[Денис Иванович]

ООО "Т" является собственником здания с 2006 года. Ранее это здание принадлежало ООО "У" с 97 по 2006. Здание было включено в уставный капитал ООО "У" путем приватизации государственного предприятия.
В 2000 году (уже после того как здание перешло в собственность ООО "У") в жилое помещение были вселены П и его брат П. Каждый год с нимим заключался договор найма жилого помещения в общежития на один год и один день. Последний договор найма был заключен 11.05.2005 с ООО "У". Далее ООО "У" продало ООО "Т" это здание вместе с жильцами.
Мы обратились в суд с требованием о признании ответчиков утратившими право пользования жилым помещением в связи с прекращением договора найма в связи с его истечением и выселении ответчиков.

Получили вот такое решение:
УжОсТЬ

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

XXXX
районный суд края в составе:
председательствующего судьи .,
с участием прокурора .,
при секретаре .,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Т к П , и П о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении без предоставления другого жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд к ответчикам с иском о признании их утратившими право пользования жилым помещением и выселении без предоставления другого жилого помещения из комнаты XXXX XXXX в XXXX, мотивируя свои требования тем, что ООО «Т» является собственником указанного жилого помещения с 2006 До приобретения истцом в собственность указанного помещения оно принадлежало на праве собственности ООО «У». Ответчики вселены и зарегистрированы в спорном жилом помещении с 2000. 11.05.2005 между ответчиком П и ООО «У» был заключен договор найма жилого помещения в общежитии сроком на один год с правом последующей пролонгации, при этом на момент вселения ответчиков они в трудовых отношениях с ООО «У» не состояли. Поскольку действие указанного договора найма жилого помещения автоматически пролонгируется на каждый последующий год, срок окончания договора приходится на 11.05.2011. XXXX истец заказным письмом уведомил ответчиков об отказе от продления договора найма жилого помещения на новый срок, в связи с чем предложил добровольно освободить занимаемую ими комнату. До настоящее время ответчики жилое помещение не освободили. Истец просит признать ответчиков утратившими право пользованиями жилым помещением XXXX в XXXX в XXXX в связи с окончанием срока действия договора найма жилого помещения и выселить их без предоставления другого жилого помещения. Кроме того, истец просил взыскать с ответчиков в его пользу расходы по оплате государственной пошлины в размере 4000 руб.
В судебном заседании представители истца на требованиях настаивали, приобщили письменные пояснения и обоснование иска, суду пояснили, что ответчики вселены в 2000 году в спорное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности коммерческой организации ООО «У», о чем им было известно. 11.05.2005 между ответчиком П и бывшим собственником здания ООО «У» был заключен договор найма жилого помещения в общежитии сроком с 11.05.2005 по 11.05.2006 Условиями договора предусмотрена автоматическая пролонгация действия договора на каждый последующий год. Заключенный позже договор коммерческого найма от XXXX между истцом и ответчиком Панащук В.В. XXXX решением суда был признан недействительным, не влечет юридических последствий, поэтому отношения сторон регулируются договором найма, заключенным 11.05.2005, который на условиях автоматической пролонгации являлся действующим вплоть до 11.05.11 Данный договор не содержит признаки договора социального найма. Новым собственником жилого помещения ООО «Т» согласно ст.684 ГК РФ в адрес ответчиков было направлено уведомление о намерении не продлевать с ними договор найма на новый срок. В связи с этим данный договор найма прекратил своё действие с 11.05.2011, и ответчики утратили право пользования спорным жилым помещением, на основании ч. 1 ст. 35 ЖК РФ подлежат выселению. До настоящего времени ответчики в добровольном порядке жилое помещение не освободили, что нарушает права собственника ООО «Т» по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом. Собранием учредителей истца принято решение о реконструкции здания XXXX по XXXX с последующим переводом жилых помещений в нежилые, а отказ ответчиков освободить жилое помещение лишает истца осуществлять предпринимательскую деятельность.
Ответчик П. в судебном заседании исковые требования не признал, приобщил к материалам дела письменные возражения, суду пояснил, что в жилое помещение 207 XXXX в XXXX он с братом П были вселены XXXX, зарегистрированы по просьбе руководства ООО «У» с XXXX, где проживают вдвоем с братом до настоящего времени. Указанное жилое помещение принадлежало ООО «У» и имело статус общежития. Позже жилой дом утратил статус общежития. Ежегодно с ними заключался договор найма жилого помещения сроком на один год. Последний договор найма с ООО «Т» был признан судом недействительным. В настоящее время ответчики проживают в спорном жилом помещении, производят оплату за найм и коммунальные услуги по тарифам Уссурийского городского округа в бухгалтерию истца, правила проживания не нарушают, в связи с чем полагают, что к правоотношениям, возникшим между сторонами, должен применяться правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договору социального найма. На обращения по вопросу заключения договора социального найма жилого помещения ООО «Т» отвечает отказом. Спорная комната жилой площадью 12 кв.м. является для ответчиков единственным местом жительства. Иного жилого помещения на праве собственности либо на условиях найма они не имеют. Кроме того, при приобретении нежилых помещений в 2006 ООО «Т» было поставлено в известность, что в помещениях зарегистрированы и проживают люди.
Ответчик П исковые требования не признал, поддержал доводы ответчика П.
Суд, выслушав стороны, заключение прокурора, полагавшего, что иск о признании ответчиков утратившими право пользования жилым помещением и выселении не подлежит удовлетворению, изучив материалы дела, проанализировав представленные доказательства, считает, что в удовлетворении исковых требований ООО «Т» следует отказать в полном объеме.
Как установлено в судебном заседании, следует из материалов дела, ответчики в 2000 году были вселены в жилое помещение на поэтажном плане XXXX – комнату XXXX в здании XXXX по XXXX в XXXX, которое имело статус общежития, и зарегистрированы по спорному адресу с XXXX, о чем свидетельствует договор на вселение в общежитие ООО «УДСУ» и поквартирная карточка.
Материалами дела также установлено, что с 1997 года по 2006 год собственником задания общежития являлось ООО «У», с которым и был заключен договор найма.
С XXXX собственником жилого помещения XXXX в здании XXXX по XXXX в XXXX является ООО «Т».
На основании ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Таким образом, Гражданский кодекс Российской Федерации гарантирует сохранение договора найма при переходе права собственности. При отчуждении собственником жилого помещения приобретатель становится наймодателем до окончания срока договора на тех же условиях, что и предыдущий собственник.
В случае нарушения прав со стороны нового наймодателя в соответствии со ст. 305 ГК РФ наниматель имеет право на защиту своего владения.
Судом установлено, что ответчики были вселены в спорное жилое помещение на законном основании на условиях найма жилого помещения в общежитии в 2000 году, а поскольку здание общежития утратило свой статус, к правоотношениям, возникшим между сторонами должен применяться правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.
Договор социального найма жилого помещения носит бессрочный характер и может быть расторгнут по требованию наймодателя лишь по основаниям, установленным законом.
Согласно ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен жилища.
В судебном заседании нашел подтверждение факт отсутствия у ответчиков иного жилого помещения, спорное жилое помещение с 2000 года является единственным их местом жительства.
Кроме того, ссылка истца на ст.35 ЖК РФ как на основание иска является несостоятельной, поскольку как первоначальным договором на вселение от XXXX, так и договором найма от XXXX, предусмотрен исчерпывающий перечень оснований расторжения по требованию наймодателя договора найма и как следствие выселения, которые также предусмотрены ст.ст.90-91 ЖК РФ.
Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Вместе с тем, в судебном заседании не добыто, истцом не представлено доказательств нарушения ответчиками условий договора найма, при которых наймодатель вправе требовать расторжение договора найма с ответчиками и их выселения, также как и доказательств регистрации спорного жилого помещения в установленном законом порядке как относящегося к коммерческому жилому фонду.
При таких обстоятельствах, суд приходит, что основания для признания ответчиков утратившими право пользования жилым помещением и их выселения без предоставления другого жилого помещения отсутствуют, а исковые требования ООО «Т» не подлежат удовлетворению.
Следовательно, в удовлетворении требовании о взыскании с ответчиков в пользу истца расходов по оплате государственной пошлины в размере 4000 руб. в силу ст.ст.88, 94, 98 ГПК РФ также следует отказать.
По изложенному, руководствуясь статьями 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Т» к П, П о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении без предоставления другого жилого помещения, взыскании расходов по оплате государственной пошлины - отказать.
Решение может быть обжаловано в краевой суд через районный суд в десятидневный срок.
Председательствующий:

Копия верна:
Мотивированное решение изготовлено г.


ВАШИ МНЕНИЯ ОТНОСИТЕЛЬНО ЗАКОННОСТИ И ОБОСНОВАННОСТИ РЕШЕНИЯ?

[_maximus_]

Сообщение от Денис Иванович

Судом установлено, что ответчики были вселены в спорное жилое помещение на законном основании на условиях найма жилого помещения в общежитии в 2000 году, а поскольку здание общежития утратило свой статус, к правоотношениям, возникшим между сторонами должен применяться правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

На мой взгляд решение вполне правосудное.
К тому же надо учитывать ещё и

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ
ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Статья 13

Граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, состоят в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 51 Жилищного кодекса Российской Федерации на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

[Денис Иванович]

_maximus_, спасибо за ответ!.

А как же быть, к примеру, с этим:

Утверждены
Постановлением
Президиума Верховного Суда
Российской Федерации
от 23 ноября 2005 года

ОТВЕТЫ НА ВОПРОСЫ

Вопрос 22: Распространяются ли нормы Жилищного кодекса Российской Федерации на требования о выселении из общежитий, принадлежащих коммерческим организациям, если вселение имело место до 1 марта 2005 года?
Ответ: Частью 1 статьи 92 ЖК РФ предусмотрено, что жилые помещения в общежитиях относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов (часть 2 статьи 92 ЖК РФ).
В соответствии с частью 3 статьи 19 ЖК РФ специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV указанного Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
Из положений данных норм следует, что Жилищный кодекс Российской Федерации применяется только к тем правоотношениям, которые регулируют вопросы, связанные с предоставлением жилых помещений и пользованием ими в общежитиях, находящихся в собственности государства и муниципальных образований.
Если жилое помещение, предоставленное под общежитие, принадлежит организации на праве собственности, то положения Жилищного кодекса Российской Федерации, которые регулируют вопросы, связанные с предоставлением и использованием жилых помещений специализированного жилищного фонда, не могут быть применены, поскольку в данном случае речь идет о договорных обязательствах, и применению подлежат нормы гражданского законодательства.
Исходя из изложенного выше при выселении из жилых помещений в общежитиях, которые принадлежат на праве собственности коммерческой организации, следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.
В случае предъявления иска об определении порядка пользования жилым помещением он рассматривается судом на общих основаниях с учетом всех обстоятельств, имеющих значение по данному делу, в том числе и существующего порядка пользования указанным жилым помещением, мнения собственника жилого помещения о распределении жилого помещения и иных заслуживающих внимания обстоятельств.

[Денис Иванович]

помимо того, как быть с тем, что жильцы обращались за признанием права собственности жилого помещения в порядке приватизации и им было отказано на основании того, что жильцы были вселены уже после того как здание общежития было приватизировано. ()перешло в собственность коммерческой организации У. А перешло оно в собственность ООО У в 1995 году. !!!

[_maximus_]

Денис Иванович, в Консультанте + полно судебной практики по выселению из общежития.
Большее количество склоняется к невозможности выселения, но есть и практика свидетельствующая о возможности выселения.
Так что надо обжаловать данное решение.

[Денис Иванович]

Сообщение от _maximus_

полно судебной практики по выселению из общежития

согласен, приводили несколько решений.
подали жалобу, но полагаю, что кассационная коллегия поддержит первую инстанцию. такая уж практика в нашем крае!
спасибо за отзыв