Старый 19.10.2013, 09:50   #1
Yorayn
Пользователь
 
Аватар для Yorayn
 
Регистрация: 19.10.2013
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. / Москва
Сообщений: 7
Благодарности: 3
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию опцион при аренде недвижимости

для финансирования строительства торгового центра сдать площади в аренду на фазе строительства.
насколько понял, опцион подходит. то есть, есть сумма опциона и есть ставка аренды, которая будет действовать, допустим, через год и в течение трех лет.
применяем дисконт, чтобы заинтересовать арендатора, это понятно.
какие моменты учесть в договоре? предлагаю пообсуждать, так сказать.
есть ли, скажем, люди. которые специализируются на таких договорах?
второй вопрос, попутный: а нужен ли опцион вообще, если возможно заключение аренды с отсрочкой исполнения.
если тема обсуждалась, прошу не ругаться, поиском не нашел, весь форум не читал, да. и образование не юридическое, если что.
спасибо, всем успехов.
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 19.10.2013, 10:00   #2
Сайкин Кирилл Андреевич
Супермодератор
 
Аватар для Сайкин Кирилл Андреевич
 
Регистрация: 19.06.2009
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. / Москва
Сообщений: 28,838
Благодарности: 3,477
Поблагодарили 4,486 раз(а) в 4,315 сообщениях
Записей в дневнике: 95

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Yorayn, зачем усложнять? Тем более, что опцион, по большому счету, всего лишь право, но не обязанность. Не проще ли поподробнее отразить дисконт в договоре?
__________________
Когда в человека кидаешь грязью, помни, что до него она может не долететь. А на твоих руках останется.
Запись на консультацию - http://lawersaykin.ru/
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 19.10.2013, 10:24   #3
Yorayn
Пользователь
 
Аватар для Yorayn
 
Регистрация: 19.10.2013
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. / Москва
Сообщений: 7
Благодарности: 3
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Кирилл Андреевич, спасибо за быстрый ответ.
Ну тут соображения такие. Принципиально как бы опционная схема для этого и делалась. Иначе она зачем?
Поскольку сам не юрист, а юрист есть, но он что-то может, а что-то нет, и вообще за этим надо присматривать, не потому что нет доверия, а потому что имеет вероятность ошибки... то ...
в общем у меня былии соображения сделать аренду с оплатой сейчас, а вступает в силу через год, но как тогда с регистрацией?
кроме того, опцион, да, это право, а не обязанность, то есть для арендатора условия более мягкие, что-ли, хотя понятно, что он рискует суммой опциона. но в общем то, мы в нем заинтересованы больше.
да и хочется как то красиво сделать, опцион - сразу понятно, о чем речь. по логике.
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 19.10.2013, 10:43   #4
Yorayn
Пользователь
 
Аватар для Yorayn
 
Регистрация: 19.10.2013
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. / Москва
Сообщений: 7
Благодарности: 3
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

другими словами, есть простой и элегантный опцион (не простой, но ...)
говоришь человеку, "опцион", он понимает. если не знает, смотрит интернет и все равно понимает.
а так надо объяснять, у нас аренда, платить сейчас, но меньше, а потом платить ставку, но она тоже меньше, потому что так, и так.
поэтому такое решение, как опцион видится более красивым. а красиво должно быть.
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 19.10.2013, 11:04   #5
Yorayn
Пользователь
 
Аватар для Yorayn
 
Регистрация: 19.10.2013
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. / Москва
Сообщений: 7
Благодарности: 3
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

еще один довод. суммы финансирования по аренде по сделке с отсроченным исполнением будут по сути предоплатой. продажа опциона же предоплатой не считается. по сути предмет договора, право. кроме того, с т.з. бухучета сумму опциона можно отнести на реализацию, соответственно на реализацию списываем и часть строительных расходов, относящиеся пропорционально к стоимости опциона. 100%-но не утверждаю, насколько понял.
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 19.10.2013, 13:45   #6
Сайкин Кирилл Андреевич
Супермодератор
 
Аватар для Сайкин Кирилл Андреевич
 
Регистрация: 19.06.2009
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. / Москва
Сообщений: 28,838
Благодарности: 3,477
Поблагодарили 4,486 раз(а) в 4,315 сообщениях
Записей в дневнике: 95

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Yorayn, все гораздо проще. Есть конструкция с предварительным договором и последующим договором аренды. По ПДА арендные платежи тоже прикрыть можно, так что не стоит изобретать велосипед
__________________
Когда в человека кидаешь грязью, помни, что до него она может не долететь. А на твоих руках останется.
Запись на консультацию - http://lawersaykin.ru/
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 19.10.2013, 14:33   #7
Yorayn
Пользователь
 
Аватар для Yorayn
 
Регистрация: 19.10.2013
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. / Москва
Сообщений: 7
Благодарности: 3
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Кирилл Андреевич, спасибо.
Буду думать.
Нравится мне опцион, его переуступить можно, хождение может иметь. В нашем сегменте такой инструмент, самое то.
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 23.10.2013, 11:58   #8
Yorayn
Пользователь
 
Аватар для Yorayn
 
Регистрация: 19.10.2013
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. / Москва
Сообщений: 7
Благодарности: 3
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию тем не менее. поскольку дело тут не в налогах

хотя и в этом тоже, но в основном в подборе инвестиционного механизма, решил присоединить файл.
может, кто-то скажет мнение.

ситуация с защитой прав покупателя: что будет, если ОБЪЕКТ будет продан до наступления срока опциона? правомерны ли какие-либо условия, ограничивающие продавца опциона в правах реализации объекта или его залоге и других ограничительных мерах.

спасибо.
Вложения
Тип файла: doc ofert_option_Str.doc (52.0 Кб, 8 просмотров)
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 23.10.2013, 13:54   #9
Ильдар Тагирович
Пользователь
 
Аватар для Ильдар Тагирович
 
Регистрация: 31.03.2010
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. / Москва
Сообщений: 29
Благодарности: 6
Поблагодарили 6 раз(а) в 6 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

5.1. В случае, если по независящим от ПОКУПАТЕЛЯ ОПЦИОНА обстоятельствам право на аренду указанного помещения не может быть реализовано, и если намерение ПОКУПАТЕЛЯ ОПЦИОНА направлено на реализацию данного права, СТОРОНЫ признают настоящий договор расторгнутым, а ПРОДАВЕЦ ОПЦИОНА выплачивает ПОКУПАТЕЛЮ ОПЦИОНА цену опциона (опционную премию), и дополнительно сумму, рассчитанную по ставке рефинансирования Банка России, увеличенной на 18% (восемнадцать процентов), за все время действия опциона.

Вы сами себя ограничили условиями договора, но я думаю, что грамотный контрагент ввел бы подобный пункт доп. соглашением или протоколом, но даже если подобного пункта нет, это не освобождает Вас от выплаты цены опциона, в случае неисполнения Вами условий договора. п. 1 ст. 463 ГК РФ пока не отменен.

Судебной практики мало.

РЕШЕНИЕ АС г. Москвы от 25 сентября 2009 г. по делу N А40-53877/09-59-434


Как усматривается из материалов дела, 26.05.2006 г. между ответчиком (Продавец) и истцом (Покупатель) был заключен договор N ВМ6/000029 купли-продажи опциона на право заключения предварительного договора субаренды торговой площади.
В соответствии с п. 1.2.5 договора купли-продажи опциона предметом выкупа по опциону являлось право субаренды помещений М12-02, М13-01 в здании торгово-офисного комплекса "Метрополис" на условиях предварительного договора субаренды помещений.
Согласно ст. II договора купли-продажи опциона истец выплатил ответчику премию за продажу опциона в сумме 18.000 долларов США, что подтверждается кассовым чеком от 26.05.2006 г. и платежным поручением N 132 от 30.05.2006 г.
26.06.2006 г. между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор N ВМ6/00124-12 субаренды торговых площадей, в соответствии с условиями которого у истца должно было возникнуть право субаренды помещений.
07.07.2008 г. истец получил от ответчика письмо исх. N СД/8-М-19 от 07.07.2008 г., в котором ответчик сообщил о невозможности строительства помещений.

Указанное выше письмо истцом было расценено как отказ ответчика от принятых на себя обязательств в передаче истцу права субаренды помещений, являющегося предметом выкупа по договору купли-продажи опциона и оплаченного истцом в полном объеме.
В соответствии с п. 1 ст. 463 ГК РФ в случае, если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.
Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков.

02.04.2009 г. истец передал ответчику уведомление исх. N б/н от 16.03.2009 г., в котором истец на основании п. 1 ст. 463 ГК РФ уведомил ответчика об отказе от исполнения договора купли-продажи опциона, а также потребовал возместить убытки истца в сумме 18.000 долларов США, возникшие в результате оплаты опционной премии.
Между тем, ответчик до настоящего не ответил истцу и не возвратил истцу денежные средства в размере 18.000 долларов США, при указанных обстоятельствах, суд считает требования истца заявленными правомерно и подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Судебные расходы по уплате госпошлины распределяются между истцом и ответчиком в порядке ст. 110 АПК РФ пропорционально размеру правомерно предъявленных исковых требований.
Руководствуясь ст. ст. 8, 10, 12, 15, 307, 309, 463 ГК РФ, ст. ст. 101 - 106, 110, 167 - 171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

решил:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Строительный двор На Войковской" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ВАЛТЕРА" убытки в сумме 18.000 долларов США (восемнадцать тысяч долларов США) в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Строительный двор На Войковской" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ВАЛТЕРА" расходы по уплате госпошлины в сумме 12.419 руб. 89 коп. (двенадцать тысяч четыреста девятнадцать рублей восемьдесят девять копеек).
Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в 9-й арбитражный апелляционный суд.

Судья
НАЗАРЕНКОВ Д.Е.


Как то так, то есть неисполнение условий договора с Вашей стороны может привести к вышеуказанным последствиям, и ограничивает Ваши возможности по
реализации прав на строящееся недвижимое имущество.
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 23.10.2013, 14:43   #10
Yorayn
Пользователь
 
Аватар для Yorayn
 
Регистрация: 19.10.2013
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. / Москва
Сообщений: 7
Благодарности: 3
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Ильдар Тагирович Посмотреть сообщение
...
Вы сами себя ограничили условиями договора, но я думаю, что грамотный контрагент ввел бы подобный пункт доп. соглашением или протоколом, но даже если подобного пункта нет, это не освобождает Вас от выплаты цены опциона, в случае неисполнения Вами условий договора. п. 1 ст. 463 ГК РФ пока не отменен.
...
Ильдар Тагирович, спасибо.

Именно, ограничили себя, поскольку инвестор в этом случае, как мне кажется, нуждается в большей защите. К тому же его возможности контролировать эти вопросы (строительство, права на объект) ограничены, поэтому, так сказать, надо создавать условия.
 
В Минюст Цитата Спасибо

Метки
аренда, недвижимость, объект, опцион, отсрочка


Быстрый ответ

Сообщение:
Опции

Опции темы

Ваши права в разделе