13.10.2021, 22:41 | #1 |
Пользователь
Регистрация: 09.02.2013
Адрес: Россия / Крымская обл. /
Сообщений: 92
Благодарности: 12
Спасибо: 1
Обратиться по нику Цитата выделенного |
Сервис безопасных расчетов / счет эскроу при продаже квартиры
Предыстория: примерно пятый месяц продаю свою квартиру, постепенно снижая цену. Цена, по-видимому, по-прежнему повыше среднерыночной, так что большинство потенциальных покупателей сначала смотрят, потом пытаются выторговать цену пониже, а потом (когда не получается) исчезают. Однако, нашелся (через агентство) покупатель, который на всё согласен - не торгуется, не бросается сразу делить мебель, готов купить хоть сегодня... если бы не одно "но": агентство уговаривает меня подписать все документы сразу - агентский договор, ДКП, даже АПП, и вот этот самый договор с банком на открытие некоего безопасного счета, и только потом подавать документы на регистрацию. От старого доброго способа передачи денег через банковскую ячейку отказываются мягко, но настойчиво - что особенно тревожит на фоне того, что потенциальный покупатель и агент явно близко знакомы. При этом в бланке агентского договора указан именно некий "сервис безопасных расчетов", а в переписке с агентом постоянно используется формулировка "эскроу" - хотя, по идее, последнее должно применяться только для новостроек. В связи с этим возникает куча вопросов, касающихся моей безопасности.
1) С каких пор и почему АПП должен подписываться даже не в момент моего выселения, а просто даже и до начала регистрации (то есть денег я еще не получил, сделка вообще еще даже не зарегистрирована, а я уже как бы передал свою квартиру - что за чепуха?) Они утверждают, что Роскомрегистр не примет ДКП к регистрации без подписанного АПП (что мне очень странно слышать, потому как по всем предыдущим квартирам АПП замечательно подписывался уже после сделки, в момент выселения - то есть недели через две после получения денег)... насколько этот аргумент реален? 2) Что помешает покупателю (и, возможно, агентству) кинуть меня в тот момент, когда ДКП и АПП уже подписаны, а деньги на этот самый "безопасный счет" в той или иной форме никто так и не положил? Иначе говоря, что помешает им подать эти документы на регистрацию, вообще даже не расставаясь с деньгами? 3) Вообще, что еще мне нужно знать / требовать наличия в договорах, чтобы не остаться и без денег, и без квартиры? |
В Минюст Цитата Спасибо |
15.10.2021, 00:09 | #2 | |
Модератор
Регистрация: 10.06.2011
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. / Раменское
Сообщений: 14,606
Благодарности: 0
Поблагодарили 3,484
раз(а) в 3,364 сообщениях
Обратиться по нику Цитата выделенного |
По чьей идее?Зависит от условий ДКП.
Цитата:
? |
|
В Минюст Цитата Спасибо |
15.10.2021, 13:06 | #3 | |
Пользователь
Регистрация: 09.02.2013
Адрес: Россия / Крымская обл. /
Сообщений: 92
Благодарности: 12
Спасибо: 1
Обратиться по нику Цитата выделенного |
Коллективной, скажем так. Я имею в виду: практически любой документ, который гуглится в первую очередь, упоминает применение эскроу к ДДУ и вообще покупке квартиры в недостроенных домах. Также и некоторые другие консультанты на других ресурсах упоминают, что экскроу - это больше для расчетов с юрлицом (застройщиком), тогда как физлица чаще всего передают деньги через ячейки.
Точно только от них? Т.е. от требований Госкомрегистра не зависит? А то моё агентство меня уверяет, что если не подать АПП на регистрацию вместе с ДКП, а в ДКП прописать условие в духе "Продавец обязуется освободить Объект, передать его Покупателю и подписать акт приема-передачи в течении 14 дней с момента государственной регистрации", то регистрацию на эти самые 14 дней и приостановят. Цитата:
Перефразирую вопрос: "сервис безопасных расчетов" и "счет эскроу" - это одно и то же, или нет? Или даже так: когда банк говорит "будет использоваться сервис безопасных расчетов"- подразумевает ли это заключение договора эскроу, или что-то другое, или нельзя сказать однозначно? |
|
В Минюст Цитата Спасибо |
15.10.2021, 19:22 | #4 |
Пользователь
Регистрация: 09.02.2013
Адрес: Россия / Крымская обл. /
Сообщений: 92
Благодарности: 12
Спасибо: 1
Обратиться по нику Цитата выделенного |
Дополнение: сегодня был в банке, где мне прямым текстом сотрудница подтвердила, что для сделки использованием сервиса безопасных расчетов будет заключен договор эскроу, но что при этом банк на себя не берет никаких обязательств по подтверждению факта сделки - только обязательство проверить соответствие принесенного им после регистрации документа тем признакам, которые будут указаны в договоре. Что это за "эскроу" такое, если банк не берет на себя никаких обязательств, и чем тогда такой сервис радикально отличается от передачи денег через ячейку?
|
В Минюст Цитата Спасибо |
15.10.2021, 20:18 | #5 | |
Модератор
Регистрация: 10.06.2011
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. / Раменское
Сообщений: 14,606
Благодарности: 0
Поблагодарили 3,484
раз(а) в 3,364 сообщениях
Обратиться по нику Цитата выделенного |
Если ДКП предусмотрено, что объект передается после регистрации перехода ПС, то ежу понятно, что по причине непредставления передаточного акта регистрация приостановлена не будет.
Требовать эскроу-агент может что угодно, однако закон не предписывает представлять документы, подтверждающие возникновение соответствующего обязательства. Цитата:
Все верно. А с какого куста он будет брать на себя иные обязательства? |
|
В Минюст Цитата Спасибо |
16.10.2021, 04:40 | #6 | ||||
Пользователь
Регистрация: 09.02.2013
Адрес: Россия / Крымская обл. /
Сообщений: 92
Благодарности: 12
Спасибо: 1
Обратиться по нику Цитата выделенного |
Цитата:
Цитата:
Цитата:
Цитата:
"При аккредитиве банк выступает всего лишь в качестве «денежного посредника», а вся ответственность за выполнение обязательств лежит на покупателе и продавце. При расчетах в форме эскроу, на банке лежит полная ответственность за тщательную проверку выполнения условий сделок." https://novostroev.ru/articles/eskro...em-razlichiya/ "для открытия счета эскроу заключается договор с тремя сторонами: банком, плательщиком и получателем. В основе осуществления платежей со счета эскроу в пользу получателя всегда лежит факт исполнения сделки. В этой связи перед осуществлением платежа в пользу получателя банк всегда производит проверку исполнения договора" https://iptg.ru/press/articles/schet...hem-otlichiya/ "При аккредитиве ответственность за выполнение условий сделки ложиться полностью на покупателя и продавца, по счетам эскроу – на банк. Имеется ввиду, что выплата денег при аккредитивной форме расчетов осуществляется при наличии всех документов, предусмотренных договором, независимо от их содержания и соответствия договорным условиям. А при использовании счетов эскроу банк обязан полностью контролировать и проверять выполнение сделки от самого начала до ее завершения." https://rusfingazeta.com/schet-eskro...tiv-otlichiya/ Так что в РНКБ, по всей видимости, какой-то не очень-то эскроу... одно название "эскроу", но без ответственности банка. |
||||
В Минюст Цитата Спасибо |
19.10.2021, 08:41 | #7 | |
Модератор
Регистрация: 10.06.2011
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. / Раменское
Сообщений: 14,606
Благодарности: 0
Поблагодарили 3,484
раз(а) в 3,364 сообщениях
Обратиться по нику Цитата выделенного |
Не является.
Цитата:
Собственно, такое условие можно согласовать, но изначально у эскроу-агента такой обязанности нет. Но эскроу-агент может включить такое условие в проект договора. |
|
В Минюст Цитата Спасибо |
19.10.2021, 14:43 | #8 |
Пользователь
Регистрация: 09.02.2013
Адрес: Россия / Крымская обл. /
Сообщений: 92
Благодарности: 12
Спасибо: 1
Обратиться по нику Цитата выделенного |
Тогда шиш он от меня получит, а не договор а то здравствуйте - как на себя, так мы никаких обязанностей не берем, а как на клиента - так обязанность расписаться за действие, которое еще ни разу не совершено (получение денег). В общем, главное, что универсальных (/государственных) требований подписывать договора на столь жестких условиях - нет, а значит - или продавлю этого самого агента на адекватные условия, или потребую обычную передачу денег через ячейку. Спасибо еще раз!
|
В Минюст Цитата Спасибо |
15.11.2021, 22:17 | #9 |
Пользователь
Регистрация: 09.02.2013
Адрес: Россия / Крымская обл. /
Сообщений: 92
Благодарности: 12
Спасибо: 1
Обратиться по нику Цитата выделенного |
Если вдруг кому-то будет интересно, "чем дело кончилось": сделка завершена, и сегодня я даже подержал в руках деньги (от кассы до ячейки). Я зря подозревал и покупателя, и агента, и при этом совершенно зря не ждал подвоха от банка. В четверг, когда нам выдали зареганные договоры в МФЦ, раскрыть эскроу получилось быстро и просто лишь по одной причине: покупатель пошел мне навстречу, мы вместе сходили в банк и использовали единственную выписку из ЕГРН (которую выдают почему-то покупателю, хотя по идее продавцу она нужнее - чтобы получить деньги). РНКБ, всё-таки, чудовищный банк... даже при том, что были удовлетворены оба его условия для получения денег с эскроу (предоставление зареганного договора и выписки), всё равно почему-то пришла некая смска покупателю, и только когда ввели присланный ему код - деньги перешли со счета эскроу на мой счет (но потом еще потребовалось полтора рабочих дня, чтобы заказать и получить наличку). В общем и в целом, как я понял - не так страшен сам эскроу, как банк, который эту услугу предоставляет...
|
В Минюст Цитата Спасибо |
16.11.2021, 20:02 | #10 | |
Пользователь
Регистрация: 16.11.2021
Сообщений: 1
Благодарности: 0
Поблагодарили 0
раз(а) в 0 сообщениях
Обратиться по нику Цитата выделенного |
Цитата:
|
|
В Минюст Цитата Спасибо |
|
|
«Закония» в соц. сетях