[Red_sun]

Добрый день!
Подскажите, пожалуйста, может ли быть ЖСК собственником квартиры (свидетельство рег.палаты есть именно на ЖСК)?
В уставе прописано, что ЖСК создан с целью обеспечения членов квартирами, и сказано, что квартир столько же, сколько и членов ЖСК. Сейчас ЖСК имеет свидетельство о собственности на себя, а не на конкретного пайщика. Законно ли это и продажа по решению Председателя правления ЖСК мне (не члену ЖСК) квартиры в ипотеку? Как может быть квартира самого ЖСК, а не члена ЖСК?

P.S. Собираюсь купить квартиру у ЖСК в кредит - 50% мои средства, 50% средства банка после регистрации на меня права собственности и закладной.
Есть нюанс по ЖСК, насколько я знаю, чтобы оформить в собственность квартиру, надо полностью выплатить пай за нее. Но пайщиком я сейчас не становлюсь, да и выплатить до собственности не могу, т.к. платит банк после свидетельства. Зарегят ли это все в Рег.палате?
И законна ли эта сделка? Купля продажа квартиры ЖСК не пайщику.

[rybin_av]

Сообщение от Red_sun

Добрый день!
Подскажите, пожалуйста, может ли быть ЖСК собственником квартиры (свидетельство рег.палаты есть именно на ЖСК)?

ЖСК - юр. лицо, некоммерческая организация со специальной правоспособностью, которая установлена в гл. 11 ЖК РФ и учредительных документах.
Если в уставе ЖСК не установлен запрет иил ограничения на приобретение недвижимого имущества этим юр. лицом, то ЖСК вправе приобретать квартиры и быть их собственником.

Сообщение от Red_sun

В уставе прописано, что ЖСК создан с целью обеспечения членов квартирами, и сказано, что квартир столько же, сколько и членов ЖСК. Сейчас ЖСК имеет свидетельство о собственности на себя, а не на конкретного пайщика. Законно ли это и продажа по решению Председателя правления ЖСК мне (не члену ЖСК) квартиры в ипотеку? Как может быть квартира самого ЖСК, а не члена ЖСК?

Насчет совпадения числа членов ЖСК и числа квартир читайте ч. 1 ст. 112 ЖК РФ:

Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

Т.е. число членов не должно превышать число жил. помещений в МКД ЖСК. Из этой же нормы прямо следует, что ЖСК вправе быть собственником жил. пом. в МКД.

Сообщение от Red_sun

P.S. Собираюсь купить квартиру у ЖСК в кредит - 50% мои средства, 50% средства банка после регистрации на меня права собственности и закладной.
Есть нюанс по ЖСК, насколько я знаю, чтобы оформить в собственность квартиру, надо полностью выплатить пай за нее. Но пайщиком я сейчас не становлюсь, да и выплатить до собственности не могу, т.к. платит банк после свидетельства. Зарегят ли это все в Рег.палате?
И законна ли эта сделка? Купля продажа квартиры ЖСК не пайщику.

Так Вы и выплачиваете пай полностью за счет своих средств и средств банка. Квартиру приобретаете Вы, а не банк. Она становится Вашей собственностью, а банк обременяет ее правом залога (ипотеки). Если Вы перестанете платить банку по ипотечному кредиту, то банк обратит взыскание на предмет ипотеки.
Поэтому, если я все правильно понял в Вашем изложении, то сделка действительная, оснований у Росреестра ее для отказа в ее регистрации по всей видимости не будет.

[Red_sun]

Сообщение от rybin_av

Так Вы и выплачиваете пай полностью за счет своих средств и средств банка. Квартиру приобретаете Вы, а не банк. Она становится Вашей собственностью, а банк обременяет ее правом залога (ипотеки). Если Вы перестанете платить банку по ипотечному кредиту, то банк обратит взыскание на предмет ипотеки.
Поэтому, если я все правильно понял в Вашем изложении, то сделка действительная, оснований у Росреестра ее для отказа в ее регистрации по всей видимости не будет.

Дело в том, что ДО регистрации в рег.палате квартиры на себя я должна предоставить документы о полной выплате пая.
А банк перечисляет свою половину ПОСЛЕ регистрации в рег. палате. До свидетельства надо еще дожить. А здесь замкнутый цикл.

И еще вопрос, как я понимаю, то, что лишнее остается у ЖСК делится между ее пайщиками пропорционально. Как понять, что за мою будущую квартиру никто ранее пай не вносил, что она свободна?

[Red_sun]

Сообщение от rybin_av

Насчет совпадения числа членов ЖСК и числа квартир читайте ч. 1 ст. 112 ЖК РФ:

Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

Т.е. число членов не должно превышать число жил. помещений в МКД ЖСК. Из этой же нормы прямо следует, что ЖСК вправе быть собственником жил. пом. в МКД.

.

А если в Уставе написано так:
"Количество членов кооператива не может быть менее 5 человек, и не должно быть более количества жилых помещений в строящемся многоквартирном доме."?
Все. Дальше конца фразы нет как у Вас продолжения.

[gutarina]

А если в Уставе написано так:
"Количество членов кооператива не может быть менее 5 человек, и не должно быть более количества жилых помещений в строящемся многоквартирном доме."?
Все. Дальше конца фразы нет как у Вас продолжения.

Устав ЖСК не может отменить закон

[Red_sun]

Сообщение от gutarina

Устав ЖСК не может отменить закон

Не подскажите, как мне понять, что никто из членов ЖСК не внес пай на эту квартиру раньше меня? Где-нибудь регистрируется список пайщиков?

[gutarina]

Не подскажите, как мне понять, что никто из членов ЖСК не внес пай на эту квартиру раньше меня? Где-нибудь регистрируется список пайщиков?

если произошла полная выплата пая, должно быть зарегистрировано пс. Момент перехода права собственности на жп от ЖСК к члену ЖСК, полностью выплатившему пай - момент госрегистрации права собственности. Пока не провели госрегистрацию - право собственности у кооператива.Т.е. кто первый зарегистрировал пс - тот и собственник.
ч.2. ст. 8 ГК РФ

2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

если пай внесли частично - возникает проблема, обязательность регистрации вытекающих из этого прав четко не установлена ( ни в ГК, ни в ФЗ о госрегистрации прав на недвижимое имущество в списке вещных прав на недвижимое имущество, подлежащих госрегистрации, не перечислены ограниченное право пользования и владения). В случае судебного разбирательства приоритет за тем лицом, чье право возникло раньше.
ГК РФ:

Статья 131. Государственная регистрация недвижимости
1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ
(ред. от 01.07.2011)
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Статья 4. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

1. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

По поводу регистрации списка пайщиков ничего не нашла...
ЖК РФ

Статья 125. Право на пай члена жилищного кооператива

1. Порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива.

После частичной оплаты пая у Вас должны возникнуть ограниченные права на квартиру (какие именно, надо смотреть в Уставе ЖСК). НО!
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 01.07.2011)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)":

Статья 6. Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке

1. Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Ни пс, ни право хоз. ведения у Вас на основании частичной оплаты пая возникнуть не сможет. Таким образом, Вы залогодателем в сделке ипотеки выступить не сможете. Однако,
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 01.07.2011)
"Об ипотеке (залоге недвижимости)":

Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Не согласится ли ЖСК стать залогодателем по этой сделке? С указанием о частичной переуступке имеющихся у него на момент частичной оплаты Вами пая прав Вам в счет оплаты Вами пая, и последующей после полной выплаты пая регистрации Вас как собственника?

[rybin_av]

Сообщение от Red_sun

Дело в том, что ДО регистрации в рег.палате квартиры на себя я должна предоставить документы о полной выплате пая.
А банк перечисляет свою половину ПОСЛЕ регистрации в рег. палате. До свидетельства надо еще дожить. А здесь замкнутый цикл.

Если квартира находится в собственности ЖСК, то она отчуждается кооперативом по обычному договору продажи жил. недвижимости, а не в порядке выплаты пая. Говорить о пайщиках имеет смысл на стадии строительства. Когда МКД построен, и какие-то квартиры оказались в собственности ЖСК, то их продажа происходит в обычном порядке по договору.
Поэтому, если ЖСК согласится на отсрочку полной оплаты после регистрации и предоставления документов банку, то так тому и быть.
Если выложите сюда скан договора или его текст, то можно более точно будет анализировать.

Сообщение от Red_sun

И еще вопрос, как я понимаю, то, что лишнее остается у ЖСК делится между ее пайщиками пропорционально. Как понять, что за мою будущую квартиру никто ранее пай не вносил, что она свободна?

Запросите выписку в Росреестре из ЕГРП.
Запросите ЖСК о предоставлении Вам информации о выплатах пая по этой квартире.
Однако 100% гарантии Вам в любом случае никто не даст.

[gutarina]

Если квартира находится в собственности ЖСК, то она отчуждается кооперативом по обычному договору продажи жил. недвижимости, а не в порядке выплаты пая.

ЖК РФ

Статья 124. Предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива

1. Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.
2. Решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) являются основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива.
3. Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе.

Если читать сначала ч.3, а потом ч.1...Или по завершении строительства дома ЖСК данная статья уже не применима? Если да, то чем это установлено?