Ответить

 

Опции темы
Старый 18.02.2011, 15:42   #1
Олег-1
Пользователь
 
Аватар для Олег-1
 
Регистрация: 15.05.2009
Адрес: Россия / Белгородская обл. / Белгород
Сообщений: 94
Благодарности: 4
Поблагодарили 4 раз(а) в 4 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
Post Предварительный договор. Признание его ничтожным

Год назад заключили предварительный договор о продаже в будущем складских помещений и земельного участка расположенного на нем.
Однако право соственности на момент заключения договора нами не было оформлено, был только договор с предыдущим хозяином. Не было госрегистрации. Земельный участок вообще муниципальная земля, мы были его пользователи.
По предварительному договору мы обязаны были оформить право собственности на строение и выкупить земельный участок и также оформить право собственности. В договоре был установлен срок, мы в него не вложились, а там дальше присутствуют штрафные санкции.
Можем ли мы признать данный договор ничтожным ввиду того, что собственник имущества, в данном случае недвижимости имеет право распоряжения, на момент заключения предварительного договора мы не могли данной собственностью распоряжаться, так как юридически она не была нашей
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 18.02.2011, 19:03   #2
rybin_av
Заблокированный пользователь
 
Аватар для rybin_av
 
Регистрация: 28.11.2009
Сообщений: 3,779
Благодарности: 33
Поблагодарили 1,305 раз(а) в 1,220 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Олег-1 Посмотреть сообщение
Год назад заключили предварительный договор о продаже в будущем складских помещений и земельного участка расположенного на нем.
Однако право соственности на момент заключения договора нами не было оформлено, был только договор с предыдущим хозяином. Не было госрегистрации. Земельный участок вообще муниципальная земля, мы были его пользователи.
По предварительному договору мы обязаны были оформить право собственности на строение и выкупить земельный участок и также оформить право собственности. В договоре был установлен срок, мы в него не вложились, а там дальше присутствуют штрафные санкции.
Можем ли мы признать данный договор ничтожным ввиду того, что собственник имущества, в данном случае недвижимости имеет право распоряжения, на момент заключения предварительного договора мы не могли данной собственностью распоряжаться, так как юридически она не была нашей
Надо читать договор. По Вашему описанию трудно понять, можно ли его квалифицировать по какому-либо основанию недействительным.
Из описанного Вами рассказа я склоняюсь к п. 1 ст. 416 ГК РФ:
1. Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 21.02.2011, 08:56   #3
Erling
Юрист
 
Аватар для Erling
 
Регистрация: 03.09.2010
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. / Москва
Сообщений: 827
Благодарности: 15
Поблагодарили 165 раз(а) в 154 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Цитата:
за которое ни одна из сторон не отвечает.
Чего это она не отвечает? Подписалась - отвечает. Обстоятельство же возникло не после заключения договора.

Так что п.2 ст.396 ГК. ИМХО.


Но тут действительно договор нужно смотреть. Потому что одно дело - предварительный договор КП, другое дело - обязанность стороны приобрести право собственности. Первое не вызывает сомнений, второе не очень вяжется с предварительным договором. Однако недействительность части предварительного договора не влечёт недействительность всего договора, и его цель может быть достигнута.
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 21.02.2011, 10:16   #4
Олег-1
Пользователь
 
Аватар для Олег-1
 
Регистрация: 15.05.2009
Адрес: Россия / Белгородская обл. / Белгород
Сообщений: 94
Благодарности: 4
Поблагодарили 4 раз(а) в 4 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
Post

Вот договор целиком как подписан сторонами.
1. В соответствии с условиями настоящего договора Стороны договорились в будущем заключить договор купли-продажи имущества стоимостью - ___________________________ расположенного по адресу, Россия, Белгородская область, г. Белгород, ул. _______, состоящего из:

- нежилое помещение (назначение гараж), общей площадью - 50,5 кв.м., кадастровый (или условный номер) 31:16:00:00: 33981/1/23 1002/Б3, инвентарный номер 33981, принадлежащей Стороне 1, на основании договора купли-продажи от 26.05.2006г;

- нежилое помещение (назначение складское), общей площадью – 307,1 кв.м., кадастровый (или условный номер 31:16:0108003:0039:13981/1/231003/Б3, инвентарный номер 13981, принадлежащей Стороне 1, на основании договора купли-продажи имущества от 18.07.2001г;

- земельный участок, находящийся под вышеуказанными нежилыми помещениями, общей площадью – 414 кв.м., согласно землеустроительного дела от 2007 г. Земельный участок находится в пользовании Стороны 1.

2. Сторона 1 обязуется до момента подписания настоящего договора представить Стороне 2, копии документов на продаваемое имущество указанного в п. 1 настоящего договора (договора купли-продажи, технические паспорта, кадастровые паспорта, землеустроительные дела).

3. Стороны договорились в будущем заключить договор купли-продажи имущества указанного в п.1 настоящего договора, но не позднее 31 августа 2010г.


4. Сторона 1 обязуется до момента заключения договора купли-продажи, не позднее срока указанного в п. 3 настоящего договора, оформить в собственность нежилые помещения и произвести государственную регистрацию права на данные объекты недвижимости, перечисленные в п.1 настоящего договора, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

5. Сторона 1 обязуется до указанного срока в п. 3 настоящего договора, выкупить земельный участок 414 кв. м. в пределах которого расположены: нежилое помещение (назначение складское) 307,1 кв. м. и нежилое помещение (назначение гараж) 50,5 кв. м. указанные в п. 1 настоящего договора, в свою собственность, и произвести его государственную регистрацию права, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Окончательная площадь земельного участка будет установлена, после постановки его на кадастровый учет.

6. Сторона 1 обязуется за два календарных месяца, т.е. не позднее 01.07.2010 г., письменно ознакомить Сторону 2 о ходе выполнения обязательств указанных в п.п. 4., 5. настоящего договора.

7. В случае, если Сторона 1 к сроку указанному в п. 3. настоящего договора, приложив все имеющееся у неё правовые возможности, не сможет выполнить обязательства указанные п.п. 4.,5. настоящего договора по причинам не зависящим от нее, Сторона 1 обязана письменно уведомить и представить полную, всестороннюю информацию Стороне 2 о возникших обстоятельствах. Стороны в день уведомления продлевают срок заключения в будущем договора купли-продажи имущества указанного в п. 1 настоящего договора, путем подписания дополнительного соглашения к настоящему договору с указанием новой даты.


8. Сторона 1 гарантирует, что на момент подписания договора купли-продажи недвижимого имущества, указанного в п. 1. настоящего Договора, никому другому не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, свободно от любых прав третьих лиц и других оснований согласно ст. 460 ГК РФ.

9. Сторона 1 обязуется письменно до момента заключения договора купли-продажи имущества, предоставить полную, всестороннюю информацию и основания использования принадлежности недвижимого имущества указанного в п. 1. настоящего договора (телефонные линии, сети газо-, водо-, тепло-, электроснабжения, канализация, доступ к продаваемому имуществу и т.д.) существенно влияющих на использование и эксплуатацию данного имущества Стороной 2 в будущем.

10. Стоимость продаваемого имущества указанного в п. 1. настоящего договора может быть измена одной из Сторон при заключении договора купли-продажи имущества.

11. В случае уклонения одной из Сторон от заключения в будущем договора купли-продажи имущества оговоренного п. 1 настоящего договора, другая Сторона вправе требовать со Стороны уклонившийся от заключения, неустойку (ст. 330 ГК РФ) в размере 5% от стоимости имущества.

12. В случае, если Стороны подписали дополнительное соглашение согласно п. 7 настоящего договора с указанием новой даты, и Сторона 1 не выполнила условия данного дополнительного соглашения, что ведет к значительному затягиванию процесса подписания в будущем договора купли-продажи имущества, указанного в п. 1. настоящего договора, и существенным финансовым потерям Стороны 2, Сторона 1 выплачивает Стороне 2 неустойку,в размере – ______________________ ежемесячно.


Было подписано доп соглашение в котром нам продили срок оформления документов, в связи с тем, что земельный участок на момент заключения доп соглашения на был выкуплен. Доп соглашение подписано в августе, срок оформления документов был перенесен до 27.12.2010г.
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 21.02.2011, 10:39   #5
rybin_av
Заблокированный пользователь
 
Аватар для rybin_av
 
Регистрация: 28.11.2009
Сообщений: 3,779
Благодарности: 33
Поблагодарили 1,305 раз(а) в 1,220 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Олег-1, п. 10 договора дает Вам очевидную возможность сделать заключение договора невозможным. Если вникнуть в смысл этого пункта, то вообще-то говоря никакого договора продажи недвижимости по этому пред. договору заключить нельзя, т.к. цена, хотя она формально указана, не согласована сторонами. По существу, это декларация о намерениях (я бы даже офертой не решился назвать этот документ) с указанием некоей ориентировочной (стартовой) цены предмета, которая может быть изменена по воле любой из сторон. Но согласится ли другая сторона на волюнтаристское определение цены контрагента?
В сущности может быть такая ситуация: потенциальный покупатель опрделяет цену предмета в 1 коп., а продавец в сикстилион квадрилионов руб. По какой из двух цен будет заключен основной договор?
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 21.02.2011, 12:00   #6
Erling
Юрист
 
Аватар для Erling
 
Регистрация: 03.09.2010
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. / Москва
Сообщений: 827
Благодарности: 15
Поблагодарили 165 раз(а) в 154 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

rybin_av, а разве цена - существенное условие ДКП недвижимости?

п.3 ст.429 ГК: предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Предмет установлен. Даже стоимость (цена) установлена в первом пункте. Считаю, что предварительный договор заключен.
А что касается десятого пункта - условие о "волюнтаристском" определении цены, на мой взгляд, потянет на отсутствие в договоре (предполагаемом основном ДКП) условия о цене/способе её определения, поэтому будут применены нормы ст.424 ГК. Таким образом п.10 недействителен (хотя я бы сказал, что он вообще условий договора не содержит, т.к. буквальное толкование затруднено, но это вопрос подхода), а недействительность части сделки не влечёт недействительности всей сделки (ст.180 ГК).
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 21.02.2011, 12:47   #7
Олег-1
Пользователь
 
Аватар для Олег-1
 
Регистрация: 15.05.2009
Адрес: Россия / Белгородская обл. / Белгород
Сообщений: 94
Благодарности: 4
Поблагодарили 4 раз(а) в 4 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
Post

Как же тогда п.1 ст.209 ГК РФ, только собственнику принадлежит право владения, пользовани и распоряжения. Ведь п.1 ст.429 ГК РФ предусматривает заключить в будущем договор о передачи имущества. и п.3 устанавливает другиесуществннные условия основного договора.
Получается можно любому лицу заключать предварительный договор на продажу в будущем недвижимого имущества, не являяясь при этом собственником этого имущества и он будет иметь юридическую силу.
Шансов признать данный договор в суде недействительным практически нет так получается.
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 21.02.2011, 13:14   #8
Erling
Юрист
 
Аватар для Erling
 
Регистрация: 03.09.2010
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. / Москва
Сообщений: 827
Благодарности: 15
Поблагодарили 165 раз(а) в 154 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Цитата:
Получается можно любому лицу заключать предварительный договор на продажу в будущем недвижимого имущества, не являяясь при этом собственником этого имущества и он будет иметь юридическую силу.
И соответственно получается, что если товарищ Иванов наврал товарищу Петрову, дескать, Иванов продаст Петрову классное здание, а Петров обрадовался и купил обои, нанял перевозчика и уже договорился с третьими лицами о том, что в новом здании они смогут разместить свой цех, то Петров сможет взыскать с Иванова убытки, которые Петров понёс из-за того, что рассчитывал на приобретение здания, которое Иванов ему обещал продать. Товарищ Иванов обязался.
Никто не говорит, что товарищ Иванов теперь по гроб жизни обязан товарищу Петрову этим домом, но Иванов нарушил обязательство, наврал, подвёл - и потому расплачивается, возмещает убытки.

А вот если бы такой договор не был действительным, то каждый мог бы обещать с три короба, да ещё в письменном виде, и никакой ответственности за это не нести.
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 21.02.2011, 13:31   #9
rybin_av
Заблокированный пользователь
 
Аватар для rybin_av
 
Регистрация: 28.11.2009
Сообщений: 3,779
Благодарности: 33
Поблагодарили 1,305 раз(а) в 1,220 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Erling, цена - существенное условие при продаже недвижимости.
п. 1 ст. 555 ГК РФ:
1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
 
В Минюст Цитата Спасибо
Старый 21.02.2011, 13:37   #10
rybin_av
Заблокированный пользователь
 
Аватар для rybin_av
 
Регистрация: 28.11.2009
Сообщений: 3,779
Благодарности: 33
Поблагодарили 1,305 раз(а) в 1,220 сообщениях

Обратиться по нику
Цитата выделенного
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Erling Посмотреть сообщение
Таким образом п.10 недействителен (хотя я бы сказал, что он вообще условий договора не содержит, т.к. буквальное толкование затруднено, но это вопрос подхода), а недействительность части сделки не влечёт недействительности всей сделки (ст.180 ГК).
По каким основаниям п. 10 недействителен? Сошлитесь на норму права, чтоб я в это поверил.
На мой взгляд в этом пункте все ясно написано и без двусмысленностей. Любая сторона может изменить цену, указанную в п. 1.
Таким образом, цена в п. 1 на самом деле не согласована. Это не договор. И это даже не оферта.
 
В Минюст Цитата Спасибо
Ответить


Быстрый ответ

Сообщение:
Опции

Опции темы

Ваши права в разделе