[Леканор]

пять лет назад была совершена сделка купли-продажи комнаты. продавцом была бабуля 80 лет, которая понятия не имеет о данной сделке. покупателем - девушка с пропиской Калужской области. спустя пять лет мне необходимо расторгнуть данную сделку.
Что имеется:
1. договор купли-продажи комнаты с исправлениями. (в каких случаях исправления допустимы?)
2. отсутствие акта приема-передачи недвижимости и получения денег за нее.
3. большая вероятность, что бабулю заставили обманным путем подписать необходимые документы.
4. отсутствие согласия всех совершеннолетних граждан проживающих в данной квартире (как обычно оно оформляется и у кого находится после свершения сделки?)
5. нотариус, оформлявший сделку больше не действует.
6. место нахождения девушки, ставшая покупателем, неизвестно.
7. налоги не платятся, коммунальные платежи оплачивает по-прежнему бабуля.
вопросы:
1. достаточно ли оснований, чтобы расторгнуть данную сделку?
2. можно ли доказать, а главное как, что бабулю обманным путем заставили подписать документы и денег не платили?
3. исчерпывающий перечень доказательств для суда?
4. явка бабули и свидетелей в суд обязательна или можно ограничится писменной формой их объяснений, или излишне вообще их объяснения?
5. в суд какой юрисдикции подавать подобный иск?
6. если девушка-покупатель будет ответчиком, которая зарегистрирована в Калужской области, то обязательно подавать иск по месту ее жительства, или можно по месту новой, так называемой собственности, т.е. предметом искового заявления?
7. она где-то в Москве живет, но установить место пребывания не представляется возможным, хотя переодически интересуется состоянием бабули у соседей. имеет ли смысл рассматривать данную соседку, как свидетеля? и насколько есть в ней надобность?
8. в иске чьи данные указываются? истца, или его представителя, или того и другого?
9. в каких конкретных действиях заключается обращение к ответчику в досудебном порядке, и каким образом, если его место нахождение неизвестно?
10. когда именно и в какой форме требовать с ответчика расходы связанные с издержками? если ее не представляется возможность розыскать, кто возместит?

[Al_]

Вам нужно не расторгнуть данную сделку, а признать ее недействительной /не заключенной.


По документам:

• Какие исправления по тесту Договора? Исправления сопровождаются подписями сторон и надписью «исправленному верить и т.д.»? Договор купли-продажи зарегистрирован или нотариально заверен? На договоре есть отметка о проведении регистрационных действий ФРС? Вы делали запрос в ЕГРП? Какой ответ?
• По тексту договора Акт приема-передачи предусмотрен? Если предусмотрен, то нужно делать запрос о его наличии в регистрационной службе (нужно убедиться в том, что его не было или наоборот)? Запрос от собственника или через суд.
• Подпись обманным путем (заявление в милицию.) – даже для того чтобы ее не продали еще несколько раз и тогда судиться будет сложно, т.к. в итоге последний покупатель будет признан судом добросовестным.
• Чтобы ответить на вопрос о согласии: Квартира была приватизирована только на одного собственника? Как она была предоставлена? По договору социального найма? На сколько человек? Почему не участвовали в приватизации? Возраст лиц, прописанных в квартире, на дату продажи квартиры? Орган опеки и попечительства принимал участие в продаже?
• Нотариус сдает дела в архив. Сделать запрос!
• Место жительства не важно.

Ответ на вопросы:

• Основания есть для признания сделки незаключенной - но нужно выяснить полную картину до обращения в суд. (В ОВД заявление писать нужно сейчас). Иск о расторжении может будет отклонен из-за пропуска срока давности.
• Дело подлежит рассмотрению по месту нахождения имущества.
• Свидетели нужны. + уголовное дело;
• Ответчиком будет девушка-покупатель + ФРС;
• Расходы появятся в процессе рассмотрения дела! (экспертизу подчерка нужно будет сделать!)

[Леканор]

исправления в двух местах:
- одна ошибка в данных продавца (номер дома указан неверно) карандашом зачеркнута
- в пункте, где речь идет о квартире, данное слово исправлено ручкой на комнату. внизу есть сноска, исправленному верить.
Но дополнительных подписей и печатей нет. Только в правом углу штам палаты и круглая печать.
Договор и нотариально заверен, и зарегистрирован, однако запрос в ЕГРП только в понедельник буду делать.
В договоре есть пункт о передаче комнаты по подписываемому ими передаточному акту
вопрос: запрос о наличии передаточного акта делать совместно с вышеуказанным запросом? или отдельно в той регистрационной палате, где регистрировался?
что касается приватизации квартиры, то речь идет о коммунальной квартире, а в частности о приватизации комнаты. что касается согласия других граждан, то имеется в виду о преимущественном праве покупке комнаты в коммунальной квартире, а не о сособственниках.
вопрос: отсутствие согласия всех совершеннолетних граждан проживающих в данной квартире на преимущественное право (как обычно оно оформляется и у кого находится после свершения сделки?)
еще что примечательно здесь, что и о приватизации, которая состоялась тремя месяцами раньше, нежели договор купли-прдажи, бабуля тоже не в курсе.
по телефону в нотариате мне ответили, что запрос только от суда.
вопрос: могу ли я сделать этот запрос от имени бабули и что конкретно я должна запросить в нотариате? почему они ссылаются на суд?
заявление было написано в прокуратуру, но о возбуждении уголовного дела, пока ничего неизвестно. для суда нужно что-либо представлять от прокуратуры?
а подчерковедческую экспертизу обязательно назначать, если и так видно, что почерк бабули?
почему сроки давности могут быть пропущены, если это все только, что вскрылось?
а почему эта сделка считается незаключенной? ведь она, хоть и с нарушением, но прошла регистрацию.
а 199 ст. ГК. где говорится, что исковая давность не повод отказать, если другая сторона не заявит об этом?
а неизвестность место нахождения ответчика не будет поводом для отказа в рассмотрении искового заявления?
Полная картина примерно такая.
В сентябре 2004 года была приватизирована комната в коммунальной кввартире. в декабре того же года возник договор купли продажи. так называемый покупатель - это девушка, снимавшая соседнюю комнату. года через два ее оттуда выгнали, за что неизвестно. коммунальные платежи по квартире оплачивались через банк, по договору с субсидии.
что кввартира давно принадлежит не бабушке выяснилось случайно, когда обратили внимание, что фамилия стоит не бабушкина - это произошло недавно. вот теперь ломаем голову, как вернуть комнату бабушке.
а почему не на все вопросы ответили?

[Аллид]

Леканор, а Вы, простите, кем доводитесь бабуле или зачем Вам это надо? Без обид, но сейчас столько аферистов!

[olga-volga]

Вопросов, конечно, многовато...Отвечу пока на некоторые...
Но сначала...
Вы, наверное, хотите признать договор недействительным, а не расторгнуть его?
Потому что расторгнуть договор, по которому все обязательства сторон уже исполнены (договор прекратил свое действие), невозможно.
Можно только признать его недействительным (незаконным) или не заключенным.
1. Исправления допустимы, если они заверены нотариусом, удостоверявшим сделку ("исправленному верить" и подпись нотариуса);
2. А вот это уже интересно...Получается, что исполнения по сделке не было...А чем, вообще, тогда удостоверяется право соб-ти девушки? Свидет-во о рег. права соб-ти есть?
3. догадки судом не принимаются во внимание4

[olga-volga]

4. Согласие (в нотариальной форме) требуется только супруга или сособственников, а не всех проживающих в квартире;
7. А почему ком. платежи платит бабуля? Лицевой счет тоже не переоформлялся? Жить в квартире продолжает...о сделке понятия не имеет...А была ли она вообще, и как это происходило?
1. А что тут вообще расторгать, если сделки не было?
5. районный по месту нахождения квартиры
8.данные истца - обязательно, представителя - по желанию (можно просто предоставить доверенность)

[olga-volga]

По закону, переход права соб-ти на недвиж. им-во и договор купли-продажи жилого помещения подлежат обязательной гос. регистрации в ФРС. На договоре есть отметка ФРС? Выясните для начала это, заказав выписку из ЕГРП...Если сделка не проходила регистрацию, то право собственности у девушки вообще не возникло...Если до "продажи" бабуля регистрировала свое право и договор приватизации или купли-продажи, и в выписке останутся ее данные как собственника, то она им остается до сих пор...Если дадут Сообщение об отказе в предоставлении информации ввиду ее отсутствия - значит, опять таки бабуля остается собственницей...А вот если в Выписке будут данные девушки - тогда надо признавать договор незаключенным...
Срок исковой давности - 3 года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

[olga-volga]

Договор купли-продажи жилого помещения подлежит госуд. регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст. 558 ГК)

[Леканор]

1. Вы правы, аферистов сейчас много. и эта сделка является одной из форм аферы, только совершенная другим лицом. как видите все украли до меня, поэтому мне остается как всегда, неблагодарное дело, т.е. в данном случае, защитить права бабули и вернуть ей ее комнату.
2. вообще изначально я хотела признать ее недействительной, но не уверена, что достаточно для этого оснований. а вот для расторжения есть хотя бы тот факт, что бабуля денег не получила (т.е. покупатель не вполнил свое обязательство). К тому же есть основания полагать, что новый, так называемый собственник, не платит налоги и коммунальные платежи за новую собственность.
3. да, единственное что есть - это договор купли-продажи заверенный нотариусом и зарегистрированный в регистрационной палате. Никаких актов приема-передачи нт, в понедельник собираюсь делать запрос в ЕГРП.
4. что касается этого пункта, то по закону при продаже комнаты в коммунальной квартирепреимущественное право имеют соседи, о чем должна быть запись, где продавец предложил, а соседи отказались. Это же не догадки, а нарушение ГК.
5. лицевой счет переоформлен и там значатся данные нового собственника, просто на это никто долго не обращал внимания. бабуля старая. а счета оплачиваются безналом через банк, куда сначала на счет приходит субсидия, а потом с него автоматически списывается коммуналка.
6. вся проблема в том, что и приватизация прошла в неведении от бабули. как такое произошло неизвестно, т.к. бабуля утверждает, что ничего не подписывала, но за 5 лет она могла и забыть, а ей могли и не объяснить, что она подписывает, опоили, или что-то вкололи.

[olga-volga]

Необходимо запрашивать полностью рег. дело из ФРС...Но сделать это можно только через суд...Если в деле будут действительно отсутствовать акт приема-передачи и расписка об оплате - значит, регистрация произведена незаконно...и можно будет признавать ее недействительной - ответчиком будет и ФРС, и девушка

Сообщение от Al_

По тексту договора Акт приема-передачи предусмотрен?

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК). Акт может быть и не предусмотрен договором, но все равно необходим...Как еще продавец докажет, что он передал имущество?

Сообщение от Al_

т.к. в итоге последний покупатель будет признан судом добросовестным.

Не факт! Добросовестность сейчас в судебной практике надо еще доказать! И это не так просто, как кажется...

Сообщение от Al_

Нотариус сдает дела в архив. Сделать запрос!

Нотариус отвечает на запрос только суда! Такова практика...
При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ (п. 6 ст. 42 ЖК).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п.2 ст. 250 ГК). Следовательно нотариального согласия не требуется, нужно только подождать 1 мес. перед продажей.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК).

Сообщение от Леканор

почему сроки давности могут быть пропущены, если это все только, что вскрылось?

Срок ИД не пропущен, если докажете, что узнали только что...

Сообщение от Леканор

а почему эта сделка считается незаключенной? ведь она, хоть и с нарушением, но прошла регистрацию.

Как я уже писала, договор считается заключенным с момента гос. регистрации, а раз регистрация прошла, значит оспаривать надо именно ее - признавать ее незаконной и отменять...

Сообщение от Леканор

а 199 ст. ГК. где говорится, что исковая давность не повод отказать, если другая сторона не заявит об этом?

Вы правы, если ответчик прямо не заявит о применении срока ИД, решение будет вынесено...

Сообщение от Al_

Иск о расторжении может будет отклонен из-за пропуска срока давности.

Не может... Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности (п.1 ст. 199 ГК)

Сообщение от Леканор

а неизвестность место нахождения ответчика не будет поводом для отказа в рассмотрении искового заявления?

Суд может приостановить дело в случае розыска ответчика (ст. 216 ГПК)
А в исковом Вам следует указать последний известный адрес ответчика - тот, что указан в договоре к-п.

Сообщение от Леканор

да, единственное что есть - это договор купли-продажи заверенный нотариусом и зарегистрированный в регистрационной палате

Что конкретно написано в отметке рег палаты?