[Querulus]

Здравствуйте, коллеги.
Настолько всё переплетено и взаимообусловлено в этой сделке, что решил создать отдельную тему.

Цепочка:
Деньги (11,5 млн) - Квартира1 (+600к+500к ипотека) - Квартира2 (12,6 млн.)

Собственники Квартиры 1 (бабушка(1/3) - дочь(1/3) - внучка1(1/3) (несовершеннолетняя))
у дочки есть муж и вторая дочка, которая в нашей схеме будет внучкой 2, которые собственниками квартиры не являются.
Собственник Квартиры 2 - 1взрослый

На внучку 2 получен сертификат на материнский капитал, для использования которого в Сбере берётся ипотека в размере 500к.

Собственники Квартиры1 хотели бы в результате сделки минимального перераспределения долей, так как по сути, сделка является обменом с небольшой доплатой. Закон ограничивает их свободу по определнию размера долей следующими образом:
1. Опека говорит - внучке 1 не менее того что у неё есть.
2. ПФР говорит - вы используете мат капитал, собственниками должны быть оба родителя и все дети.
Удовлетворяя эти требования Собственники Квартиры 1 решают следующим образом распределить доли в праве собственности на Квартиру 2:
бабушка 1/3, внучка1 1/3, дочь 1/9, внучка2 1/9, муж 1/9.
Однако ПФР говорит - вы используете мат. капитал, среди собственников не может быть бабушки.
Чтобы удовлетворить требования ПФР, мы отдаём 1/3 бабушки дочке. Получаем:
внучка1 1/3, дочь 4/9, внучка2 1/9, муж 1/9.

Вопросы:
1. В связи с новыми нотариальными поправками в закон о гос. регистрации от декабря и июня первая сделка без вопросов подпадает под нотариальное удостоверение - несем 25к нотариусу. Вторая сделка не подпадает (отчуждает 1 собственник). НО! Нотариусы говорят - мы должны видеть, что требования опеки (треть внучке1) и требования ПФР (доли для всех родителей и детей) соблюдены - делайте и второй договор нотариальным (давайте ещё 25к)! На сколько такое требование нотариуса законно и как его побороть?
2. Я никак не могу понять, откуда в практике берутся эти бесконечные нотариальные обязательства о наделении детей долями? Раньше я думал, что это банки при ипотеке не хотят чтоб оформляли собственность на детей. Но в этой ситуации Сбер говорит - без проблем, можете наделить сразу (в ДКП) всех детей в соответствии требованиями опеки и ПФР.
2.1 Но раз они (такие обязательства) практикуются, то может быть и в этой ситуации, лучше всё оформить на дочь 8/9 и мужа 1/9, взяв на себя обязательство наделить детей? И тогда второй раз не понадобится давать 25к нотариусу (при оформлении второго ДКП на Квартиру2)?
3. Звонил в ПФР поинтересоваться следующим вопросом - наделить бабушку 1/3 по ДКП сразу нельзя, а в последствии дочь может подарить свою долю (или часть доли) бабушке? Ответили, что может. Я не могу найти ни опровержение ни подтверждение этому в Законе. Если знаете, ткните пожалуйста. Какой смысл тогда запрещать сразу наделять, если в последствии можно отчудить?

Спасибо за внимание, пока всё

[Сайкин Кирилл Андреевич]

Сообщение от Querulus

600к

Сообщение от Querulus

500к

это что? будьте добры указывать числа нормально - Ваши сокращения не всем понятны, тему не только Вы читаете

[Querulus]

Сообщение от Сайкин Кирилл Андреевич

это что?

Кило- (русское обозначение: к; международное: k) — одна из приставок, используемых в Международной системе единиц (СИ) для образования наименований и обозначений десятичных кратных единиц. Единица, наименование которой образовано путём присоединения приставки кило к наименованию исходной единицы, получается в результате умножения исходной единицы на число 10*3, т. е. на одну тысячу.
источник: https://ru.wikipedia.org/

Сообщение от Сайкин Кирилл Андреевич

будьте добры указывать числа нормально - Ваши сокращения не всем понятны,

Понял, извините. 500к = 500 000, 600к = 600 000.

Сообщение от Сайкин Кирилл Андреевич

тему не только Вы читаете

Очень на это надеюсь

Перечитал своё сообщение - да, пожалуй специфическая манера изложения вышла под конец тяжелого рабочего дня...
Дополнительно поясню: задача решается с точки зрения Продавцов1. Они продают свою квартиру, стоимостью 11,5 млн покупателю со свободными деньгами. А взамен покупают квартиру стоимостью 12,6 млн у продавца, который представляет собой одного взрослого собственника. Таким образом, Продавцы1 должны доплатить 1,1 млн. В эту сумму они хотят включить средства материнского капитала. Т.к. внучке 2 ещё нет трех лет, то сделать это они могут только через ипотеку. Для этого они оформляют ипотечный кредит в сбербанке на 0,5 млн руб., а ещё 0,6 у них есть своих.
Ну а дальше см. вопросы.

Спасибо.

[mishanik]

1. Нет, договор, где продает один собственник, может быть не-нотариальный. В крайнем случае, у некоторых нотариусов (Федорченко и ко) есть свои регистрирующие компании, которые сделают тот же самый договор за меньшие деньги. Бодаться сложно, если Москва - проще найти другого нотариуса. Еще вариант - пожаловаться в МОНП или МГНП.
2. Обязательство о наделении долями берется из Правил направления средств маткапитала на улучшение жилищных условий, утвержденных Правительством.
2.1 А опека даст разрешение?
3. Вообще у ПФР есть онлайн-консультация. Как вариант проконсультироваться, сделать скриншот, показывать))) А по поводу того, что дочь может подать бабушке - так это владение, пользование. распоряжение, коллега. И свобода договора.

[Querulus]

Сообщение от mishanik

1. Нет, договор, где продает один собственник, может быть не-нотариальный. В крайнем случае, у некоторых нотариусов (Федорченко и ко) есть свои регистрирующие компании, которые сделают тот же самый договор за меньшие деньги. Бодаться сложно, если Москва - проще найти другого нотариуса. Еще вариант - пожаловаться в МОНП или МГНП.

1. Проблем с составлением второго договора нет - составлю сам. Проблема есть в том, что несмотря на отсутствие установленного законом требования заверять такой договор нотариально, все нотариусы (секретари), до которых я вчера дозвонился (около 10шт), заявляют, что возьмутся оформлять первый договор, только если и второй будет оформлен у них. Объясняют они это тем, что должны быть уверены в соблюдении прав несовершеннолетних...

2. Обязательство о наделении долями берется из Правил направления средств маткапитала на улучшение жилищных условий, утвержденных Правительством.

2. Да, спасибо, вот оно:
Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 N 862
(ред. от 09.09.2015)
13. В случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту (займу), в том числе ипотечному, на приобретение или строительство жилья либо по кредиту (займу), в том числе ипотечному, на погашение ранее предоставленного кредита (займа) на приобретение или строительство жилья (за исключением штрафов, комиссий, пеней за просрочку исполнения обязательств по указанному кредиту (займу)) лицо, получившее сертификат, одновременно с документами, указанными в пункте 6 настоящих Правил, представляет:
ж) в случае если жилое помещение оформлено не в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи или не осуществлена государственная регистрация права собственности на жилое помещение - засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство лица (лиц), в чью собственность оформлено жилое помещение, приобретаемое с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, либо являющегося стороной сделки или обязательств по приобретению или строительству жилого помещения, оформить указанное жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев:

Я вот только не могу понять: в рассматриваемой ситуации Продавцы1 могут по своему усмотрению - сразу наделить внучек собственностью через ДКП или взять на себя обязательство и сделать это потом через дарение (соглашение)? Или эти обязательства применимы только в тех случаях, когда ипотечный кредит возник до появления права на реализацию материнского капитала, а собственность уже оформлена на родителей?

2.1 А опека даст разрешение?

2.1. А я не знаю. Но если ПФР довольствуется таким обязательством и выделяет средства по мат. капиталу, то почему опеке на это не соглашаться? На сколько мне известно, при не исполнении родителями таких обязательств очень быстро нарисовываются сотрудники прокуратуры.

3. Вообще у ПФР есть онлайн-консультация. Как вариант проконсультироваться, сделать скриншот, показывать))) А по поводу того, что дочь может подать бабушке - так это владение, пользование. распоряжение, коллега. И свобода договора.

3. Кому показывать? Прокуратуре?
У меня есть диктофонная запись телефонного разговора, где сотрудник консультации ПФР говорит, что в последствии дочь может отчуждать свою долю. Можно ещё и скриншотом запастись

Но только глупость какая-то получается со слов ПФР: сразу (по ДКП) в собственниках могут быть только родители и дети. А вот потом, родители могут отчуждать свои доли. Коллега, по поводу содержания понятия наиболее полного правового господства лица над вещью я кое что в курсе, потому и задаюсь вопросами. Например таким:

можно ли вот этот пункт ФЗ 256:

Статья 10. Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий
4. Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Толковать как ограничительный. Т.е., что приобретаемая квартира должна быть ТОЛЬКО в собственности этих лиц? Т.е. что сразу (в ДКП) бабушку нельзя наделить долей?

Спасибо.

[mishanik]

Сообщение от Querulus

Я вот только не могу понять: в рассматриваемой ситуации Продавцы1 могут по своему усмотрению - сразу наделить внучек собственностью через ДКП или взять на себя обязательство и сделать это потом через дарение (соглашение)? Или эти обязательства применимы только в тех случаях, когда ипотечный кредит возник до появления права на реализацию материнского капитала, а собственность уже оформлена на родителей?

Они могут с согласия банка приобрести жилье сразу на всех. Но банки, когда разрабатывался закон, посчитали, что рискуют ипотекой на детей, и попросили такую норму.

Сообщение от Querulus

Прокуратуре?

Местному отделению пенсионного фонда.

Сообщение от Querulus

Т.е., что приобретаемая квартира должна быть ТОЛЬКО в собственности этих лиц?

Вот и говорю - проконсультируйтесь онлайн. Мне вообще на консультации сказали, что можно долю приобрести.

[Querulus]

Сообщение от mishanik

Они могут с согласия банка приобрести жилье сразу на всех. Но банки, когда разрабатывался закон, посчитали, что рискуют ипотекой на детей, и попросили такую норму.

В данном конкретном случае ипотечный менеджер сбера говорит - приобретайте на всех сразу без проблем, нам главное чтоб были соблюдены требования изложенные в разрешении опеки. Вероятно, такая лояльность связана с тем, что сумма заемных средств меньше 5% от стоимости квартиры...

Сообщение от mishanik

Вот и говорю - проконсультируйтесь онлайн. Мне вообще на консультации сказали, что можно долю приобрести.

Проконсультируюсь и поделюсь. Вам сказали так про долю в квартире третьих лиц?
Но вообще Вы же понимаете, что грош - цена этому скриншоту, как доказательству. Если они потом откажутся перечислять средства, с этим скриншотом их не принудишь и убытки не взыщешь...

[Querulus]

Вопрос:

Добрый день. Мы проводим сделку по улучшению своих жилищных условий. Продаём свою квартиру за 11,5 млн, покупаем лучшую за 12,6 млн. Разницу в 1,1 млн мы выплачиваем частично имеющимися у нас средствами – 0,6 млн + кредитными – 0,5 млн. Соответственно, практически всю сумму кредита мы хотим погасить средствами материнского капитала. Продаваемая нами квартира сейчас принадлежит в равных долях (по 1/3) – мне, моей маме (которая зарегистрирована и живет с нами) и старшей дочери. При покупке квартиры с использованием средств материнского капитала, закон предписывает нам включить в число собственников так же моего супруга и вторую (младшую) дочь, что не является проблемой. Вопрос заключается в том, как быть с долей моей мамы? Сейчас у неё одна треть, мы можем наделить её какой-то долей в приобретаемой квартире? Или же из-за использования материнского капитала, размер которого в стоимости квартиры составляет 3,6%, моя мама должна расстаться со своими 33% собственности? Спасибо.

Ответ ПФР:

Консультант: Здравствуйте!
Консультант: Пожалуйста, подождите, мы готовим ответ на Ваш вопрос.
Консультант: Спасибо за ожидание. В законе запрета на выделения долей для родственников нет. Однако средства материнского капитала можно потратить только на доли, которые принадлежат родителям и детям, то есть если семья приобретает квартиру и выделяет долю бабушке, то потратить материнский капитал можно будет не на покупку квартиры, а только на покупку той части квартиры, которая принадлежит родителям и детям.
Консультант: Могу ли я Вам еще помочь?

А вообще, похоже что попытка использовать материнский капитал в данном случае терпит фиаско.
Банк говорит: хочу, чтобы органы опеки в своём разрешении на отчуждение доли несовершеннолетней так же указали, что они осведомлены об обременении покупаемого объекта ипотекой и возможных последствиях.
А опека говорит: мы такого не напишем. Сейчас несовершеннолетняя обладает 1/3 доли, а будет обладать 1/3 обремененной доли. Это ухудшение её жилищных условий. И опека, в отличии от ПФР не готова довольствоваться нотариальными обязательствами о последующем наделении. Обладающий сейчас долей ребенок, должен сразу получить не меньше в новой квартире.
Как вариант - обременять какой-то третий, не участвующий в сделке объект недвижимости, но это ещё + недели три и дополнительные расходы. В общем мат капитал проще не использовать, чем использовать... Если кто-то знает способ решения такой проблемы, буду благодарен.