда продавец не понимал значение своих действий и не мог руководить ими, кабальность.
Тем более, деньги получены.

[Н.К.]

blackmag, квартира передана от продавца покупателю, если да, каким документом это подтверждается?

[blackmag]

Настасья Филипповна, а в чем кабальность? СОстояние тоже было нормальное, пока основной вариант - незаключенность.

[blackmag]

Н.К., сам договор является актом приема-передачи

[Настасья Филипповна]

blackmag, я указала общие основания.
Все существенные условия в договоре указаны, более того, деньги уплачены, поэтому считаю, что правовой позиции, в плане признания договора незаключенным, нет.

[Н.К.]

Сообщение от blackmag

Н.К., сам договор является актом приема-передачи

А фактически имущество (ключи и т.п.) передано, покупатель вселилась и пользовалась квартирой?
Обратите внимание на ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской ФедерацииМосква №10/22 29 апреля 2010 г. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав

59. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

60. Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

61. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

62. На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Что помешало покупателю обратиться за регистрацией договора, обычно это делается сразу, в день подписания.

[blackmag]

Настасья Филипповна, незаключенным в связи с тем, что подписано иным лицом, нежели указано в договоре, т.е. не собственник, подпись поддельная. Разве это не незаключенность?

[blackmag]

Н.К., спасибо за выдержку. Тут выяснилось, что еще несколько месяцев назад до основного договора они заключили предварительный. В иске написано, что помешало то, что продавец умерла. А передали по договору, который является актом приема-передачи. Установить, передавались или нет ключи будет сложно, тем более, что истец хоронила покойного и не сообщила о смерти сразу, то есть доступ у нее был. как она получила ключи установить будет сложно.

[Н.К.]

Сообщение от blackmag

т.е. не собственник, подпись поддельная. Разве это не незаключенность?

Доказательства нужны. Собственно будет достаточно одного этого, если сможете доказать, что подпись поддельная.