[Наталья-Александровна]

Добрый день! Подскажите, пож-та, можно ли считать заключенным предварительный договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, если на момент заключения данного договора у продавца не было оснований для заключения данного договора - не было надлежащим образом оформлена собственность. Собственность оформлена только после того, как был подписан предварительный договор купли-продажи, хотя в договоре прописано, что данный земельный участок с жилым домом принадлежат продавцу (без указания на свидетельство о праве собственности).

И еще, необходимо ли подавать данный договор на госрегистрацию? ГК гласит, что предварительный договор заключается в той же форме, что и основной договор. А договор купли-продажи земельного участка с жилым домом подлежит госрегистрации.

[rybin_av]

Сообщение от Наталья-Александровна

Добрый день! Подскажите, пож-та, можно ли считать заключенным предварительный договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, если на момент заключения данного договора у продавца не было оснований для заключения данного договора - не было надлежащим образом оформлена собственность. Собственность оформлена только после того, как был подписан предварительный договор купли-продажи, хотя в договоре прописано, что данный земельный участок с жилым домом принадлежат продавцу (без указания на свидетельство о праве собственности).

И еще, необходимо ли подавать данный договор на госрегистрацию? ГК гласит, что предварительный договор заключается в той же форме, что и основной договор. А договор купли-продажи земельного участка с жилым домом подлежит госрегистрации.

Надо конечно читать этот договор, чтоб корректно ответить.
Если абстрактно, то на первый вопрос я бы ответил: да, договор заключен, даже если в этот момент у правообладателя участка не было документов о праве собственности на участок и дом. Если в условиях договора участок и дом в достаточной степени индивидуализированны, то этого достаточно, чтоб предмет договора был определен (ст. 554 ГК РФ).
На второй вопрос ответ таков: гос. регистрации пред. договор продажи недвижимости не подлежит (разъяснялось высшими судами во множестве решений).

[Наталья-Александровна]

rybin_av,спасибо за ответ...

[Разуваевская Екатерина Викторовна]

Наталья-Александровна, если на момент заключения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества продавец не обладал правом собственности на это имущество, то такая сделка является ничтожной на основании ст. 168 ГК РФ.

Обоснование: Государственная регистрация права подтверждает наличие у продавца права собственности на недвижимое имущество (ст. 131 ГК РФ).
Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества считается заключенным, если на момент его заключения имеются доказательства права собственности продавца на это имущество.
Если на момент заключения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества продавец не обладал правом собственности на это имущество, то такая сделка является ничтожной на основании ст. 168 ГК РФ.
Данный вывод находит свое подтверждение в материалах судебной практики (Определение ВАС РФ от 26.01.2007 N 61/07, Постановления ФАС Московского округа от 28.11.2008 N КГ-А41/10217-08, от 13.10.2008 N КГ-А41/9295-08, от 28.06.2005 N КГ-А40/5563-05, от 24.03.2005 N КГ-А40/1737-05, ФАС Уральского округа от 08.07.2008 N Ф09-4774/08-С6).

[Alexss777]

Только Определения и Постановления АС вообще не указ для СОЮ.
У них другой взгляд на эту проблему.

[Наталья-Александровна]

Katty-2009, Alexss777,спасибо Вам за ответы.

Сама я считаю, что поскольку на момент заключения предварительного договора купли-продажи у продавца не была свидетельства о праве собственности на данный объект, а в предварительном договоре он прописывает, что ему объет принадлежит (дословно - "принадлежит"), то он не является надлежащим, законным продавцом данного договора. т.е. у него не было законных оснований для заключения данного предварительного договора купли-продажи. В самом договоре не прописано, что он в будущем будет получать свидетельство о праве собственности, что сейчас находится на стадии его получения...

Но, к сожалению, суд не принял это во внимание, посчитал, что поскольку в предварительном договоре купли-продажи четко определено предмет договора, цена, то он считается заключенным, а следовательно у сторон возникают обязанности по заключению основного договора купли-продажи...

[Сергей 777]

Сообщение от Наталья-Александровна

Но, к сожалению, суд не принял это во внимание, посчитал, что поскольку в предварительном договоре купли-продажи четко определено предмет договора, цена, то он считается заключенным, а следовательно у сторон возникают обязанности по заключению основного договора купли-продажи...

Фактическое владение имуществом, не стало ставится под сомнение судом от формального признака (по мнению суда в данном конкретном случае) - гос. регистрации недвижимости, но существует много случаев, когда этот формальный признак не возможно преодолеть и следовательно заключить основной договор не зарегистрированного недвижимого имущества будет не возможно (распоряжаться можно только зарегистрированным имуществом) даже не смотря на вынесенное решение суда о понуждении заключить основной договор.

Предварительный ДКП - не подлежит гос. регистрации, только основной. Основной договор заключается в той же форме, что и ПДКП, т.е. либо оба - в нотариальной или оба договора - в простой письменной форме.