18.02.2011, 15:42 | #1 |
Пользователь
Регистрация: 15.05.2009
Адрес: Россия / Белгородская обл. / Белгород
Сообщений: 94
Благодарности: 4
Поблагодарили 4
раз(а) в 4 сообщениях
Обратиться по нику Цитата выделенного |
Предварительный договор. Признание его ничтожным
Год назад заключили предварительный договор о продаже в будущем складских помещений и земельного участка расположенного на нем.
Однако право соственности на момент заключения договора нами не было оформлено, был только договор с предыдущим хозяином. Не было госрегистрации. Земельный участок вообще муниципальная земля, мы были его пользователи. По предварительному договору мы обязаны были оформить право собственности на строение и выкупить земельный участок и также оформить право собственности. В договоре был установлен срок, мы в него не вложились, а там дальше присутствуют штрафные санкции. Можем ли мы признать данный договор ничтожным ввиду того, что собственник имущества, в данном случае недвижимости имеет право распоряжения, на момент заключения предварительного договора мы не могли данной собственностью распоряжаться, так как юридически она не была нашей |
В Минюст Цитата Спасибо |
18.02.2011, 19:03 | #2 | |
Заблокированный пользователь
Регистрация: 28.11.2009
Сообщений: 3,779
Благодарности: 33
Поблагодарили 1,305
раз(а) в 1,220 сообщениях
Обратиться по нику Цитата выделенного |
Цитата:
Из описанного Вами рассказа я склоняюсь к п. 1 ст. 416 ГК РФ: 1. Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. |
|
В Минюст Цитата Спасибо |
21.02.2011, 08:56 | #3 | |
Юрист
Регистрация: 03.09.2010
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. / Москва
Сообщений: 827
Благодарности: 15
Поблагодарили 165
раз(а) в 154 сообщениях
Обратиться по нику Цитата выделенного |
Цитата:
Так что п.2 ст.396 ГК. ИМХО. Но тут действительно договор нужно смотреть. Потому что одно дело - предварительный договор КП, другое дело - обязанность стороны приобрести право собственности. Первое не вызывает сомнений, второе не очень вяжется с предварительным договором. Однако недействительность части предварительного договора не влечёт недействительность всего договора, и его цель может быть достигнута. |
|
В Минюст Цитата Спасибо |
21.02.2011, 10:16 | #4 |
Пользователь
Регистрация: 15.05.2009
Адрес: Россия / Белгородская обл. / Белгород
Сообщений: 94
Благодарности: 4
Поблагодарили 4
раз(а) в 4 сообщениях
Обратиться по нику Цитата выделенного |
Вот договор целиком как подписан сторонами.
1. В соответствии с условиями настоящего договора Стороны договорились в будущем заключить договор купли-продажи имущества стоимостью - ___________________________ расположенного по адресу, Россия, Белгородская область, г. Белгород, ул. _______, состоящего из: - нежилое помещение (назначение гараж), общей площадью - 50,5 кв.м., кадастровый (или условный номер) 31:16:00:00: 33981/1/23 1002/Б3, инвентарный номер 33981, принадлежащей Стороне 1, на основании договора купли-продажи от 26.05.2006г; - нежилое помещение (назначение складское), общей площадью – 307,1 кв.м., кадастровый (или условный номер 31:16:0108003:0039:13981/1/231003/Б3, инвентарный номер 13981, принадлежащей Стороне 1, на основании договора купли-продажи имущества от 18.07.2001г; - земельный участок, находящийся под вышеуказанными нежилыми помещениями, общей площадью – 414 кв.м., согласно землеустроительного дела от 2007 г. Земельный участок находится в пользовании Стороны 1. 2. Сторона 1 обязуется до момента подписания настоящего договора представить Стороне 2, копии документов на продаваемое имущество указанного в п. 1 настоящего договора (договора купли-продажи, технические паспорта, кадастровые паспорта, землеустроительные дела). 3. Стороны договорились в будущем заключить договор купли-продажи имущества указанного в п.1 настоящего договора, но не позднее 31 августа 2010г. 4. Сторона 1 обязуется до момента заключения договора купли-продажи, не позднее срока указанного в п. 3 настоящего договора, оформить в собственность нежилые помещения и произвести государственную регистрацию права на данные объекты недвижимости, перечисленные в п.1 настоящего договора, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. 5. Сторона 1 обязуется до указанного срока в п. 3 настоящего договора, выкупить земельный участок 414 кв. м. в пределах которого расположены: нежилое помещение (назначение складское) 307,1 кв. м. и нежилое помещение (назначение гараж) 50,5 кв. м. указанные в п. 1 настоящего договора, в свою собственность, и произвести его государственную регистрацию права, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Окончательная площадь земельного участка будет установлена, после постановки его на кадастровый учет. 6. Сторона 1 обязуется за два календарных месяца, т.е. не позднее 01.07.2010 г., письменно ознакомить Сторону 2 о ходе выполнения обязательств указанных в п.п. 4., 5. настоящего договора. 7. В случае, если Сторона 1 к сроку указанному в п. 3. настоящего договора, приложив все имеющееся у неё правовые возможности, не сможет выполнить обязательства указанные п.п. 4.,5. настоящего договора по причинам не зависящим от нее, Сторона 1 обязана письменно уведомить и представить полную, всестороннюю информацию Стороне 2 о возникших обстоятельствах. Стороны в день уведомления продлевают срок заключения в будущем договора купли-продажи имущества указанного в п. 1 настоящего договора, путем подписания дополнительного соглашения к настоящему договору с указанием новой даты. 8. Сторона 1 гарантирует, что на момент подписания договора купли-продажи недвижимого имущества, указанного в п. 1. настоящего Договора, никому другому не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, свободно от любых прав третьих лиц и других оснований согласно ст. 460 ГК РФ. 9. Сторона 1 обязуется письменно до момента заключения договора купли-продажи имущества, предоставить полную, всестороннюю информацию и основания использования принадлежности недвижимого имущества указанного в п. 1. настоящего договора (телефонные линии, сети газо-, водо-, тепло-, электроснабжения, канализация, доступ к продаваемому имуществу и т.д.) существенно влияющих на использование и эксплуатацию данного имущества Стороной 2 в будущем. 10. Стоимость продаваемого имущества указанного в п. 1. настоящего договора может быть измена одной из Сторон при заключении договора купли-продажи имущества. 11. В случае уклонения одной из Сторон от заключения в будущем договора купли-продажи имущества оговоренного п. 1 настоящего договора, другая Сторона вправе требовать со Стороны уклонившийся от заключения, неустойку (ст. 330 ГК РФ) в размере 5% от стоимости имущества. 12. В случае, если Стороны подписали дополнительное соглашение согласно п. 7 настоящего договора с указанием новой даты, и Сторона 1 не выполнила условия данного дополнительного соглашения, что ведет к значительному затягиванию процесса подписания в будущем договора купли-продажи имущества, указанного в п. 1. настоящего договора, и существенным финансовым потерям Стороны 2, Сторона 1 выплачивает Стороне 2 неустойку,в размере – ______________________ ежемесячно. Было подписано доп соглашение в котром нам продили срок оформления документов, в связи с тем, что земельный участок на момент заключения доп соглашения на был выкуплен. Доп соглашение подписано в августе, срок оформления документов был перенесен до 27.12.2010г. |
В Минюст Цитата Спасибо |
21.02.2011, 10:39 | #5 |
Заблокированный пользователь
Регистрация: 28.11.2009
Сообщений: 3,779
Благодарности: 33
Поблагодарили 1,305
раз(а) в 1,220 сообщениях
Обратиться по нику Цитата выделенного |
Олег-1, п. 10 договора дает Вам очевидную возможность сделать заключение договора невозможным. Если вникнуть в смысл этого пункта, то вообще-то говоря никакого договора продажи недвижимости по этому пред. договору заключить нельзя, т.к. цена, хотя она формально указана, не согласована сторонами. По существу, это декларация о намерениях (я бы даже офертой не решился назвать этот документ) с указанием некоей ориентировочной (стартовой) цены предмета, которая может быть изменена по воле любой из сторон. Но согласится ли другая сторона на волюнтаристское определение цены контрагента?
В сущности может быть такая ситуация: потенциальный покупатель опрделяет цену предмета в 1 коп., а продавец в сикстилион квадрилионов руб. По какой из двух цен будет заключен основной договор? |
В Минюст Цитата Спасибо |
21.02.2011, 12:00 | #6 |
Юрист
Регистрация: 03.09.2010
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. / Москва
Сообщений: 827
Благодарности: 15
Поблагодарили 165
раз(а) в 154 сообщениях
Обратиться по нику Цитата выделенного |
rybin_av, а разве цена - существенное условие ДКП недвижимости?
п.3 ст.429 ГК: предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Предмет установлен. Даже стоимость (цена) установлена в первом пункте. Считаю, что предварительный договор заключен. А что касается десятого пункта - условие о "волюнтаристском" определении цены, на мой взгляд, потянет на отсутствие в договоре (предполагаемом основном ДКП) условия о цене/способе её определения, поэтому будут применены нормы ст.424 ГК. Таким образом п.10 недействителен (хотя я бы сказал, что он вообще условий договора не содержит, т.к. буквальное толкование затруднено, но это вопрос подхода), а недействительность части сделки не влечёт недействительности всей сделки (ст.180 ГК). |
В Минюст Цитата Спасибо |
21.02.2011, 12:47 | #7 |
Пользователь
Регистрация: 15.05.2009
Адрес: Россия / Белгородская обл. / Белгород
Сообщений: 94
Благодарности: 4
Поблагодарили 4
раз(а) в 4 сообщениях
Обратиться по нику Цитата выделенного |
Как же тогда п.1 ст.209 ГК РФ, только собственнику принадлежит право владения, пользовани и распоряжения. Ведь п.1 ст.429 ГК РФ предусматривает заключить в будущем договор о передачи имущества. и п.3 устанавливает другиесуществннные условия основного договора.
Получается можно любому лицу заключать предварительный договор на продажу в будущем недвижимого имущества, не являяясь при этом собственником этого имущества и он будет иметь юридическую силу. Шансов признать данный договор в суде недействительным практически нет так получается. |
В Минюст Цитата Спасибо |
21.02.2011, 13:14 | #8 | |
Юрист
Регистрация: 03.09.2010
Адрес: Россия / Москва и Московская обл. / Москва
Сообщений: 827
Благодарности: 15
Поблагодарили 165
раз(а) в 154 сообщениях
Обратиться по нику Цитата выделенного |
Цитата:
Никто не говорит, что товарищ Иванов теперь по гроб жизни обязан товарищу Петрову этим домом, но Иванов нарушил обязательство, наврал, подвёл - и потому расплачивается, возмещает убытки. А вот если бы такой договор не был действительным, то каждый мог бы обещать с три короба, да ещё в письменном виде, и никакой ответственности за это не нести. |
|
В Минюст Цитата Спасибо |
21.02.2011, 13:31 | #9 |
Заблокированный пользователь
Регистрация: 28.11.2009
Сообщений: 3,779
Благодарности: 33
Поблагодарили 1,305
раз(а) в 1,220 сообщениях
Обратиться по нику Цитата выделенного |
Erling, цена - существенное условие при продаже недвижимости.
п. 1 ст. 555 ГК РФ: 1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. |
В Минюст Цитата Спасибо |
21.02.2011, 13:37 | #10 | |
Заблокированный пользователь
Регистрация: 28.11.2009
Сообщений: 3,779
Благодарности: 33
Поблагодарили 1,305
раз(а) в 1,220 сообщениях
Обратиться по нику Цитата выделенного |
Цитата:
На мой взгляд в этом пункте все ясно написано и без двусмысленностей. Любая сторона может изменить цену, указанную в п. 1. Таким образом, цена в п. 1 на самом деле не согласована. Это не договор. И это даже не оферта. |
|
В Минюст Цитата Спасибо |
Опции темы | |
|
|
«Закония» в соц. сетях