[Watson]

Добрый день, уважаемые господа Юристы и Адвокаты.
У меня такой вопрос: стоит ли тратить время и деньги в моем положении.
Я владею, на правах «собственность» (не долевое) нежилым помещением в торговом комплексе, который находится в небольшом сибирском провинциальном городке. В 2004 году, ИП Мариарти (имена вымышленные) было выкуплено бетонное здание бывшего комбината общей площадью 8000 кв/м, в том же году здание реконструировано под Торговый Комплекс (далее ТК) назовем его «Дадли» и введено в эксплуатацию. Площади 5000 кв/м оформлены в собственность ИП Мариарти. Оставшаяся часть площадей от 100 – до 1500 кв/м, была распродана им в частную собственность другим ИП, общим числом 8 человек. В государственном свидетельстве каждого владельца имеется запись: «собственность». Все наши помещения находятся под одной крышей, высота потолков 7 метров, разделены стенами и перегородками 2-х метровой высоты из кирпича и гипсо-картона (без перекрытий), используются для розничной торговли и сдачи в аренду другим ИП. Мне и Ш. Холмсу, принадлежат Торговые Помещения по 300 и 100 кв/м.
Однако, с 2009г ИП Мариарти неожиданно стал проявлять нетерпимость к остальным собственникам ТК «Дадли», осуществляя практические меры по созданию невыносимых условий для добрососедских отношений, а так же нашей дальнейшей коммерческой деятельности, заключающиеся в следующем (из последнего):

1 февраля 2012г, без предварительного согласования с собственниками, внутри Торгового Комплекса «Дадли», в плотную к нашим помещениям, начаты работы по реконструкции Торгового Помещения принадлежащего ИП Мариарти. Данная перестройка, отрезает все наши помещения от свободного доступа к местам общего пользования и выходу из ТК «Дадли», делая наших сотрудников, клиентов и покупателей уязвимыми в случае ЧП, а так же делая невозможным использование наших площадей по назначению. Реконструкция проводится с изменением первоначального плана той части ТК «Дадли», которую мы используем совместно с ИП Мариарти, начиная с 2004г.
Круглосуточно проводятся строительные и сварочные работы, снос капитальных стен, разрушено помещение общественного туалета, вскрыты полы и произведена замена половой керамической плитки и потолка, потолочного освещения, начато строительство второго этажа в двух метрах от фасадных стеклянных перегородок наших помещений. Закончена установка застекленных стен-панелей перед нашими площадями, полностью перекрывая выходы и препятствуя тем самым проходу пожарных служб и охраны. Отныне мы полностью изолированы от мест общего пользования, куда сегодня мы пока еще можем проходить, через территорию строительной площадки, которую ИП Мариарти с 1 апреля 2012г. предполагает сдать в аренду другим предпринимателям, а именно для супермаркета Бытовой Техники. Для этого собственно и производится вся эта переделка.
В связи со всеми этими событиями функционирование наших магазинов стало практически невозможным. Наши покупатели имеют сложности с проходом к нашим помещениям через территорию стройки. По причине производимого строительного шума, сильной запыленности строительной пылью и запаха краски, работа магазинов на наших торговых площадях затруднена. В связи с этими событиями нам нанесен моральный и материальный ущерб.

Несмотря на то, что на момент закрытия проходов ведущих к нашим помещениям, нами полностью и своевременно оплачены все счета по обслуживанию и охране необходимых для доступа коридоров, мы оказались лишены всякой возможности использовать эти проходы и места общего пользования в соответствие с прямым назначением и первоначальным планом расположения проходов в местах общего пользования в ТК «Дадли», для всех собственников, от 2004г. 18 февраля мы обратились с письмом к ИП Мариарти с просьбой разъяснить ситуацию, он на это письмо нам не ответил. В ответ на устные вопросы, объясняет происходящее тем, что территория принадлежит ему и он вправе там делать все, что считает нужным и как нужно, без согласования с другими собственниками. Косвенно предлагая выкупить наши площади.
К сожалению, договора о сервитуте у нас нет, хоть мы и готовы были бы его обсудить и подписать. Однако, ИП Мариарти, открыто дает нам понять, что в случае если мы подадим иск в суд, он будет считать это объявлением ему «войны».
На сегодня, мы написали обращение в Службу строительного надзора Красноярского края, с целью помочь разобраться в правомочности ведущейся перепланировки.
Однако, возможно ли вообще, в нашей ситуации вернуть все к исходному положению? Насколько прогноз может быть благоприятен в нашем частном случае?

С уважением, док Ватсон.

[Денис1981]

Я считаю вам может и должен помочь суд, если конечно, Мариарти его не купит, но все же есть апелляция, кассация и надзор в ВС РФ.
Подайте иск к нему на основании ст.304 ГК РФ.
Статья 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Это ваш случай. Фактически купив часть помещений ТК вы (все остальные ИП) приобрели право пользования и общим имуществом - несущие стены, крыша, пол и т.п. По аналогии с многоквартирным жилым домом (МКД), смотрите об этом в ЖК РФ (для понимания аналогии), здесь тоже самое, разве нет!?
Входы/выходы, лестницы, места общего пользования (туалеты), всё это если уж не общее имущество, то хотя бы оно находится в общем пользовании всех собственников помещений.
Только суд может разрешить ваш спор (ст.11, 12 ГК РФ) и восстановить нарушенное право. Жалобы в разные надзорные органы нужны, пишите, но они не решают вопрос по существу, зато помогут выявить все нарушения допущенные при реконструкции ответчиком.
В иске требуйте возместить ущерб, в том числе упущенную выгоду ст.15 ГК РФ.
Статья 15. Возмещение убытков.
1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
Взыскание компенсации морального вреда закон в данном случае не предусматривает.

Сообщение от Watson

В ответ на устные вопросы, объясняет происходящее тем, что территория принадлежит ему и он вправе там делать все, что считает нужным и как нужно, без согласования с другими собственниками.

Нет это не так.
И я не думаю, что здесь нужно просить установить сервитут, хотя тоже не исключаю этот вариант, так как это на будущее снимет все вопросы и Мариарти уже не сможет реконструировать помещения так как ему хочется.
А сам ТК, как здание, на кого зарегистрирован в ЕГРП, на Мариарти?

[Watson]

Сообщение от Денис1981

Жалобы в разные надзорные органы нужны, пишите, но они не решают вопрос по существу, зато помогут выявить все нарушения допущенные при реконструкции ответчиком.

Спасибо. Как Вы считаете, стоит ли писать жалобу в прокуратуру и ФАС?

Сообщение от Денис1981

В иске требуйте возместить ущерб, в том числе упущенную выгоду ст.15 ГК РФ.
Статья 15. Возмещение убытков.
1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Упущенную выгоду можно попытаться вернуть, это в основном потери от ухода наших арендаторов (при чем, все они съехали к Мариарти). Нужно будет, попытаться поднять этот вопрос. НО наверное, это не в первом иске? Или уже в первом иске нужно указать на такое требование?

Сообщение от Денис1981

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Сообщение от Денис1981

Взыскание компенсации морального вреда закон в данном случае не предусматривает.

Спасибо, ясно. Жаль.)

Сообщение от Денис1981

Нет это не так.
И я не думаю, что здесь нужно просить установить сервитут, хотя тоже не исключаю этот вариант, так как это на будущее снимет все вопросы и Мариарти уже не сможет реконструировать помещения так как ему хочется.

Хм...
А у нас уже готово письмо к нему с предложением установить сервитут. Тогда отправлять не будем.

Сообщение от Денис1981

А сам ТК, как здание, на кого зарегистрирован в ЕГРП, на Мариарти?

Здание оформлено на ООО Мариарти или его супругу. Ибо названо именем его жены.)

[Watson]

Сообщение от Денис1981

Я считаю вам может и должен помочь суд, если конечно, Мариарти его не купит, но все же есть апелляция, кассация и надзор в ВС РФ.
Подайте иск к нему на основании ст.304 ГК РФ.
Статья 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения.

Как на Ваш взгляд, может ли облегчить участь нашего иска, Постановление пленума ВАС № 64 от 23 июля 2009г.
Достаточно подробное на мой взгляд.
В частности:

Цитата:Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
2. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
...
5. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.
...
9. В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ)".

Вот только право собственности у нас не долевое, а согласно гос.свидетельству регистрации формулировка такая: "собственность". Имеем ли мы в этом случае, согласно этой статье, указанные в ст. преимущества, такие как право на общее имущество (коридоры, проходы, общественные туалеты в ТК)?

[Watson]

П. Мариарти, является генеральным директором ООО «Дадли», ООО "Автосервис", является собственником ООО «Канпур тепловые сети», состоит в «Совете по содействию развитию малого и среднего предпринимательства на территории города»…
01 марта 2012г., в полдень, по времени Красджтауна, П. Мариарти узнал о нашем письме в Стройнадзор. В 17.00ч. нашим сотрудникам раздали письменные уведомления от имени ООО «Автосервис» о предстоящем отключении электроэнергии в наших помещениях, «в связи с возросшими нагрузками на сети подстанции ТП349А, линия будет отключена на неопределенный срок». Подписано исполняющим директором «Автосервис».

[Денис1981]

Сообщение от Watson

Цитата:Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Вот это я как раз и имел ввиду.

Сообщение от Watson

9. В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Значит есть, что вам требовать, есть суд.практика, да ещё какая - относительно свежее Постановление ВАС РФ! Ссылайтесь непременно в иске и в прениях на него.

Сообщение от Watson

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Сообщение от Watson

Вот только право собственности у нас не долевое, а согласно гос.свидетельству регистрации формулировка такая: "собственность". Имеем ли мы в этом случае, согласно этой статье, указанные в ст. преимущества, такие как право на общее имущество (коридоры, проходы, общественные туалеты в ТК)?

Из прочитанного постановления ВАС РФ вы, как я вижу, ничего не поняли. Требуйте в иске признать за вами право общей долевой собственности на общее имущество здания (ТК).
Были бы у вас были доли на общее имущество и проблем бы не было таких.
Имеете. Подавайте иск.

[Денис1981]

Сообщение от Watson

01 марта 2012г., в полдень, по времени Красджтауна, П. Мариарти узнал о нашем письме в Стройнадзор. В 17.00ч. нашим сотрудникам раздали письменные уведомления от имени ООО «Автосервис» о предстоящем отключении электроэнергии в наших помещениях, «в связи с возросшими нагрузками на сети подстанции ТП349А, линия будет отключена на неопределенный срок». Подписано исполняющим директором «Автосервис».

Все фиксируйте, составляйте акты, моментально письменно реагируйте на происходящее претензиями.
Вот вам еще одно требование для взыскания материального ущерба, в том числе упущенной выгоды.
Что касается нагрузки "возросшей" на сеть, запросите подтверждение в уполномоченной организации - Электросети или Энергосбыт и т.п.
Пишите жалобы и в прокуратуру, и в ФАС и т.п. Только с иском не затягивайте.

[Watson]

Сообщение от Денис1981

Значит есть, что вам требовать, есть суд.практика, да ещё какая - относительно свежее Постановление ВАС РФ! Ссылайтесь непременно в иске и в прениях на него.

ок, спасибо.

Сообщение от Денис1981

Из прочитанного постановления ВАС РФ вы, как я вижу, ничего не поняли.

похоже.

Сообщение от Денис1981

Требуйте в иске признать за вами право общей долевой собственности на общее имущество здания (ТК).
Были бы у вас были доли на общее имущество и проблем бы не было таких.
Имеете. Подавайте иск.

Ок. На сегодня, мы готовим пакет документов, для подачи иска.

[Watson]

Сообщение от Денис1981

Все фиксируйте, составляйте акты, моментально письменно реагируйте на происходящее претензиями.
Вот вам еще одно требование для взыскания материального ущерба, в том числе упущенной выгоды.
Пишите жалобы и в прокуратуру, и в ФАС и т.п. Только с иском не затягивайте.

Сегодня ездили в ФАС, в понедельник отвезем им пакет документов.

Сообщение от Денис1981

Что касается нагрузки "возросшей" на сеть, запросите подтверждение в уполномоченной организации - Электросети или Энергосбыт и т.п.

Спасибо, огромное Денис, за совет. Сделаем на следующей неделе.

[Watson]

Сообщение от Денис1981

Все фиксируйте, составляйте акты, моментально письменно реагируйте на происходящее претензиями.
Что касается нагрузки "возросшей" на сеть, запросите подтверждение в уполномоченной организации - Электросети или Энергосбыт и т.п.
Пишите жалобы и в прокуратуру, и в ФАС и т.п. Только с иском не затягивайте.

Уважаемый Денис, сегодня находясь в командировке, мною составлено письмо-просьба в ФАС. Завтра днем, я намерян подготовить пакет необходимых документов для приложения к этому письму.

Сегодня же, моим другом Ш.Холмсом отправлено письмо (с уведомлением) на имя п. Мариарти с предложением объяснить происходящее. В письме мы так же уведомляем его, что в случае игнорирования им этого повторно отправленного письма, нами принято решение, с возникшими по настоящему делу вопросами, обратиться к правосудию РФ, что мы и планируем сделать в установленном законом порядке.