[SEBA]

Выяснилось следующее. Строение уже существует, сейчас делается пристройка. Часть помещений в данном здании находится в собственности у ООО «Х», с которым наша фирма собирается заключать договор аренды. Мы собираемся арендовать часть помещений из уже готового строения и часть помещений, которые будут готовы только к осени. Поэтому договор предварительный и планируется заключить. До полной готовности помещений естественно помещения данные нам не нужны. Земля в собственности у физлица. Данное физлицо вроде как в родственных связях с учередителем ООО «Х». Мы хотим в предварительном договоре прописать обязанность ООО «Х» заключить договор аренды земельного участка не менее, чем на 20 лет (Срок основного договора аренды помещений).
Ваши мнения? Реально ли заключить предварительный договор аренды в такой ситуации? Сейчас мы должны будем внести достаточно крупный аванс, который будет зачтён в арендную плату за 3 первых месяца по основному договору.

[Татьяна]

Ну вот, хоть что-то понятно. Итак, на помещения (а не на здание в целом) будет договор аренды. насколько я знаю ЗК, то обязанность оформить право з/у лежит на собственниках зданий, т.е. в Вашем случае - на ООО "Х". Вашей фирме, как арендатору помещения, з/у оформлять не надо.

[Татьяна]

Сообщение от SEBA

Если Арендатору Здания нужно будет произвести постройку, нужно ли это будет согласовывать с собственником ЗУ?

обязательно, если иное не будет прописано в Договоре. на отдельную постройку на этом з/у необходимо согласие собственника, а если соберетесь делать пристройку к зданию, то еще и согласие собственника здания.

[Татьяна]

Сообщение от SEBA

И вообще на что нам, как Арендатору Здания нужно будет получать согласие собственника ЗУ?

на все, что не будет оговорено в договоре аренды. посмотрите еще ст. 22 ЗК.

[SEBA]

В настоящий ситуации, возможен предворительный договор? А то выше писали, что предмет отсутствует.

[Никитина Марина Алексеевна]

Предметом предварительного договора является заключение основного договора на абсолютно тех же условиях, которые предусматривал предварительный договор - тех же существенных условиях (п.3 ст.429 ГК РФ). Существенным условием любого договора является предмет договора, в Вашей ситуации Вы не сможете точно его указать.... и Ваш "предварительный договор" будет расценен как соглашение о намерениях (не содержит существенных условий основного договора и не влечет никаких юридических последствий).
Судебная практика
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.05.2007 N А33-26208/05-Ф02-2825/07
Суд отказал в возложении обязанности заключить основной договор на условиях, указанных в предварительном договоре, поскольку доказательств, которые позволяли бы конкретизировать спорное имущество, подлежащее передаче ответчику, истец суду не представил.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.02.2007 по делу N А56-37811/2005
Поскольку в предварительном договоре аренды объекта недвижимости объект договора как его существенное условие не был определен, суд правомерно признал данный договор незаключенным и взыскал с ответчика перечисленный истцом задаток.
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.10.2004 N Ф08-4039/2004
При отсутствии в договоре данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, предварительный договор об аренде не считается заключенным, поэтому в понуждении к заключению договора аренды отказано правомерно.

[Иван]

Заключайте договор пока только на то, что сейчас есть - построенно и зарегестрированно, затем дополнительным соглашением увеличите предмет аренды на пристройку - когда она будет готова.

[SEBA]

Спасибо огромное спасибо за ваши ответы, благодаря им уже многое для меня прояснилось.
А это нормально в данной ситуации, что у ООО «Х» часть помещений в собственности, пристройку вот сейчас ещё возводят, а на З/У нет ни оформленной собственности, ни права владения и пользования на основании договора аренды до сих пор? Т.е. меня интересует: для того, чтобы осуществлять пристройку ООО «Х» к зданию, где часть помещений находится у него в аренде, не обязателен договор аренды м/у собственником земли и собственником помещений? Но для того, чтоб в аренду сдавать эти помещения, договор аренды ООО «Х» обязано заключить на З/У?
Для того, чтоб нам можно было арендовать данные помещения, нужен только договор аренды м/у Собственником помещений и собственником з/у?

[Иван]

Для ведения строительства - необходимы правоустанавливающие документы на з/у.

Иначе строительство ведется незаконно!

http://forum.zakonia.ru/showpost.php...33&postcount=4 - посмотрите я вам уже писал.

[Татьяна]

Сообщение от SEBA

для того, чтобы осуществлять пристройку ООО «Х»

необходимо было получить разрешение на строительство. Разрешение выдается только в случае оформленных документов на з/у, в Вашем случае, думаю, это д.б. договор аренды з/у. если разрешения до сих пор не получено, то и зарегистрировать право собственности на объект ООО "Х" не сможет. вообще у меня сейчас находится подобный случай в работе. но Арендодатель здания перед заключением предварительного договора аренды части здания пошел на регистрацию права собственности незавершенного строительством объекта.