19.04.2009, 13:28 | #1 |
Пользователь
Регистрация: 13.02.2008
Адрес: Россия / Санкт-Петербург и область / Санкт-Петербург
Сообщений: 8
Благодарности: 0
Поблагодарили 0
раз(а) в 0 сообщениях
Обратиться по нику Цитата выделенного |
Предварительный договор купли-продажи земельного участка (доли)
Здравствуйте господа юристы.
Такая ситуация (может у кого был опыт подобный): У собственника земельных долей в сельхоз обществе существуют оформленные свидетельства на права собственности на эти доли (ГУ ФРС). Вся земля сельскохозяйственного назначения. Кадастрирования нет, земельные участки (доли) в натуре не выделены. Я так понимаю, что по законодательству о земле продать эти свои «паи» такой собственник может только таким же членам этого сельхоз общества. А вот для того, чтобы продать подобные «паи» третьему лицу необходимо сначала выделить в натуре, провести все землеустроителные работы, присвоит кадастровый номер и зарегистрировать в ГУ ФРС (только теперь это уже не паи, а самостоятельные земельные участки). Теперь вот такая проблема – есть покупатель на эти земельные «паи» (не член сельхоз общества). И вроде как продавец не против продать, но вот денег оформить кадастирование и т.д. у продавца нет. Потенциальный покупатель готов вложиться в оформление. Однако я так понимаю, что в указанной ситуации обязать в дальнейшем продавца передать уже выделенные земельные участки покупателю практически невозможно? То есть приходится наедятся только на возврат неосновательного обогащения вложенного в оформление – технически получается, что заключается предварительный договор купли продажи земельного участка (на момент когда еще паи), а самого выделенного участка с кадастровым номером нет - то есть нет предмета договора (не предварительного ни основного), следовательно договор считается незаключенным (предварительный) и следовательно обязать продавца передать участки (или заключить основной договор) невозможно. Так может существует какой-то выход из данной ситуации? То есть каким образом можно оформить отношения по купле продаже этих паев третьему лицу с взаимными обязательствами сторон? или это вообще невозможно? Проблема действительно сложилась серьезная, может кто подскажет по оформлению подобного рода схем - может заключается какие-нибудь договора о взаимных обязательствах? Или опять же - по моему мнению выхода из данной ситуации нет. С уважением, |
В Минюст Цитата Спасибо |
19.04.2009, 14:31 | #2 |
Юрист
Регистрация: 04.11.2007
Адрес: Россия / Читинская обл. / Чита
Сообщений: 1,754
Благодарности: 6
Поблагодарили 491
раз(а) в 438 сообщениях
Обратиться по нику Цитата выделенного |
Заключите лучше договор на оказание услуг по оформлению необходимых документов между собственником паев и потенциальным покупателем. И если субъект РФ откажется от права преимущественной покупки зу с/х назначения, то заключив договор купли-продажи Вы сможете зачесть сумму потраченную на оформление и свое маленькое вознаграждение в счет частичной оплаты стоимости зу. Если сделка купли-продажи зу не состоится Вы сможете потребовать от собственника возмещения потраченной согласно договора на оказание услуг суммы.
|
В Минюст Цитата Спасибо |
26.04.2009, 22:58 | #3 |
Пользователь
Регистрация: 13.02.2008
Адрес: Россия / Санкт-Петербург и область / Санкт-Петербург
Сообщений: 8
Благодарности: 0
Поблагодарили 0
раз(а) в 0 сообщениях
Обратиться по нику Цитата выделенного |
Да, спасибо за ответ и интерес к теме! Однако все-таки суть вопроса и основная цель покупателя - это покупка именно земельного участкая (оформление в собственность покупателя), то есть в данном конкретном случае именно какой-либо договор, несколько договоров, которые позволили бы требовать от владельца этих паев(продавца) в дальнейшем передачи в собственность земельных участков лицу, которое не состоит в сельскохозяйственном обществе (но вкладывает в оформление земли немалые деньги).
То есть я так понял, что заключение догвора об обоказании услуг по оформлению документов и кадасрированию на участки все равно никаким образом не обяжет продавца продать эти участки именно лицу, которое оказывало подобные услуги (покупателю). Иными словами в вашей ситуации если продавец откажется оформлять земельные участки на покупателя - возврат вложенных денег в оформление участков на основании договора услуг, в ситуации предоженном в вопросе - возврат по основанию неосновательного обогащения- по моему результат тот же, то есть нет конечной цели - обязать продавца оформить земельный участок на покупателя (когда еще паи). К сожалению оба варианта не являются приемлимыми, поскольку взыскивать в дальнейшем с такого продавца думаю будет нечего (ну то есть ни собственности ни денег у него нет). Опять же я не вижу выхода из данной ситуации, может кто подскажет? - буду очень благодарен!! |
В Минюст Цитата Спасибо |
29.04.2009, 09:21 | #4 |
Экс-Модератор-старожил
Регистрация: 19.10.2007
Адрес: Россия / Краснодарский край / Краснодар
Сообщений: 1,502
Благодарности: 104
Поблагодарили 192
раз(а) в 187 сообщениях
Обратиться по нику Цитата выделенного |
Заключите договор о залоге - тогда продавеч будет сдерживаться финансово.
__________________
Свобода-главная ценность человека! Право-инструмент для её реализации! |
В Минюст Цитата Спасибо |
29.04.2009, 09:58 | #5 |
Пользователь
Регистрация: 13.02.2008
Адрес: Россия / Санкт-Петербург и область / Санкт-Петербург
Сообщений: 8
Благодарности: 0
Поблагодарили 0
раз(а) в 0 сообщениях
Обратиться по нику Цитата выделенного |
Хм, спасибо за совет. Вы имеете в виду залог его долей земельных участков (паев)? - просто другого больше нечего закладывать.
Посто опять же (здесь я может и не прав) могут возникнуть проблемы с реализацией заложенного - то есть опять же паи - ограниченные в обороте, кадастрирования нет. Опять же обеспечение при фактически незаключенном договоре - то есть залог (обеспечение) должен быть при действующем обязательстве -по моему мнению - нет договора - нет и залога. Может я и не прав, но по моему этот выход не подходит. |
В Минюст Цитата Спасибо |
26.05.2009, 20:48 | #6 |
Пользователь
Регистрация: 25.05.2009
Адрес: Россия / Новосибирская обл. / Новосибирск
Сообщений: 22
Благодарности: 2
Поблагодарили 3
раз(а) в 2 сообщениях
Обратиться по нику Цитата выделенного |
Пусть они на него от каждого лица наапишут доверенность в которой будут прописанны все действия по совершению всех опираций и действий и заверенную либо нотариально либо у главы муниципального образования. Сейчас так многие делают, а потом после выдела сделать куплю продажу, хотя можно и дбез выдела эти же доли закрепленны за каким либо участком в которм есть кадастровый номер.
|
В Минюст Цитата Спасибо |
27.05.2009, 01:42 | #7 |
Пользователь
Регистрация: 19.05.2009
Адрес: Россия / Санкт-Петербург и область / Санкт-Петербург
Сообщений: 47
Благодарности: 1
Поблагодарили 5
раз(а) в 5 сообщениях
Обратиться по нику Цитата выделенного |
Я этот путь уже прошел, занимался два года. Может пригодится? Получил натариальные доверенности на оформление, выдел, регистрацию, с последующей куплей-продажей от пайщиков (к сожалению через полчаса они могут дать доверенность еще кому нибудь) поэтому затягивать нельзя. Собрал все паи на одном из пайщиков для прекращения права и регистрации перехода права. Выделил земельный участок. Провел кадастровые работы. Зарегистрировал право собственности на того же пайщика. И оформил переход права собственности. Все эти действия были прописаны в договоре оказания услуг с человеком, который мог контролировать ситуацию. Правда я не понял, кто явлеется в Вашей ситуации собственником долей. Могу предположить, что это кто-то из администрации совхоза (вот здесь аккуратно), т.к. в свидетельствах на право собственности указан все таки пайщик (как правило член коллектива), и переход этого права регистрируется в регистрационной палате. А договор оказания услуг можно заключить именно с ним, и в случае проблем можно продолжить оформление и без него, ели все свидетельства и доверенности будут постоянно находиться у Вас.
|
В Минюст Цитата Спасибо |
27.05.2009, 15:55 | #8 |
Пользователь
Регистрация: 29.10.2007
Адрес: Россия / Санкт-Петербург и область / Санкт-Петербург
Сообщений: 175
Благодарности: 1
Поблагодарили 20
раз(а) в 20 сообщениях
Обратиться по нику Цитата выделенного |
Солярис, полных гарантий юридической безопасности в данном случае нет.
Предварительный договор в отсутствие четкого условия о предмете запросто можно признать недействительным. Хотя для сельских жителей он имеет важное психологическое значение Случаи успешного завершения проекта, как у sspal, вызваны прежде всего удачей (что никто не умер, не отменил доверенность и т.п.) и человеческой порядочностью. Я бы посоветовал вашему инвестору самому стать дольщиком (юридические способы имеются) и затем скупать все паи на свое имя. |
В Минюст Цитата Спасибо |
27.05.2009, 16:13 | #9 | |
Пользователь
Регистрация: 25.05.2009
Адрес: Россия / Новосибирская обл. / Новосибирск
Сообщений: 22
Благодарности: 2
Поблагодарили 3
раз(а) в 2 сообщениях
Обратиться по нику Цитата выделенного |
Цитата:
|
|
В Минюст Цитата Спасибо |
27.05.2009, 20:43 | #10 |
Пользователь
Регистрация: 19.05.2009
Адрес: Россия / Санкт-Петербург и область / Санкт-Петербург
Сообщений: 47
Благодарности: 1
Поблагодарили 5
раз(а) в 5 сообщениях
Обратиться по нику Цитата выделенного |
Стать дольщиком я тоже пробовал. Законного способа ниодного. Сожалею.
|
В Минюст Цитата Спасибо |
Опции темы | |
|
|
«Закония» в соц. сетях