[arraga]

Привет. Нужен совет. Ситуация - есть мини-коммуналка (2 комнаты, моя 20кв.м и соседняя 12кв.м). Получается два собственника. В маленькой комнате жил парень (собственник) больше 6ти лет. Проблем особых не было, как-то уживались. Примерно полгода назад он продал комнату, новый собственник решил сдавать её в аренду. Начались неприятности. За полгода уже третий жилец меняется. Кто-то мусорит, кто-то хамит, кто-то в туалете по полчаса сидит и так далее. Какие с точки зрения закона у меня есть возможности для урегулирования этой ситуации? Новый хозяин комнаты считает, что это я виноват, не могу уживаться с новыми соседями, угрожает что вселит совсем неадекватов. Я считаю, что он меня пытается выжить, принудить продать комнату, сделав жизнь невыносимой. Слышал, что если в коммуналке комната сдаётся в наём, собственник должен получать согласие других собственников на вселение новых жильцов. Также слышал, что он обязан делать временную регистрацию новым жильцам, а такая регистрация в свою очередь возможна только при согласии всех проживающих в коммуналке.

вот что сходу нашел:
https://pravo163.ru/vs-zapretil-pods...sya-idti-v-sud ВС запретил подселять в коммуналку квартирантов без согласия других жильцов. Если соседи против, придется идти в суд

https://spb.ldpr.ru/events/osnovnye-...alnoi-kvartire Коммунальная квартира, правила проживания в которой содержатся в ст. 30 ЖК, может иметь нескольких владельцев или арендаторов. Они могут сами жить в недвижимости или сдавать ее в аренду, но в последнем случае на этот процесс надо получить согласие от других граждан.

https://www.9111.ru/questions/12198068/ В квартире два собственника, имеет ли право один собственник без согласия второго заселить квартирантов, коридор, ванна и туалет общего пользования? Ответ: Нет не может, для этого необходимо согласие всех собственников жилого помещения, в противном случае можно обратиться в суд и предъявить еще и моральный вред.

Все три источника говорят о том, что без моего согласия сосед не может вселять новых нанимателей в свою комнату. Вопрос - какие правовые акты это регулируют? Кто может подсказать статьи, пункты, постановления и т.д. с номерами и датами?

Почитал многочисленную судебную практику по этому вопросу за последние годы, камнем преткновения как я понял является:

ГК РФ Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Эту статью юристы и суды трактуют по-разному, соответственно и решения разные - чаще выносят решение о выселении, т.к. другие собственники не давали своего согласия на использование общего имущества.

[Геральт из Ривии]

Позиция ВС РФ неизменна лет 7.

Предоставление собственником комнат в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнат другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире.

См., в частности, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 12.01.2021 N 5-КГ20-149-К2.

[arraga]

Сообщение от Геральт из Ривии

Позиция ВС РФ неизменна лет 7.См., в частности, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 12.01.2021 N 5-КГ20-149-К2.

Внимательно прочитал. В этом определении лично мне непонятны 2 момента:


1. Ссылка на части 2 статьи 76 Жилищного кодекса - но там говорится о Поднаеме жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Хотя дело рассматривалось о полностью приватизированной коммуналке - как и мой случай.


2.

"Вместе с тем порядок использования общего имущества в коммунальной квартире Жилищным кодексом Российской Федерации не урегулирован" - и делается береброс уже на ГК, ст246 и 247

[arraga]

Объясните мне (неюристу) для начала - есть вообще определение коммунальной квартиры? Если например 2х комнатная квартира, в каждой из комнат живут по договору социального найма разные люди - понятно, что это коммуналка. А если одна из комнат приватизирована? А если все комнаты приватизированы и у каждой свой собственник? Я например свою комнату покупал 8 лет назад как обычную недвижимость.


P.S. В вышеуказанном определении ВС видим опять этот "камень преткновения" - ГК РФ Статья 247. В этом определении он трактуется в мою пользу, не спорю. Но! Могу сходу найти немало судебной практики, где наоборот.


Например, ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВС
от 10 октября 2007 г. N 5-Г07-76, цитата:


"ни согласие других собственников жилых помещений в коммунальной квартире, ни указанная в пункте 2.3.6 Перечня справка об отсутствии у проживающих и вселяющихся тяжелых форм заболеваний не относятся к документам, являющимся основанием для вселения гражданина в жилое помещение."

[Zhanna]

Сообщение от arraga

2х комнатная квартира, в каждой из комнат живут по договору социального найма разные люди - понятно, что это коммуналка. А если одна из комнат приватизирована? А если все комнаты приватизированы и у каждой свой собственник?

Все эти варианты - коммунальная квартира, независимо от того, находятся комнаты в собственности граждан или они проживают в них по договору социального найма. Главное отличие коммунальной квартиры от отдельной - в собственности, или в пользовании граждан по ДСН в коммунальной квартире имеются конкретные комнаты.

[Геральт из Ривии]

Сообщение от arraga

1. Ссылка на части 2 статьи 76 Жилищного кодекса - но там говорится о Поднаеме жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Хотя дело рассматривалось о полностью приватизированной коммуналке - как и мой случай.


2.

"Вместе с тем порядок использования общего имущества в коммунальной квартире Жилищным кодексом Российской Федерации не урегулирован" - и делается береброс уже на ГК, ст246 и 247

Аналогия закона.

Сообщение от arraga

Могу сходу найти немало судебной практики

Вам шашечки или ехать? Как я уже сказал,

Сообщение от Геральт из Ривии

Позиция ВС РФ неизменна лет 7.

Сообщение от arraga

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВС
от 10 октября 2007 г. N 5-Г07-76

К обсуждаемому вопросу сей суд. акт отношение имеет весьма косвенное.

Во-первых, в этом деле по сути разрешался вопрос о соответствии федеральному законодательству уже недействующих столичных правил регистрации, которыми вопрос о предоставлении комнат третьим лицам регламентироваться не мог в принципе.
Во-вторых, в оспариваемых пунктах речь шла о вселяемых в качестве членов семьи и участниках ОДС.
В-третьих, действительно такого ограничения права собственности, как наличие согласия собственников всех жилых комнат в коммунальной квартире на вселение собственником в принадлежащую ему комнату членов своей семьи, законодательством не предусмотрено.
Однако предоставление собственником комнат в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнат другим лицам предполагает согласование порядка пользования общим имуществом в такой квартире. И определение порядка пользования таким имуществом не равнозначно определению порядка пользования всей квартирой или получению согласия на вселение в комнату.

[arraga]

Спасибо за ответы, я примерно так и думал, просто хотел убедиться в верности своих выводов. Можете подсказать конкретный алгоритм действий в этом случае? Ну то есть допустим сосед в очередной раз сдал комнату, тут я выхожу и говорю - мол, я не давал своего согласия. Что дальше-то надо делать? Сразу в суд? Или сначала участкового вызвать, чтобы регистрацию проверил? Или в прокуратуру?


Просто в домовом чате мне уже чего только не насоветовали - мол, пожалуйся на соседа в налоговую, напиши в прокуратуру и т.д. Как-то это всё несерьёзно) Просто хочу понять как конкретно надо действовать в сложившейся ситуации - наиболее эффективно и быстро? И главное - законно?

[Геральт из Ривии]

Сообщение от arraga

Сразу в суд?

Для этого нужны доказательства вселения третьего лица.

Подаете в полицию, например, заявление о самоуправстве. Пусть проводят проверку и выносят определение об отказе в возбуждении дела об АП. Ваша цель - фиксация в проц. документе вселения другим участником посторонних лиц.