Старый 18.10.2016, 18:31   #1
biomirror
Пользователь
 
Аватар для biomirror
 
Регистрация: 06.05.2015
Адрес: Россия / Челябинская обл. / Челябинск
Сообщений: 41
Благодарности: 1
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию Сделки с долями недвижимости. Возможны ли варианты без нотариуса?

Здравствуйте!
Ситуация:
Есть частный дом с земельным участком, где 1 собственник.
Есть двухкомнатная квартира, где моя доля 1/3, мамина доля 2/3.
Собственник дома, с одной стороны, и мы с мамой, с другой стороны, решили заключить договор мены (без доплат и проч доп. условий).

В агентстве недвижимости (в которое обратился собственник дома) предложили оформить сделку через куплю-продажу (я читал, что практика такая). Но они сказали, что вышел новый закон, согласно которому все сделки с долями оформляются через нотариуса. Но лучше проконсультироваться у самого нотариуса.
Сходили мы пока к одному нотариусу на предмет - узнать, обязательно ли нотариальное заверение сделки мены недвижимости, где есть долевое участие. Нотариус вроде как вначале сказала, что именно сделка МЕНЫ возможна без нотариального заверения. А потом сказала, что при купле-продаже есть возможность возврата подоходного налога и вторая сторона может не согласиться. Мы объяснили, что вторая сторона согласна на мену (да и женщина на пенсии и не работает, то есть возврата не будет), но нотариус сказала, чтобы мы приходили со второй стороной и заключали сделку... и вроде как законы такие, что без нотариуса никак.
Мне такой ответ не совсем понравился. Решил изучить вопрос сам. Ибо лишних денег нет. Нет от слова совсем.

Нашел сам Федеральный закон от 2 июня 2016 г. N 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" https://rg.ru/2016/06/06/izmenenia-dok.html
https://rg.ru/2016/05/29/vse-sdelki-...notariusa.html

После изучения у меня возникли некоторые вопросы:
1. В законе сказано (статья 2): "При продаже доли в праве общей собственности ПОСТОРОННЕМУ лицу"...

1а. Сказано про продажу. А в случае дарения постороннему (потому как в начале статьи сказано про отчуждении вообще) - тоже необходима нотариальное заверение? Если да, то его смысл не ясен - дарить-то свое имущество остальным владельцам долевой собственности я не обязан.

1б. А как быть в случае с меной? Неужели тоже обязательно нотариальное заверение? Но ведь в статье про мену также ничего не сказано. И смысл присутствия нотариуса не ясен.
В обязательно ли случае нотариус обязан сопровождать сделку, если в договоре мены фигурируют доли?

2.Как обойти сопровождение сделки с нотариусом?
Мне предложили такой вариант: заключить договор мены задним числом (до вступления в силу Федерального закон от 2 июня 2016 г. N 172-ФЗ, а акт приема-передачи дома оформить сейчас и с этими документами проходить регистрацию. Типа вроде как закон обратной силы не имеет и на дату, указанную в договоре мены, мы ничего не нарушили, так как сопровождение сделки нотариусом было необязательно. А для подписания акта приема подписания и сейчас не требуется нотариус. И вроде как ничего не нарушено.
Честно говоря, я в этом варианте немного сомневаюсь, но хотелось бы знать мнение юристов: в чем ошибка в рассуждениях, если она есть?

Второй вариант, мне кажется более реалистичным: подарить долю маме и дальше уже оформлять сделку без проблем. Но возникает вопрос, который я задавал выше: могу ли подарить долю маме без сопровождения нотариуса (и вообще дарить свою долю любому без сопровождения нотариуса, ведь в вышедшем ФЗ о дарении не сказано)

3.Ну и последнее, - буду очень благодарен, если подскажете, где можно найти образец договора мены, где несколько владельцы долей квартиры меняют эту квартиру на дом или (или другую квартиру), где один собственник.

Подводя итог:
1. В Федеральном законе от 2 июня 2016 г. N 172-ФЗ сказано, с одной стороны, про все сделки с отчуждением, а с другой - пояснения только по продаже. Обязательно ли сопровождение нотариуса при дарении и мене?
2. Можно ли заключить договор мены задним числом, а идти регистрировать переход права сейчас, когда закон вступил в силу? (опять же, чтобы обойтись без нотариуса).
3. Могу ли я без нотариуса подарить маме долю в квартире, где собственники только мы с ней?
4. Если не жалко) буде благодарен, если дадите ссылку на договора мены, где несколько владельцы долей квартиры меняют эту квартиру на дом или (или другую квартиру), где один собственник. В этом договоре владельцы квартиры будут ведь разными сторонами или все-таки одной?
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 18.10.2016, 20:55   #2
satay
Пользователь
 
Аватар для satay
 
Регистрация: 02.11.2014
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. / Москва
Сообщений: 1,024
Благодарности: 4
Поблагодарили 258 раз(а) в 254 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от biomirror Посмотреть сообщение
Подводя итог:
1. В Федеральном законе от 2 июня 2016 г. N 172-ФЗ сказано, с одной стороны, про все сделки с отчуждением, а с другой - пояснения только по продаже. Обязательно ли сопровождение нотариуса при дарении и мене?
Пока вы окончательно не запутались:

1. Пишите уж все в одной теме http://forum.zakonia.ru/showthread.php?t=279103
2. Смотрите итоговый текст Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в редакции от 10.07.2016.
В статье 24 закона ничего не сказано о продаже, но описаны требования к отчуждению долей.
Цитата:
статья 24
1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.
Цитата:
Сообщение от biomirror Посмотреть сообщение
2. Можно ли заключить договор мены задним числом, а идти регистрировать переход права сейчас, когда закон вступил в силу? (опять же, чтобы обойтись без нотариуса).
Можно представить ранее заключенный договор, но если Росреестр откажет, то для решения вопроса придется обращаться в суд или к нотариусу.

Цитата:
Сообщение от biomirror Посмотреть сообщение
3. Могу ли я без нотариуса подарить маме долю в квартире, где собственники только мы с ней?
Аналогично мене, дарение это отчуждение.

Цитата:
Сообщение от biomirror Посмотреть сообщение
В этом договоре владельцы квартиры будут ведь разными сторонами или все-таки одной?
Не имеет принципиального значения, термины и понятия договора (собственник-1, собственник-2 или др.) можете установить самостоятельно. В договоре мены должно быть однозначно описано кто (какой собственник) каким имущестовм владеет до перехода права собственности и чем будет владеть после государственной регистрации такого перехода.
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 19.10.2016, 10:57   #3
biomirror
Пользователь
 
Аватар для biomirror
 
Регистрация: 06.05.2015
Адрес: Россия / Челябинская обл. / Челябинск
Сообщений: 41
Благодарности: 1
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от satay Посмотреть сообщение
Пока вы окончательно не запутались:

1. Пишите уж все в одной теме http://forum.zakonia.ru/showthread.php?t=279103
В той теме я выступал третьей стороной - собственник дома хотел расторгнуть заключенный договор, чтобы заключить договор с нами.
Да и это два совершенно разных вопроса.

2.
Цитата:
Сообщение от satay Посмотреть сообщение
Смотрите итоговый текст Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в редакции от 10.07.2016.
В статье 24 закона ничего не сказано о продаже, но описаны требования к отчуждению долей.
Да, там сказано об отчуждении. Но также дано пояснение по продаже во втором абзаце. О мене и дарении не сказано, я подумал может хоть как-то поможет. Не помогло [а не сказано потому, что роль нотариуса вообще не понятна]

Цитата:
Сообщение от satay Посмотреть сообщение
Можно представить ранее заключенный договор, но если Росреестр откажет, то для решения вопроса придется обращаться в суд или к нотариусу.
То есть зависит конкретно от сотрудников Росреестра. Хотя, на одном из форумов сказали, что по закону?
Цитата:
Так как закон устанавливает требования не к договору, а к процедуре регистрации. И при применении его положений имеет значение не дата заключения договора, а именно дата подачи документов на регистрацию.

Последний раз редактировалось Сайкин Кирилл Андреевич; 24.10.2016 в 14:17.. Причина: флуд недопустим
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 19.10.2016, 19:12   #4
Доброжелательница
Юрист
 
Аватар для Доброжелательница
 
Регистрация: 19.12.2012
Адрес: Россия / Санкт-Петербург и область / Санкт-Петербург
Сообщений: 4,167
Благодарности: 77
Поблагодарили 1,356 раз(а) в 1,295 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от biomirror Посмотреть сообщение
О мене и дарении не сказано
продажа, меня, дарение - все это виды отчуждения, при которых происходит переход права собственности от одного лица другому. Посмотрите в словарях.
__________________

Жизнь прекрасна, как ни крути!
Для записи на платные консультации: 79213445674@ya.ru
 
В Минюст Цитата Спасибо

Метки
доля квартира регистрация, нотариус


Быстрый ответ

Сообщение:
Опции

Опции темы

Ваши права в разделе