[lysvm]

Добрый день. Ситуация такая.
В 2011 году 2 человека приватизировали здание.
В 2013 году участок поставили на КУ.
В 2014 году эти же люди заключили договор приватизации ЗУ.
Один из покупателей полностью выплатил свою часть стоимости.
Второй тянул резину.
В 2017 году Департамент подал на него в суд, по решению которого в него взыскали часть стоимости и пени.
В 2019 году покупатель-должник выплатил задолженность по договору купли-продажи.
В 2022 году ЗУ сняли с КУ, как временный.
Сейчас 2023 год, и покупатель, который тянул резину, проснулся и хочет оформить ЗУ.
Первым делом, я, претворившись, что ничего не знаю о снятии с учета, направил в Департамент предложение исполнить договор и предоставить акты приема-передачи ЗУ. В ответ Департамент направил нам ответ:
- приложил акты приема-передачи,
- сообщил, что 31.01.2023 откорректировал пени в соответствии с решением суда,
- уведомил, что договор не может быть исполнен в соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК РФ, т.к. отсутствует предмет договора купли-продажи.
Вопрос - что делать?
Мне и покупателям видятся несколько возможным (с нашей точки зрения) вариантов решения задачи:
1. (мой вариант) расторгнуть договор, вернуть деньги за ЗУ и всю процедуру повторить. Возможно, что цена сейчас будет даже меньше.
2. (вариант покупателя) сформировать участок заново и зарегистрировать его по тому же самому договору купли-продажи.
3. (вариант Департамента) подать в суд на Кадастровую палату, чтобы обязать ее восстановить ЗУ на КУ.
Рассмотрим все варианты, как их вижу я:
1) Ввиду того, что после расторжения договора Департаменту придётся возвращать деньги из городской казны, миром она этого сделать не захочет. Возможно, что она заявит, что прошёл срок исковой давности по требованию о расторжении договора в судебном порядке. Но я думаю, что ответ Департамента (корректировка пени, передача актов приема-передачи) можно рассматривать, как действия, направленные на сохранение договора и следовательно обнуляющие срок исковой давности.
2) По варианту покупателя: возможно я не прав, но мне кажется, что предметом договора является индивидуально определенный объект - земельный участок с конкретным кадастровым номером, а вновь сформированный участок будет в любом случае иметь уже другой кадастровый номер, и будет уже другим ЗУ. Департамент вряд ли сможет изменить предмет договора, т.к. распоряжение о приватизации принято в отношении опять же ЗУ с другим кадастровым номером. Кроме того, новый ЗУ будет иметь другую кадастровую стоимость, что опять же может привести к пересмотру цены договора. И всё это может вызвать вопросы у контролирующих органов. Поэтому Департамент на это не пойдет (опять же я могу ошибаться).
Поэтому я предложил записаться самому покупателю на прием к руководителю Департамента, чтобы выяснить эти моменты.
3) По варианту, предложенному сотрудником Департамента: я почитал практику, и думаю, что требование о восстановлении ЗУ на КУ, если оно будет предъявлено Роскадастру (преемнику Кадастровой палаты), должно подавать в порядке административного судопроизводства, но в этом случае должны быть 2 условия:
- нарушение Кадастровой палатой требований закона,
- нарушение прав покупателя.
По первому условию я не нашёл положительной практики. Но и по второму условию, ВС РФ и кассационные суды пишут, что заявителю ничего не мешает провести всю процедуру заново, т.е. права не нарушены.
Возможно существует еще один - 4-й вариант - подать в суд на департамент и обязать его исполнить договор, привлечь Роскадастр как 3-е лицо и как бы в целях обеспечения возможности исполнения решения суда об обязании Департамента исполнить договор купли-продажи попросить суд указать, что данное решение является основанием для восстановления ЗУ на КУ. Но вот, что из этого может выйти, предсказать трудно.
Коллеги, у кого был такой опыт, помогите, пожалуйста. Конечно, покупатели сами виноваты, что протянули время, но в той или иной степени, все люди - прокрастинаторы, и это не основание подарить Департаменту 400т.р.
Заранее всех благодарю.